Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Bonjour,
Je suis un particulier qui vend son bien et je découvre ce fil très intéressant.
Je voudrais dire ceci:
1/en tant qu’acheteur, je serais toujours bien intéressé d’économiser les frais de mutation sur la commission. J’y suis donc sensible en tant que vendeur et préfère donc faire annoncer ces commissions comme à charge de l’acquéreur pour ce motif, puisqu’ici, en France, c’est ainsi que cela fonctionne.
Je suis belge, et en Belgique, les frais d’agence sont toujours inclus dans le prix de l’acte notarié, et donc taxés (comme ici en cas de commission à charge du vendeur). En plus, de ce fait, la valeur du bien est artificiellement augmentée. Enfin, il y a une double taxation de ce montant: mutation pour l’acquéreur, et tva pour l’agent. J’ai toujours trouvé cela anormal.
Quand j’ai acheté en France, j’ai été surpris (agréablement) de voir que l’acte ne reprenait que le montant revenant au vendeur (que je considère comme la vraie valeur du bien, càd celle que j’ai acceptée de mettre sur la table, et que la commission (que je considère comme des frais supplémentaires inévitables vu que c’est la pratique principale en France de réaliser les transactions immobilières via agence, était bien traitée séparément.
je suis bien d’accord que j’ai déboursé le tout, mais pour moi, le “prix du marché” est celui qui revient effectivement au vendeur, hors de toute considération de frais (commissions, taxes, honoraires notaire). Si, avant la vente, le vendeur a fait des frais d’amélioration de son bien, soit ceux-ci ont effectivement augmenté la valeur du bien et il est logique de s’attendre à ce que le vendeur en tienne compte dans le prix qu’il en attend, soit c’est simplement cosmétique, pour rendre le bien plus attrictif, et ces frais là n’influencent pas vraiment le prix.
2/Je pense par ailleurs que la commission est finalement toujours dans les faits payée par l’acquéreur, car si elle est à charge du vendeur, celui-ci aura au départ ajusté à la hausse son prix pour en tenir compte.
3/en lisant les exemples, je crois que l’incompréhension vient de certains mots.
Perso, je parlerais comme ceci:
prix attendu par le vendeur: 100
commission d’agence convenue: 6%
prix de mise en vente: 100 + 6 = 106
et cela dans les deux cas: à charge du vendeur ou de l’acheteur. Dans les deux cas, l’acheteur paiera au notaire 106 et répartira 100 vers le vendeur et 6 vers l’agent.
Cette distinction (à charge du vendeur ou de l’acheteur) est en fait inutile qu’elle évite des frais de mutation.
Le reste est une question de présentation de l’information sur les affiches, si j’ai bien compris. Pourquoi pas, tout simplement mettre 100 + 6% (commission) = 106 ou
106 (dont 6% commission inclus ) ou 100 (+ 6% de commission) ?
(commission ou FA…)
Cela me parait parfaitement clair.
3/Enfin, je voudrais pour finir réagir sur le taux de commission. je vois que certains regrettent la disparition de taux à 10% ! En Belgique, pays pourtant au niveau de vie plus cher que la France, ce taux est de 3% pour un service parfaitement identique. Alors, quand je vois ici un usage normal de 6% et même plus parfois, je ne suis pas très content … pour le dire aimablement 🙂
Merci de m’avoir lu !
Bien à vous
Luc
on fait toujours quelques erreurs de frappe, désolé:
attractif et pas attrictif
et
Cette distinction (à charge du vendeur ou de l’acheteur) est en fait inutile SAUF qu’elle évite des frais de mutation.
Luc
Bonjour, effectivement cela semble simple.
Pourtant
– Comment justifier d’honoraires auprès d’un acquéreur de X % lorsqu’il ne vous connaissait pas le matin et que vous prenez un engagement le soir. Le vendeur lui, mesure davantage le travail effectué, visites, budget publicitaires journaux etc… Depuis ce matin je recontacte les clients vendeurs pour la Xème fois pour faire le point, revoir les mandats dont certains sont bloqués sur leur prix depuis 2 ans. Vous comprenez bien que l’acquéreur ne mesure que la partie Immergée de L’iceberg et c’est pour cette raison que plein de forums sont remplis de commentaires négatifs sur les Agents immobiliers.
Lorsque je fais une publicité sur un journal comme le “Logicimmo” le nombre de caractères est très limité, et contrairement à une idée reçue, je ne vend pas des chiffres, mais un cadre et un projet de vie. Lorsque j’ai rempli les obligations dpe, copro nombre de lots, charges si je rajoute les honoraires et qui en à la charge, il n’y a plus de place pour parler du bien. Lorsque j’achète de l’eau d’Evian les bèbès ne me sont pas livrés avec, juste de l’eau, c’est du rêve.L’étiquette de la composition de l’eau ne rempli la totalité de la bouteille. Nous OUI !!! et nous n’avons plus de place pour faire rêver nos clients
Voici 2 critères essentiels. Le travail est majoritairement effectué pour le vendeur, et c’est bien normal que la charge lui revienne. le reste n’est effectivement qu’un aspect fiscal, source du débat. La jurisprudence ceci ou cela. c’est bien est c’est vrai. Il suffit simplement de trancher par la loi et le débat sera clos. Et cela permettra de travailler dans un cadre précis, sans flou artistique.
Je suis bien d’accord que cette imputation de la commission “à l’acquéreur” n’a d’intérêt actuel que fiscal.
Par contre, que cette commission fasse partie de la valeur marchande du bien, non. C’est le résultat d’une prestation séparée, qui n’a rien à voir avec la valeur du bien.
Enfin, pour ce qui est du travail de l’intermédiaire, qui justifie sa rémunération, je suis bien conscient de son importante et qu’il demande des compétences spécifiques que le particulier vendeur n’a pas. Je constate simplement qu’en Belgique 3% suffisent pour ce travail, et je ne vois pas en quoi il y serait moins bien fait.
Le sujet de la conversation n’est pas le taux d’honoraires, mais je veux bien y répondre. Bien qu’agent immobilier, je n’ai plus grand chose à défendre sur le sujet, retraité depuis presque 1 an, je suis encore en activité, n’ayant pas fait fortune bien loin de là, ce qui est encore plus vrai au regard du temps passé à mon activité, je suis à une éternité des 35 heures,et, pourtant j’ai ce que l’on considère comme une belle entreprise de référence. J’ai vu passé beaucoup d’agences de transactions dans mon environnement en 25 ans et qui ont fait faillite ou fermé la porte avant qu’on les y oblige avec des 4% d’honoraires et même plus. Moralité: Soit il y a trop d’agents immobiliers (plus que de boulangerie), soit les taxes et charges sont trop lourdes. Différentes analyses aussi bien sur les chefs d’entreprises ou les commerciaux ont démontrés que le revenu moyen était très très bas voir inférieur au SMIC, La belle voiture et la cravate ne sont pas des signes de richesse, juste la vitrine de l’entreprise et le respect des clients comme peut le faire un restaurateur digne de ce nom. Le chauffeur routier dispose d’un véhicule qui coûte beaucoup plus cher que celui de l’agent immobilier et pourtant à ma connaissance l’on ne considère pas le routier comme fortuné. Diminuer le nombre d’agence et de commerciaux = plus de chômeurs, (le nombre de commerciaux est un beau cache chômeurs). Tous les Zoros masqué ou pas, qui ont voulu révolutionner le taux d’honoraires sont morts, je ne connais pas de survivants sur la durée. Les mains dans la farine, ou dans le ciment c’est moins sympa que de sortir une carte d’Agent immobilier, mais ça paye moins et je trouve ça plutôt bien. Il n’y a pas que la Belgique qui pratique des honoraires plus bas, connaissant parfaitement les seuils de rentabilité d’une agence en France, les 3% c’est pas pour demain et encore moins avec le triplement de la charge administrative mise en place à toute ALUR. Je suis preneur d’un bilan correct sans revenus excessifs avec un taux de commission à 2% ou 3%. il faudra par contre bien me l’expliquer, je ne veux pas mourir idiot.
Bonsoir pour en revenir au sujet de base: lorsque je dis : le commerçant chausseur n’affiche pas sa marge sur la paire de chaussure. La réponse est : “vous n’êtes pas un commerçant classique mais un prestataire de service etc..
Alors dans ce cas là, ce c’est quoi ?
et ou ce trouve la différence avec nous il n’achète pas le bien,
et pourtant il ne se pose pas la question à qui il doit facturer ses honoraires et il a raison !
http://www.lacaverne.com/cms/display/id/operations_speciales
Bonjour, j’en profite d’avoir lu ce post très intéressant et correspondant parfaitement aux interrogations que je me pose quant à la situation que vis. J’en appelle donc à vos lumières et vos expertises juridiques afin de pouvoir faire valoir mes droits sur la situation exposée ci dessous :
=> Après négociation d’un appartement via agence, on s’en tire à 310 000 FAI..(l’agent reconnais prendre une commission de 10 000€ donc appartement 300 000€)
=> Signature du compromis…je vois noté 310 000…jusque là normal, sauf que du coup je n’accepte pas de payer les frais de notaires sur les 10 000€ de frais d’agence.. et les frais d’agence n’apparaissent nulle part sur le compromis ! Pire en bas du compromis un paragraphe stipulant “les 2 parties reconnaissent ne pas avoir eu recours à un intermédiaire…” bizarre, il s’agit du notaire que nous a conseillé l’agent..
=> Je réitère donc ma volonté à l’agent de changer les éléments du projet de compromis afin d’annoncer un prix immobilier de 300 000€ et faire apparaitre les frais d’agence sur une autre ligne… Impossible me dit il, car c’est un mandat signé par le vendeur…J’insiste et là surprise l’agent me consède qu’il s’agit d’un arrangement avec le vendeur car suite à notre négociation il a baissé sa commission mais a convenu avec le vendeur qu’elle serait réglée en espèce !! ..
=> ayant été un peu perdu pour ce premier achat de la tournure que les choses prennent, voulant économiser les 700€ de frais de notaires, j’accepte de régler les 10 000€ de frais d’agence en espèce…en attendant que la transaction se fasse, l’agent m’a demandé de lui remettre un chèque de 10 000€ en me faisant signer un reconnaissance d’honoraires dont il a refusé de me remettre un copie…
=> Le compromis officiel est depuis signé avec un montant de 300 000€, aucun frais d’agence n’apparaissant…et stipulant toujours qu’il n’y a pas eu d’intermédiaire…
=> Pour faire simple, ayant du agir vite (et mal) je souhaite savoir quels sont mes droits à renégocier à la baisse les frais d’agence afin de récupérer mon chèque et payer honnêtement l’agent. Personnellement avec tous ces éléments, trouvant trop élevé le fait de payer une commission de 10 000€ pour un agent peu scrupuleux.
Merci pour les réponses que vous pourrez m’apporter.
Nico
Il n’y a pas de commission payée en espèces.
C’est strictement interdit.
Merci pour votre réactivité Jean Michel, mais dans ce cas là, le chèque que j’ai du faire à l’agent (sa garantie en quelque sorte) est il encaissable dans la mesure où aucun frais d’agence n’apparaît dans le compromis et dans la mesure où je n’ai pas signé de mandat acquéreur / de recherches..
Comment puis je reprendre le dessus sur cet agent qui essaie de nous extorquer.
Bonjour à tous, voilà une fois de plus la confirmation que les lois sont faites pour embêter ceux qui travaillent dans la légalité, les autres rien ne les arrêtent
Si le chèque est libellé à l’autre de l’agent, il a un gros problème l’agent immobilier, c’est une reconnaissance de participation à la transaction.
“il s’agit du notaire que nous a conseillé l’agent” il faut intervenir auprès du notaire.
si vous passez par un agent immobilier c’est pour sécuriser votre transaction et également avoir une garantie. Comme c’est du travail “Au noir” pas de garantie.
C’est scandaleux.
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