Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Bonjour Nico38130.
J’aimerai bien comprendre qui a fait le compromis, l’agence ou le notaire ?
Si c’est l’agence, comment justifié de l’absence d’intervention dans le compromis ?
Si c’est le notaire c’est encore plus grave, puisqu’il est parfaitement informé qu’une agence intervient, qu’il est percepteur pour l’état.
Les risques encourus par les parties sont énormes !
C’est une fraude fiscale triple, une sur les frais d’actes, une sur la tva et une sur les bénéfices de l’agence.
Bravo, belle image des professions!
Il y a 3 brebis galeuses dans cette affaire et parmi lesquelles un professionnel ou du moins un non professionnel comme on en voit dans tous les métiers. On ne doit pas assimiler l’ensemble des agents immobiliers qui se démènent pour mener à bien leurs transactions à un rare énergumène irrespectueux.
Rare ?
Malheureusement non. La pratique du “black” n’est pas si rare. Elle existe au moins autant chez les clients que chez les professionnels.
Le souci c’est qu’à part dire “dans tous les métiers, il y a des brebis galeuses, on n’y peut rien”, ou encore de fustiger ceux qui dénoncent ces pratiques malhonnêtes; nous en sommes toujours au même point.
Je pense que les AI honnêtes, de même que les franchiseurs honnêtes, devraient combattre ceux qui le sont pas. Car tous ceux qui transgressent les règles le savent : c’est l’impunité qui règne.
Dans cette histoire qui n’a effectivement rien à voir avec l’article 6-1 qui qualifie de déloyale la pratique qui consiste à “basculer” les honoraires à charge acquéreur grâce à un mandat de recherche établi concomitamment à un compromis, c’est simplement la pratique du “black” qui sans être généralisée, n’est tout de même pas si rare.
Il y a, à titre d’exemple, un GIE d’une grande organisation professionnelle qui finance de la communication sur des fonds de formation, grâce à des conventions de formation bidonnées avec la complicité de l’organisme de formation… Rare ou le signe d’une époque où les voyous se portent bien et agissent en toute impunité ?
Pour ma part je n’ai pas eu connaissance de “dessous de table” depuis plus de 25 ans, à part une tentative des clients, vendeurs et acquéreurs, que nous avons refusée. Ils sont partis vexés mais sont revenus signer le compromis 8 jours après à l’agence en disant qu’on avait eu raison de les dissuader.
j’ai un témoignage à fournir:
Dans un acte authentique il figure la vente d’un immeuble qui à été préemptée par la ville de paris, qui a payé en plus du prix une commission à une agence “x”, ( la DIA précisait les conditions de la vente projetée, avec cette commission…)
Mais un document fourni par le notaire du vendeur, fait apparaitre une commission déduite du prix , versée a une autre agence “y”, sans que celle-ci soit citée dans acte de vente… comment cela est possible ? plus de 590 000 € de commissions en tout de payer ! Incompréhensible, puisque la DIA doit reprendre les conditions de la promesse de vente, pourquoi l’agence “y” n’était pas citée ?
Bonjour,
La DIA doit reprendre les conditions concernant l’acquéreur, si une commission est due par le vendeur elle n’a pas à figurer dans la DIA.
Une commission vendeur plus une acquéreur, c’est juridiquement possible.
Dans votre cas le montant est étonnant, bien sûr, voire incroyable ?
Bonjour,
Apporter un point vue sur un texte comme celui-ci n’est pas possible. Le prix de vente doit être proche de 10 millions d’euros et c’est à une éternité de la pratique de la majorité (en 25 ans je n’ai pas une seule vente au-dessus de 800 000euros et je pense travailler plutôt la fourchette haut de gamme de ma région. Alors !! ) Il n’est possible non plus d’avoir un point de vue sur la somme d’honoraires, car il est même impossible que l’entreprise soit en perte sur son bilan, combien de temps pour effectuer une vente de ce type? Combien de personnes et quel est le volume des ventes?
Si c’est une tout les 2 ans ce n’est qu’un CA de 150 000 par agence, et ils peuvent fermer ils sont en pertes à coup sûr. Sortir l’exception du chapeau mérite plus de détails pour avoir un point de vue, un minimum réaliste. Combien coûte la négociation d’une centrale nucléaire? et bien c’est simple je n’en sais rien, mais c’est un travail de 5 à 10 ans et parfois plus. Le ratio TEMPS/HONRAIRES/RESPONSABILITE ETC… représente le honoraires
Bonjour,
Le prix de vente était de 4 000 000 €.
Ce qui est surprenant c’est que la commission versée par le vendeur à “y” , ne soit pas reprise dans l’acte authentique. Il n’y a que celle versée en plus du prix à “x”, par la ville qui s’est substituée à l’acquéreur.
Si le compromis prévoyait une commission à la charge de l’acquéreur qui avait mandaté “X”, et qu’une autre commission était à la charge du vendeur pour avoir mandaté “Y”, les deux commissions n’auraient elles pas du figurer toutes les deux dans l’ acte authentique ?
Ce qui interpelle c’est que l’agence “Y” soit inexistante sur l’acte authentique.
Si juridiquement le versement de 2 commissions est possible, juridiquement ne faut-il pas qu’elles soient reprises toutes les deux dans l’acte de vente ?
Il est certain pour répondre à Didier , que sur une vente aussi élevée, la commission le soit aussi, et que de telles opérations soient très rares dans la vie d’un agent immobilier…
L’importance des commissions versées m’interpelle, sur le fait que plus de 230 000 € ne sont pas retracés dans l’acte authentique…Avec un tel montant, est ce normal de ne pas le retranscrire sur l’acte de vente ? N’y a-t-il pas d’obligation ? C’est là que je me questionne…
Merci pour votre réponse.
Le montant des commissions et l’indication de la ou des parties qui en ont la charge doivent figurer dans l’engagement des parties. L’engagement des parties, c’est le compromis, l’acte authentique seulement s’il n’y a pas eu de compromis ou si ces mentions n’y figuraient pas.
“LE DEBUT DE QUOI” ???? (en 2 fois dans les commentaires !!) commercialisation ? (à la signature du mandat de vente….quand il y en a un !!! ) ou transaction (au moment d’une offre écrite) ??? tout cela n’est pas très clair (je suis professionnelle de l’immobilier depuis + 30 ans). La loi ALUR prouve encore dans cet exemple que nous avons affaire à des lois pondues par les législateurs qui ne sont pas sur le terrain et qui ne connaissent rien au métier ! (comme dans beaucoup d’autres domaines d’ailleurs !)….mais j’y pense, ne serait-ce pas le moyen, dans un but non avoué, de faire payer encore un peu plus le consommateur-acheteur-payeur, qui est déjà pas mal saigné lors d’un achat immobilier ?. IL FALLAIT SIMPLEMENT INTERDIRE TOUTES PUBLICITES EMISES PAR DES PROFESSIONNELS AVEC UN PRIX “NET VENDEUR” ET DONC PAR VOIE DE CONSEQUENCE UNE RECLAMATION DE FRAIS AGENCE APRES COUP A L ACHETEUR…car là il s’agit de pratiques de voleurs ! : soit l’agent n’a pas de mandat de vente et fait un metier “au black” ! soit il a un mandat, en bonne et due forme, mais pour “court-circuiter” ses concurrents, publie volontairement un prix NET vendeur ! (son prix parait donc moindre par rapport aux agences concurrentes ! ce qui n’est pas la réalité !) ….l’agence sérieuse a un mandat en bonne et due forme, lequel mentionne un prix net vendeur + des frais d’agence et donc des pubs qui vont avec ! avec la mention : “prix. …” X €” FAI (c’est à dire frais agence inclus) : mention qui aurait dû être obligatoire sous cette forme et qu’il était facile ensuite de controler : le notaire pouvant exiger de visionner le mandat, la repression des fraudes aussi en exigeant transmission de la copie du mandat de vente). NOUS DEVIONS NOUS MEME DENONCER CES PRATIQUES…MAIS RIEN N A JAMAIS ETE FAIT !!! RESULTAT : UNE USINE A GAZ DE + ! Où …personne n’y comprend rien ! SANS COMPTER que tout cela reste un faux problème car l’acquéreur PAIE TOUT, AU FINAL BIENSUR : un prix + des frais d’agence + des frais de notaires… Je ne vois pas le problème si en dernière minute VENDEUR ET ACHETEUR décident ensemble de “transmettre” la charge du PAIEMENT des honoraires à l’acheteur DANS UN UNIQUE BUT de GAIN sur les frais de notaires déjà bien ELEVES !!! par sIgnature d’un MANDAT DE RECHERCHE qui officialise cet accord, au moment de la signature du document d’engagement (promesse ou compromis) …..le fait de revenir sur cette pratique sera la mort annoncée des agences (déjà bien malmenées) et des milliers d’emplois détruits, car en effet, il ne restera donc plus aux agences que de proposer systématiquement à ses clients acheteurs la signature préalable à toute visite d’un mandat de recherche afin de pouvoir bénéficier de cette économie (et encore si l’acquéreur le peut car il faut avoir cette somme dans l’apport personnel) …conséquences : un peu moins de mandat de vente et par la suite…encore un peu moins de mandat de recherche !