Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Bonjour tout le monde,
Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?
Ce n’est pas bien sorcier pourtant :
. un mandat de vente met les honoraires à la charge du vendeur, c’est donc logiquement le vendeur qui paye
. un mandat de recherche met les honoraires à la charge de l’acquéreur, c’est donc logiquement l’acquéreur qui paye;
Dans le cas des deux mandats signés, on partage les frais.
Le prix de vente doit être affiché : eh bien affichons le ! les honoraires doivent être affichés : affichons les ! Si le bien est en vente à 150 000 euros et les honoraires de 6 %, cela donne prix de vente : 150 000, honoraires 6 %
Les honoraires sont à la charge de l’acquéreur ? il paiera 150 000 € + 6 %
Les honoraires sont à la charge du vendeur ? il touchera son prix de vente 150 000 € et paiera de sa poche son contrat avec l’agence, soit 6 % du prix de vente.
Il est bien évident que cette histoire de faire supporter les frais d’agence à l’acquéreur sous prétexte qu’il y gagne en frais de notaire n’aura clairement (cette fois) plus du tout de sens.
A partir du moment où un mandat de vente avec frais d’agence à charge vendeur est signé, le montant de la vente et les honoraires d’agence sont clairement et distinctement établis … alors par quel mystère deviennent-ils soudainement par la suite indissociables ?
Où donc a-t-on pris que le prix de vente notifié sur l’acte authentique doit comprendre les frais d’agence à la charge du vendeur ?
Bien cordialement,
Tout est possible, chacun ses arguments, chacun sa théorie, chacun ses artifices pour se convaincre. De mon côté, toute considération immobilière extraite; je considère et cela fait partie du droit du consommateur. l’affichage du prix est obligatoire.
En conséquence, il est interdit (au particulier) de comminuquer sur un Prix HT et de mettre +TVA 20% Partant de ce principe de base pourquoi l’immobilier sortirait-il de ce principe et avoir le droit de communiquer sur prix + un pourcentage d’honoraires+ un pourcentage de frais de notaire ? ou ce trouve la clarté du prix pour le consommateur ? De nouveau je rappellerai le principe du serveur “service non compris des années 60” cela n’existe plus. Alors vos petits arrangements pour avoir raison tournez les comme vous voulez, mais je pense que la magouille pour essayer de présenter un prix moindre que la réalité et que le concurent trouvera un terme, et la procédure pour concurrence déloyale pourrait bien tomber sur le nez de certains..
Pourquoi Didier ?
Tout simplement parce que vous confondez deux choses différentes :
. le restaurateur ou le vendeur de machines à laver n’a qu’un interlocuteur : l’acheteur et que son prix est le même pour tout le monde le même, TTC,
. alors que dans le cas de l’AI, qui n’est pas vendeur et fait intervenir un tiers, il ne peut pas afficher un prix “TTC” si ce n’est pas l’acquéreur qui paye la “taxe” (qui n’a rien d’une taxe d’ailleurs).
C’est justement là que le bât blesse : le prix ne devrait pas être le même pour tout le monde, et il n’y a que la pratique qui fait qu’il l’est. Ce qui explique d’ailleurs le débat présent qui ne devrait pas être.
Peu importe à quel prix le vendeur vend son bien, les honoraires devraient être ajoutés quand l’acquéreur les paye, et retranchés quand le vendeur les paye.
Or, au moment de l’affichage, on ne sait pas qui va les payer, puisque le compromis n’est pas encore rédigé (et quand bien même, on le voit, il y aurait un mandat de vente à charge vendeur). Il faut donc bien afficher les deux prix (“HT” et “TTC”) sans les confondre.
Sinon, comme le disait Pénélope, stoppons là l’hypocrisie et les contorsions en tout sens, et décidons que les honoraires d’agence seront payés par l’acquéreur quoi qu’il arrive ! Et, là, effectivement, on pourra afficher des prix résolument TTC pour tout le monde …
“le restaurateur ou le vendeur de machines à laver n’a qu’un interlocuteur : l’acheteur et que son prix est le même pour tout le monde le même, TTC.” Ah!! c’est nouveau ça la base du commerce c’est l’achat, n’importe quel commerçant a des partenaires qu’il doit respecter et négocier au mieux avec eux. Vous l’appeler “client” “Fournisseur” ou autre le résultat est exactement le même. Le prix affiché en immobilier est un prix parfois final et souvent négocié. Mais faites le tour des hôteliers par exemple pour savoir combien de fois une vendent leurs chambres aux prix affichés. Je suis toujours surpris que l’agent immobilier se sente au dessus du panier, nous ne sommes que des commerçants comme les autres, avec des obligations de sécurité compte tenu des valeurs mises en jeu, mais pas plus, de pauvres petits commerçants.
A J.Michel
D’accord avec vous J.Michel toutefois l’expression “en bon père de famille” est tellement ancienne et ancrée dans les raisonnements qu’elle m’est venue naturellement pour expliquer qu’elle se suffisait à elle-même, renforcée par le code civil et le code de la consommation; qu’il n’était pas besoin de légiférer pour apporter encore à la confusion: Didier en est la démonstration: Le commerçant affiche le prix du produit, pas sa marge, ni les frais de transport qui ne sont indiqués qu’au moment de la vente. Ce gouvernement n’a pas compris que la liberté rend les actes plus clairs.
Didier,
Je ne considère nullement que l’AI soit “au-dessus du panier”, sa fonction est différente de celle du commerçant qui achète pour revendre. L’AI n’achète rien. Il ne revend rien. Il vend une prestation.
Cdlt
Gérard,
Bien souvent, on légifère lorsqu’il y a un souci (d’un côté ou d’un autre). S’il y a un souci, c’est que la liberté qui existait auparavant n’a clairement pas fait ses preuves. Ce n’est donc pas tant un problème de “trop” de législation que de “mal” législation. Mal parce que le législateur ne connaît pas le terrain, mal parce que le législateur intervient bien souvent des années, voire des dizaines d’années, après le commencement du “souci”, et que pendant ce temps là, chacun a fait les choses à sa manière, justement, entraînant la confusion. Entre autres, certains abusent, et tout le monde finit par payer, comme dans bien des domaines. En agissant aussi tard, le législateur intervient sur une situation faussée par des pratiques qui visent toujours l’intérêt personnel (ou professionnel). Et en réagissant par rapport à certains points, seulement, qui viennent de parvenir à sa connaissance, plutôt qu’en réfléchissant.de manière globale, en tenant compte de tous les tenants et aboutissants, …
Cdlt
De nombreuses mesures sont prises “contre” les agents immobiliers parce qu’ils ont mauvaise réputation, laquelle mauvaise réputation est due en grande partie à une législation très (trop ?) contraignante… Voir : http://blog.cimm-immobilier.fr/professions-immobilieres/la-mauvaise-reputation-des-agents-immobiliers-200.html . Donc ce n’est pas fini !!!
Un peu simpliste (également erroné et peu objectif) d’affirmer que c’est la faute à la législation si les AI ont mauvaise réputation ! Ou que l’on ne peut faire du boulot de qualité que sous mandat simple. Il existe des professionnels qui ont bonne réputation sur leur secteur et ça ne dépend ni de la législation, ni du mandat, ni même de l’enseigne.
Quant aux réseaux, ce n’est pas la question de voir l’immobilier autrement, c’est la question que maintenant, on a bien trop de professionnels pour un marché qui n’offre pas de place à tout le monde. Les offres “d’emploi” regorgent d’appels aux mandataires, les agences continuent de recruter des AC, même sur des secteurs où le marché est en berne. C’est une aberration.
J’ignore quel est le plus “simpliste” des deux !
Car ce qu’a voulu dire Jean-Claude, c’est que la législation contraignante et inutilement contraignante n’a absolument pas répondu à ses objectifs de restaurer (ou d’instaurer) la confiance des clients, pas plus qu’elle a assuré la protection du consommateur (au contraire parfois !).
Je sais que parmi les AI, certains ne seront pas d’accord avec moi, mais je pense que la loi Hoguet n’a absolument pas répondu à ses buts et à ses objectifs. Mieux encore, je pense que les AI ne devraient pas être des commerçants, mais relever d’une profession libérale.
Les agents immobiliers n’ont pas de problème avec leurs clients, ils ont un problème d’image. Ils n’ont jamais vraiment su communiquer sur les chiffres ahurissants de la sinistralité des transactions entre particuliers, dont la plupart des sinistres restent non indemnisés avec un coût considérable pour la collectivité.
Ces faits n’intéressent personne : ni le gouvernement, ni l’État, ni les associations de consommateurs….pourtant c’est une triste réalité.
Quant au reste, cher Val, de vos affirmations, permettez que la réalité, beaucoup plus raisonnable – mais ce raisonnable n’intéresse personne ! – que ce que vous laissez entendre, soit bien différente. Tous les professionnels sur le terrain, vous le confirmeront.