Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
A Noël,
Vos affirmations ne reposent sur aucune réalité. Vous ne connaissez aucun élément ce dossier, pourtant vous affirmez.
Robespierre est un pseudo collectif qui n’est absolument pas le fait d’une seule personne. À l’origine, ce sont 4 personnes. Aujourd’hui une dizaine d’actifs, une vingtaine de plus sont favorables et soutiennent et une cinquantaine restent à l’écoute.
L’avocat charge de construire le dossier pénal possède une centaine de signatures issues du réseau 4%, et une trentaine en dehors de ce réseau.
Sur le reste de votre post, la encore vous vous trompez puisque tous les membres derrière Robespierre sont des agents immobiliers, porteurs de la carte professionnelle.
Pour répondre à Noël:
Personnellement, j’ai eu ma 1° carte en 1980 par un accès direct car j’avais un diplôme commercial BAC + 2 (un accident de parcours!)
En 1980 déjà, j’ai mis en place 2 points de vente séparés de 30 km avec des difficultés monstrueuses de la part des confrères de la FNAIM pour ne pas les citer. Ceux-ci ont tout mis en oeuvre afin d’influencer la préfecture pour m’empêcher ces 2 points de vente mais au bout d’un an d’effort, j’y suis parvenu sachant que certaines préfectures acceptaient cette situation, d’autres NON!
Si je vous raconte cela, c’est pour bien vous faire comprendre que à cette époque, j’ai par mon insistance (en toute modestie) ouvert la porte à la franchise d’aujourd’hui ou un seul titulaire, gérant d’une SARL peut animer X points de vente sans obligation pour chaque gestionnaire qui est alors agent commercial sans obligation de carte d’AI.
Cette prolifération de points de ventes ne me dérange pas, elle correspond aux progrès et à l’évolution de la profession et je pense que les transactions entre particuliers restent majoritaires en France avec tous les inconvénients qui s’y attachent, il suffit d’écouter Julien Courbet sur RTL pour en être convaincu. Rares sont les agences immobilières convoquées sur cette radio et lorsqu’il s’agit d’un réseau sérieux, les litiges se règlent rapidement….
Pour finir la présentation que vous semblez me demander, je vous confirme que j’ai toujours travaillé à mon compte, je n’ai jamais été salarié même dans d’autres activités totalement différentes…..
Sur ce point il y a de la jurisprudence depuis 1982 (TA Poitiers) et nous avons dû aller au TA nous aussi contre des préfets qui refusaient de délivrer les cartes art. 8, nous avons gagné chaque fois. A Lyon et à Marseille. A Lorient également, là c’était ubuesque, la préfecture ne délivrait pas la carte parce que nous n’étions pas immatriculés au RC et le RC refusait de nous immatriculer tant que nous n’avions pas la carte… Nous avons eu également un procès pour exercice illégal de la profession de la part d’un syndicat départemental (Savoie – haute Savoie) que nous avons gagné également ; notre adversaire a été condamné à nous verser 100 000 F de DI. Contre un autre syndicat départemental dépendant de la même fédération nous avons dû faire un procès en publicité mensongère, que nous avons gagné également. Et j’en passe. Comme quoi la concurrence n’est pas un long fleuve tranquille !
Le problème des réglementations en France c’est qu’elles sont mises en place par des Énarques qui ne se comprennent pas entre eux tellement ils mettent en place des “usines à gaz”
Ensuite, les lois en place ne sont pas appliquées et chaque nouveau ministre veut inscrire son nom dans une nouvelle loi qui viendra remplacer la loi précédente qui n’a pas encore eu le temps d’être appliquée correctement, et ainsi va la vie ……
bonjour à tous, ce que l’on oublis de souligner et c’est important, c’est que les agences à frais réduits cassent le marché et volent les biens aux agences à frais normaux car si il rencontre un acheteur qui aura visiter auparavant dans une agence à 6% , un bien interressant pour lui !!! l’agence à frais réduit lui proposera le même bien mais moins cher et concluera la vente immédiatement sans avoir eu à faire de la pub ou il n’aura même pas fait de visite !!! le problème en fait , est qu’il n’y a pas de réglementation officiel qui impose des honoraires fixes à toutes les agences soit 5 % ttc ce qui serais parfait, parceque au bout du compte une agence classique qui affiche 6 % ttc, finira par conclure sa vente en baissant ses honoraires à 4 % voir même à 3%.nous le savons tous,le problème c’est la concurence entre agences qui veulent à tout prix vendre et récupéré ses honoraires même si le bien et vendu en dessous de sa valeur !!! oui vous avez bien compris !! à 80 % les agence vendent les bien en dessous de leurs valeurs afin de prendre rapidement leurs honoraires et argumentent dans ce sens auprés des vendeurs en leurs disant que le marchè n’est pas très bon en ce moment et qu’il faut vendre vite avant le gros crash immo qui devrait arriver bientot !!!!! hihihihihi on l’attends toujours !!! à part les taux qui chutent à 2,5 % , le reste reste plutot à la hausse….acheter un bien auprés d’une agence c’est quand même rassurant mais si les agences font n’importent quoi, les vendeurs n’aurons plus confiance et préférerons acheter entre particuliers en plus c’est moins cher il n’y a pas de frais à 6 % en +.à vos réponses !!!!
Mr LAMOTTE,
Connaissez vous Gérard MAJAX, David COPPERFIELD ou encore Kamel le Magicien ?
Oui ? Non ? Peu importe, à priori vous en connaissez beaucoup plus que vous ne le pensez car vous continuez de croire que le prix marché est le prix net vendeur + les honoraires des agences !
Vous pensez que les acheteurs sont idiots au point d’acheter un bien plus cher simplement parce qu’il est en agence !
Cette situation est le résultat d’années et d’années de laissé aller dans notre profession, où un vendeur propose son appartement en direct sur le bon coin, déduction des honoraires d’agence et que cet appartement se retrouve su r le même portail à deux prix différents et que le professionnel ne s’insurge même pas de cette situation !
C’est normal d’accepter cela, c’est normal de faire de la publicité gratuite aux vendeurs qui se vante sur leurs annonces : ” …appartement à vendre 150 000 €, déposé en agence à 160 000 € …”
Mais où allons nous ? A force de ne pas se poser les bonnes questions, à force de croire que c’est inéluctable, on ne sait même plus pour qui nous travaillons.
Les vendeurs ? Vous leur avez pris un mandat il y a 6 mois de ça et il ne vous ont jamais revu ! avec un peu de chance vous ferez deux ou trois visites, vous vendrez et vous toucherez vos honoraires, pensez vous que l’image auprès des vendeurs soit bonne : “… l’agence ? on l’a jamais vu, il a fait 2 visites et nous a prix 8 000 € !!”, voilà ce qu’ils diront autour d’eux.
Les acquéreurs ? Vous laissez afficher sur un même bien des prix différents, il ne sait plus quel est le bon prix, alors oui, bien sûr il va au moins cher et il ne voit pas à quoi leur servirait une agence à part lui coûter de l’argent !
Le serpent se mord la queue et notre profession y participe tous les jours !
Posons nous les bonnes questions, pour qui travaillons nous ?
Amenons du conseil, une écoute, faisons un travail de qualité, ne mettons pas de pression, ni au vendeurs, ni aux acquéreurs (ce n’est pas une baguette de pain), c’est beaucoup d’argent, un achat mérite une réflexion, arrêtons de faire travailler des “marchands de tapis” dans notre beau métier, mais formons nous, respectons nos clients vendeurs et acquéreurs et assurons un service de qualité et là peut être que les choses changerons.
C’est ce que nous essayons de faire tous les jours chez CIMM et les retours sont plus que positifs, à bon entendeur …
Effectivement quand on a rien dans sa musette la meilleur solution est proposer d’unifier les tarifs.
En ce qui nous concerne nous offrons tout un panel de services à nos clients (je ne reviendrai pas dessus cf posts précédents) et il n’y a aucune raison qu’on me contraigne à prendre aussi peu que mes confrères qui n’ont guère d’autres services à apporter qu’une multidiffusion sur internet, et encore moins que l’on permette à ceux qui n’ont d’autres outils qu’une vitrine à prendre autant que ceux qui se démènent.
La concurrence c’est un prix à mettre en corrélation avec une qualité de service, personne n’en a jamais été dupe.
Les agences du réseau low-cost bleu et jaune ne m’ont jamais fait d’ombre, et quand bien même une agence ne prendrait que 2 % ça ne me stresserai pas plus.
Chacun doit pouvoir rester libre d’appliquer le prix qu’il souhaite. C’est au vendeur de décider ce qu’il veut faire.
laissez faire les choses ? et qui seront les gagnants ? les agences à prix réduits bien sur puis si on continue à laisser comme cela, les vendeurs ne vendrons plus que par eux même les biens !! pourquoi ce rendre en agence ? que font-ils vraiment de + ??? souvent les pubs agences sont sur le bon coin ou vivastreet et c’est gratuit ! des agences qui j^étent des milliers d’euros dans des pubs journaux , ils n’y en a plus beaucoup…je pense qu’il faut réagir et vite, il faut faire une pétition générale et l’adressée au ministre du logement,en lui demandant de mettre un seul honoraire agence à 5 % ttc et que si une agence fraude même au moment de conclure,elle risque une amende de 100.000 euros ! cela va relancer l’immobilier et les petits malins en frais réduits vont vite déchantés car c’est eux le véritable problème, ils cassent l’image des agences ( + de 3000 agences immo fermée en 2012 en france !!!!!! ) alors réagissez !!! autrement ce sera votre tours prochainement…..
le problème en france c’est que tout le monde dis des choses ou constatent des erreurs !! mais personne ne réagis vraiment au point de changer en positif.les gens se plaignent toujours et nanani et patata et alors il faut réagir à un moment donner autrement ça sert à rien de bargaké pour ne rien faire….
aujourdhui il y a des problèmes et beaucoup d’agences en ont marrent, il faut résoudre ces problèmes de suite afin de sauver les centaines d’agences qui devront fermée bientot, faute d’actions immédiates pour les aider.
ouvrir son agence, faire les études et puis tout s’ecroule à cause de quelques erreurs au niveau des lois !!!! mais que font nos ministres ????? ils sont à la plage ou quoi ????? à part se pavaner à la tv ou sur les journaux ??? c’est quand même nous qui les payons !!!!
et enfin voici le dernier problème qui tue l’immobilier ” les réseaux en franchise qui gérent des centaines d’agents immobiliers peux scrupuleux ) et oui une seule carte pro et 4000 agents venus de nuls part, quelque fois des anciens bouchers ou charcutiers,des caissières,des agents camions poubelle,des chomeurs,des arnaqueurs,des escrocs,et des moins que rien : qui travaillent pour une seule carte en réseau et qui casse le marché parcequ’ils ne sont pas professionnels et n’y comprennent rien du tout à l’immobilier, ce n’est pas leur métier et ils n’ont jamais reçus de diplome !!!!! c’est comme si vous demandiez à un pompiste de faire boulanger !!!!! et pourtant personne ne dis rien…..
donc je propose d’établir une loi indiquant qu’il est interdit de travailler dans l’immobilier sans obtention d’une carte pro et elle devra être unique et non céssible à d’autres personnes.ils y en à même qui la loue !!!! mais ou va t’on ??????
hhha whouai t’es au courant ???? BERTRAND LE CONDUCTEUR DE BUS LOUE SON PERMIS COMME CELA 5450 PERSONNES POURRONT CONDUIRE DES BUS SANS PERMIS !!!!! GENIAL NON ,,,,,,,,,,
EN PLUS BERTRAND TOUCHE UN POURCENTAGE SUR LES SALAIRES DES 5450 CONDUCTEURS QUI UTILISE SON PERMIS !!!!!! CHOUETTE COMME IDEE NON ,,,,,,,????
et pourtant ça existe dans l’immobilier et personne ne fais rien !!!!!!!!
mais qui gére cela ? car c’est illégal et descriminatoir !!!!