Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour,
Depuis 13 ANS nous pratiquons sur la plupart de nos supports la transparence du montant de nos commissions détaillées et les clients sont satisfaits.
Taper sur le gouvernement est inutile, effectivement faire la révolution peut être la seule issue.
Dans quelques jours vous comprendrez ce qu’est noPAP. Il est désormais important de se poser les bonnes questions et d’abord de mener le combat des ventes de PAP.
Entre nous, il faudra bien que les clients connaissent à un moment ou à un autre les frais d’agence.
Alors autant jouer l’intégrité de suite.
Ce combat qui consisterait à dire qu’il ne faut pas montrer le montant de nos commissions sur nos supports est d’arrière garde, éculé, dépassé.
Il nous faut agir et vite sur des thématiques bien plus impactantes que cette problématique des frais d’agences qui n’en est pas une.
Quant à la politique, pour travailler avec certains, tous ne sont pas de la race décrite dans vos lignes et quoiqu’il arrive , ils sont en place et nous en avons pour 4 ans.
C’est pourquoi, combattre l’idée qui fait du bruit autour de cette nouvelle volonté du gouvernement ne fera que nous occuper l’esprit, nous détournant de choses bien plus importantes que celles là.
Je vous livre mon avis sur l’avenir de nos agences, dans 10 ans il existera 30 réseaux de mandataires avec 3000 plateformes et 90000 mandataires.
seules, 5 à 7000 agences indépendantes feront offices d’épiceries de quartiers.
Les frais d’agence ne sont pas à la charge du vendeur mais bien à la charge de l’acquéreur.
Regardez comment font certains lors de la signature chez le notaire, ce n’est pas ce qu’il en ressort!!!!
http://www.nopap.fr c’est a partir du 4 mars 2013, n’hésitez pas à prendre connaissance de notre projet de loi sur la fin des transactions de PAP et bien sur, vous aussi montrer vous à la hauteur de l’enjeu en rejoignantnoPAP.
Sincères salutations
Claude BAS
Bonjour M. BAS,
Je ne peux pas être d’accord avec vous. Les frais d’agence sont à la charge du vendeur, et c’est bien normal, c’est lui qui nous mandate et pour lui que nous travaillons. Et je n’ai encore vu aucun acquéreur me dire qu’il était d’accord de payer plus cher parce qu’il y a une agence dans le circuit. L’acquéreur paie le prix du marché, commission comprise, et la commission vient en déduction de ce que perçoit le vendeur.
Même si cette thématique n’est pas très “impactante” comme vous le dites, pour moi c’est une brimade gratuite contre la profession, et elle doit être combattue à ce titre, de la même manière que la mention FAI.
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/professions-immobilieres/fai-publicite-mensongere-1716.html
Ceci dit, je l’accepterai lorsque on obligera Carrefour à indiquer sa marge brute sur les pots de yaourt. Vous qui êtes originaire de la grande distribution, qu’en pensez-vous ?
C’est bizarre cette méthode !
A ce moment-là, pourquoi ne pas demander à ces messieurs de la grande distribution d’afficher aussi sur tout ce qu’ils vendent dans leurs hyper marchés les commissions qu’ils prennent ? Ainsi, le consommateur saurait qu’un kilo de banane quitte la côte d’Ivoire à 0,15 €uros le kilo (vendue combien de fois plus ?) et que la salade est payée au jardinier qui la produit 15 centimes d’Euros et mise en rayon par endroit à plus d’un Euro !
Les gouvernements se suivent et deviennent de plus en vorace d’argent à chaque fois. On comprend mieux pourquoi ces voleurs étendent tous leurs magasins à une vitesse démentielles, roulent dans des X6 ou autres Cayenne, et payent leurs caissières avec un lance-pierres ! Mais tout ceci est (un autre sujet) et ne concerne pas l’immobilier, c’est vrai.
les agences qui fonctionnent dans le bon sens n’ont pas à le faire:
le vendeur fait le choix de vendre par agence pour conforter sa vente, l’appartement ou la maison est tout de même vendue au prix du marché. Le net vendeur sera donc: prix du marché – les frais d’agence. L’acquéreur s’en fou complètement de savoir combien vas payer le vendeur.
A CE JOUR, JE N’AI VUE QUE CIMM IMMOBILIER FONCTIONNER COMME CELA ET BRAVO A VOUS.
Il faut que les autres comprennent que dans la vente d’un bien, il ne faut pas faire prix de marché + frais d’agence, la il est certain que vous devrai justifier de pourquoi vous êtes 10 000 ou 15 000 euros au dessus du prix du marché !!! L’acheteur achera donc de Particulier à particulier !!! c’est de la faute des agences qui n’ont rien compris à la vie que le particulier à particulier se développe !!! Quand ces derniers comprendront que l’acheteur veux un bien au prix du marché et non pas 10 ou 15 K€ au dessus, je pense que le marché du particulier à particulier baissera.
Je le dit et le redit, si le bien FAI est au prix du marché, l’acheteur s’en fou royalement de combien le vendeur paie pour le service.
Bref, cimm immobilier continuez vous êtes un des seul réseau qui tiens la route à ce jour, peut être pas pour rien que vous ouvrez des agences partout pendant que d’autres ferment !!!
je ne suis pas issu de la grande distribution, mais de la bijouterie, si nous sommes issu les uns ou les autres de quelque chose.
Quoiqu’il en soit, ce n’est pas vous, ni moi d’ailleurs qui décidera des lois que notre gouvernement acte.
Je préfère me tourner vers des questionnements beaucoup plus important en y apportant concrètement des réponses, en travaillant avec ceux qui sont aujourd’hui aux pilotage de l’assemblée nationale.
Plus nous nous battrons en cachant nos commissions, plus nous renforcerons nos gouvernants à insister sur ce point.
Je vous rappelle que cette profession est réglementée et qu’à ce titre nous devons jouer de transparence. Personne ne devrait être inquiet sur ce point qui réellement est un détail de l’histoire. Je vous laisse croire que tout cela a de l’importance et pendant ce temps, alors que nous jouons aux billes, combien vous et moi avons perdu de ventes ?
amitiés
Claude BAS
Je suis d’accord sur le principe de la transparence. Je pense que nous avons rien à cacher.
Mais il ne faut pas inverser les rôles. Afficher le montant des honoraires sur une annonce viendrait à dire que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur :
vous payez tel prix pour la maison, mais attention ! vous avez tant d’honoraires à nous payer !
Alors que ce n’est pas le cas. L’acquéreur paie le prix de la maison et c’est le propriétaire qui en sacrifie une partie en contre-partie d’un service (bien mérité selon moi !).
Cette discussion n’est pas une perte de temps, ni un jeu de billes mais des avis qui peuvent être retranscris à des personnes bien placés si l’on en connaît.
Je suis désolé de contredire votre affirmation mais pour moi c’est l’acquéreur qui paie la commission.
C’est un vieux débat, mais faites attention en affirmant l’inverse cette argument pourrait bien se retourner contre ceux qui signent un mandat charges acquéreur et qui par le plus grand des hasards au moment de la signature on retrouve une charge de la commission à l’acte payée par l’acquéreur.
En regardant de prés les statistiques des notaires sur ce point vous serez éclairé sur ce point.
amitiés
Claude BAS
Les statistiques des notaires n’ont aucun intérêt sur ce point. Peu importe que les honoraires soient mis techniquement à la charge de l’acquéreur, ils viennent toujours en déduction du prix que percevra le vendeur, prix accepté par l’acquéreur comme prix de marché. D’ailleurs bien souvent l’acquéreur n’apprend que les honoraires seront à sa charge qu’en fin de course, juste avant le compromis, et qu’on va les désolidariser du prix pour lui faire économiser des frais de notaire. Chez nous nous considérons que c’est une mauvaise pratique.
Ces discussions illustrent bien le flou conceptuel dans lequel la profession travaille.
Nous sommes des intermédiaires, donc beaucoup de gens pensent que nous devons œuvrer dans l’intérêt des deux parties. C’est généralement ce que nous essayons de faire.
Pourtant, si ma commission est proportionnelle au prix de vente (ce qui est le plus courant en transactions).
Mon intérêt en tant qu’agence est de vendre le plus cher possible.
J’ai donc le même intérêt que le vendeur.
Il est donc normal que je sois mandaté et payé par le vendeur.
Mais :
Si comme cela se fait trop souvent, je transfère les honoraires à la charge de l’acquéreur, en lui faisant signer un mandat d’acheter.
Je me trouve en conflit d’intérêt avec l’acquéreur, mon mandant.
Apparemment, cette situation ne choque personne en France, je vous invite à regarder les réglementations américaines vous…
Il serait utile que la profession comprenne enfin qu’elle doit proposer des services séparés au vendeur et à l’acquéreur, et se faire également rémunérer de façon séparée.
Arrêtons de transférer à la charge de l’acquéreur des prestations qui ont été faites pour le vendeur.
A ce moment-là , nous n’aurons pas de problème à afficher nos rémunérations dans nos annonces.
L’acquéreur se focalisera uniquement sur les honoraires qui seront à sa charge.
Sur ce point qui consiste au dernier moment à basculer la charge vendeur en charge acquéreur, nous ne le faisons jamais, puisque nous sommes chez nous en charge acquéreur toujours.
Le réel problème est fiscal et l’administration fiscale n’est pas dupe.Très au fait de ces pratiques illégales au regard du droit, lors d’un contrôle fiscal le redressement est fait d’une part sur l’agence qui peut éventuellement se retourner sur l’acquéreur (ce qui n’arrive jamais).
Il faut donc savoir dès le départ ce que l’on veut soit on est en charge vendeur, soit en charge acquéreur.
Pour revenir au sujet qui vous anime, depuis 13 ans nous présentons sur nos affichettes de vitrine le prix net vendeur, le prix FAI et séparément le montant de la commission et le pourcentage que représente cette commission sur le FAI puisque nous sommes en charge acquéreur.
Les client trouvent ainsi une clarté des choses, nous n’en faisons pas des gorges chaudes c’est un avantage pour le client et ce qui nous intéresse c’est ce que veut le client puisque nous sommes à leur service.
Il y aurait surement un moyen de contenter tout le monde en faisant payer 50% au vendeur et 50% à l’acquéreur.
Nous considérons et ce quoiqu’il en soit que c’est celui qui paie le prix du bien qui de toute façon paie la totalité de la commission……et vous le savez bien.
Amitiés
Claude BAS