Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Claude BAS le retour, juste pour vous dire que vous êtes un peu à l’Ouest avec l’ensemble de ces propos de 30 ans d’âge.
C’est pourquoi, en patientant un peu, vous comprendrez qui nous sommes, ce que nous faisons et ou nous allons.
Monsieur LEBOUTILLY, peut faire le “beau” dans ses propos, je lui laisse sa faconde.
il peut trôner sur les nuages de la sottise par des échanges incongrus et obsolètes.
La vérité, chers amis est ailleurs.
Nos entreprises sont des laboratoires et la R&D bien éloignée de nos métiers est chez nous le principal de nos investissements.
Encore faut il vouloir investir de ses résultats pour en obtenir de meilleurs.
Nous sommes une petite entreprise et faisons 22 millions d’euros de CA, nous consacrons une partie de nos résultats à la R&D.
Je vous invite à lire un livre “QUAND L’ENTREPRENEUR S’ÉVEILLERA”que vous trouverez sur:http://boutique.editionscas.com/.
Ne cherchez pas l’auteur, ce n’est que moi.
Je reconnais que sa lecture 3H30 n’est pas donnée à tous, à quoi bon perdre du temps pour lire des inepties quand effectivement soi-même on connait tout.
Juste pour revenir au mandat exclusif, bien sur il a du sens mais dans une seule circonstance, lorsque le bien est au prix réel.Vous, vous parlerez du prix du marché, pas moi.
Être expert en matière d’évaluation, ce n’est pas de l’art , cela nécessite des outils, de la formation et du temps.C’est pourquoi comme la plupart des agences ont tendances à surévaluer un bien pour obtenir le mandat, nous choisissons 95 fois sur 100 de ne pas prendre d’exclusivité.
Le drame voyez vous, c’est qu’entre confrère nous devrions être amis et sur la même longueur d’onde pour combattre les ventes de particulier à particulier et sur le terrain redevenir des concurrents et que le meilleur emporte la vente , seul le client ayant sa libre arbitre.
Votre choix ne semble pas être celui ci et je l’accepte, la liberté de penser et de s’exprimer étant dans ma philosophie.J’aime aussi la bienveillance et le respect.
Il ne semble pas que notre ami Christophe soit dans cette catégorie. C’est son droit.
Voilà, je vous laisse jouer au petits soldats et à vos réflexions inadaptées aux circonstances et vive les ventes de particulier à particulier grâce à CIMM IMMOBILIER
Amitiés
Claude BAS
il est normal que Monsieur BAS ne conteste pas le projet d’affichage prévu de nos coms :c’est son fonds de commerce!!
Ce qui est étrange c’est ce paradoxe avec son “nopap”…
Monsieur Bas a un talent: il est capable de vendre du sable à un habitant du Sahara… Seulement, avec le temps, ses ficelles ne prennent plus, il faut dire que le “grand entrepreneur” et même l’interlocuteur de la profession d’agent immobilier auprès des pouvoirs publics comme il le prétend, cache soigneusement un nombre conséquent de familles qu’il a ruiné. S’il y a bien une conception de la franchise qui est d’un autre âge, c’est bien la sienne. JCM fait partie des franchiseurs honnêtes, et avec d’autres, ils ont à pâtir de pseudos franchiseurs qui n’exploitent que la bêtise humaine.
Bonjour Monsieur Robespierre qui se cache derrière un pseudo, quel courage!!!
Si c’est ça la belle aventure CIMM IMMOBILIER, chapeau.
Mais si celui qui écrit de tels propos a du respect pour autrui , il m’écrira sur mon mail personnel (d’autant que nous savons très bien de qui il s’agit) sans polluer des personnes qui échangent, ne sont pas d’accord certes, mais qui se respectent, enfin c’est ce que je croyais.
Je vous confirme pour en finir que oui nous sommes d’accord pour cette loi simple qui affichera les commissions des agents et si par hasard elle ne passe pas nous poursuivrons comme nous le faisons depuis 13 ans notre affichage à ce titre, en toute transparence.
Cher Robespierre, vous venez de commettre l’erreur qu’il ne fallait pas commettre, vous le spécialiste de la lettre anonyme!
Quand au malheurs de ceux ont déposaient le bilan ou fermé leur entreprise sous notre enseigne, que dire de cette ineptie . Il suffit de regarder chez cimm immobilier pour s’apercevoir que JCM et tous les autres réseaux sans oublier les indépendants souffrent de la crise de la même façon que nous tous.
En tombant aussi bas dans le dialogue, cet outil de discussion me parait inconvenant, c’est aussi parce que nous ne sommes pas d’accord que nous pourrions envisager de construire un autre avenir tenant compte de l’avis de chacun, ceci s’appelle la Gouvernance.
J’avoue que je suis épaté et pour être en contact avec quelques mandataires CIMM, il doivent se demander pour la plupart d’entre eux ce qu’ils font dans un réseau qui défend les ventes de PAP.
Il faut de tout pour faire un monde, permettez moi de vous dire messieurs que le boulevard qui s’ouvrent devant nous est un océan tant pour les portails de PAP et vos concurrents directs en vous faisant HARAKIRI
Amitiés
Claude BAS
Je remercie tous ceux qui ont le courage de communiquer sous leur identité, à minima je peux au moins les respecter.
Les autres sont des paranoïaques suicidaires dont les propos sont le reflet de leur nature.
Le problème avec vous Claude BAS, c’est que même pris les deux doigts dans le pot de confiture, vous continuerez de prétendre que c’est faux.
La distorsion de la réalité à ce point est ahurissante. Vous vous cachez derrière “la crise” pour expliquer les défaillances d’agences sous vos enseignes, en réalité, et cela été, je le rappelle affirmé par la cour d’appel de Bordeaux, parce que vos concepts sont d’une totale vacuité.
Les dépôts de bilan que cette vacuité a généré sont loin d’être une ineptie mais une triste réalité.
Anonyme ou pas, le contenu de mes posts, ne vous en déplaise, est rigoureusement exact. Derrière ce pseudo, c’est en réalité une bonne trentaine de personnes, dont certains ex-affiliés qui ont un certain nombre de questions à vous poser, notamment dans ce que vous appelez d’un grand mot : la gouvernance qui en réalité n’est qu’un masque pour votre enrichissement personnel AUX DÉPENS des membres de vos réseaux.
Le seul conseil que je puisse donner à un créateur d’agence immobilière ou un agent commercial indépendant c’est surtout d’éviter de vous croiser.
Quant à vous écrire sur votre boîte mail, je ne m’abaisserais pas à cela.
Sinon, sur le fond, les conceptions de Claude BAS datent de 30 ans.
Aujourd’hui, les parts de marché des professionnels représentent 68% des transactions, et ce % est en constante progression.
Le chantier de la profession concerne en premier lieu son image, et c’est un fait avéré que les compétences des agents immobiliers ne sont pas reconnues à leur juste valeur. Ce n’est ni une problématique d’honoraires, ni une problématique de ventes de particulier à particulier.
Rappelons enfin, que la cour d’appel de Pau, suite à une plainte de la Chambre FNAIM du Pays Basque, a fait condamner Claude BAS pour publicité agressive et dénigrante à l’égard de la profession.
Quant à la transparence des honoraires, rappelons toujours qu’il n’y a rien d’extraordinaire à ce que prétend Monsieur BAS, puisqu’ils font l’objet d’une réglementation quant à leur affichage. En revanche, je ne peux pas parler de transparence quant à la rémunération précise de Claude BAS pour avoir entre les mains un DIP de son réseau daté de quelques jours.
Et pourtant, Claude Bas parle de transparence, de respect, de courage…. bref des mots totalement incongrus à la lecture des faits.
Ca Robespierre JMB, ça s’appelle se faire tailler un short. Venant de si bas , je n’en ai rien à faire , puisqu’il s’agit de s’attaquer à l’homme, je ne suis pas intérressé.Voilà des années que vous vociférez derrière mon dos. J’ai l’habitude parce que les choix que je fais , je les assume. Vous parlez du verre à moitié vide quand moi je parle du verre à moitié plein.
Des entreprises qui ferment, c’est tous les jours et pas qu’en immobilier. Si vous voulez continuer de m’attaquer, libre à vous, et c’est largement fait par vous, ailleurs. Vous me parlez des procédures perdues contre la FNAIM et pourtant contrairement à vous, j’entretiens d’excellents rapports avec ce syndicat, bien sur je sais bien que vous voudriez être plus proche d’eux. Dans la vie, on gagne , on perd, mais on se respecte, mot incompréhensible pour votre maladie.
Cher JCM, ce blog est à vous, mais je vous invite, vous en ferez ce que vous voudrez à mettre un modérateur, certains articles me paraissant inopportuns vis à vis du sujet et des sujets abordés.
Vous comprendrez qu’il ne peut m’intéresser de participer à un blog ou les échanges tournent au pugilat.
C’est pourquoi, tant qu’il ne sera pas possible d’échanger avec courtoisie et bon sens je n’interviendrai plus.
Désolé mais “les cons qu’ils passent au large”.
Amitiés
Claude BAS
Monsieur BAS, lorsque vous écrivez :
“Bonjour Monsieur Robespierre qui se cache derrière un pseudo, quel courage!!!
Si c’est ça la belle aventure CIMM IMMOBILIER, chapeau.”
Vous faites un amalgame entre Cimm immobilier qui héberge ce blog et les intervenants qui, comme vous, ne font pas partie de notre réseau.
Quand vous écrivez que ceux qui écrivent sous un pseudo sont des paranoïaques suicidaires, outre que vous y allez un peu fort de mon point de vue, je vous rappellerai que c’est tout simplement la rêgle du jeu des forums et des commentaires de blogs, et que ces intervenants sont tout aussi respectables que les autres.
Je comprends tout à fait que vous n’appréciiez pas de subir des attaques personnelle, cela fait aussi partie de la rêgle du jeu, c’est un risque lorsqu’on intervient à visage découvert. Et c’est à vous de gérer les échanges avec cet intervenant, vous remarquerez que moi comme d’autres nous sommes bien gardés de prendre parti.
Le modérateur que vous appelez de vos vœux vous aurait probablement envoyé un avertissement pour des formules genre “nuage de bêtise” et “je vous laisse jouer aux petits soldats”, mais ne nous attardons pas sur des détails.
Tout cela n’est pas bien grave, j’ai vu pire sur de nombreux forums.
J’ai une seule question à vous poser, M. BAS, sur votre affirmation que Cimm immobilier ferait le jeu du PAP ; pourriez-vous la justifier ? Je vous rappelle que je me bats pour le mandat exclusif depuis des décennies, j’ai créé une association de mise en commun des mandats exclusifs en 1990, je fais.partie du CA d’AMEPI, j’ai créé le mandat trois options, le mandat Calitimo…. Si pour vous promouvoir le mandat exclusif est faire le jeu du PAP, j’aimerais entendre vos arguments. Et que vous nous expliquiez, vous qui êtes depuis 1994 je crois, le chantre du mandat simple, en quoi c’est lutter contre le PAP.
Nous pouvons échanger sereinement sur ces points sans que cela tourne au pugilat, je vous rassure.
Bien à vous
Je n’ai aucun commentaire à faire sur les propos de Claude Bas qui sont ineptes, la totalité de mes affirmations s’appuyant sur des FAITS et des décisions judiciaires.
Chacun aura compris que Claude Bas est un simple loueur de marque. Ce n’est ni un entrepreneur, ni un agent immobilier, ni un “patron” de réseau. Il arrive cependant à vendre une coquille parfaitement vide.
Quant au fond de la discussion, le vide sidéral de la pertinence des arguments de Claude Bas – chacun aura pu s’en bdre compte – est total et démontre la méconnaissance totale des codes du métier d’agent immobilier.
Je maintiens que les ventes de PàP ne sont pas la priorité actuelle de la profession, ni le niveau des honoraires. Quant au mandat simple, il est tout simplement devenu obsolète par le développement des NTC.
Autant dire que les honoraires réduits, le nopap, le Low Cost ne sont absolument pas des priorités stratégiques.
En revanche, le développement du fichier commun des mandats exclusifs des professionnels, le développement des compétences des négociateurs, le développement de l’image et la reconnaissance de la compétence des agents immobiliers sont les priorités de la profession.
Quant au développement durable auquel Claude Bas déclare travailler depuis de nombreuses années, chacun pourra se faire une idée de ce que cette réalité recouvre en visitant le site internet Charte21 . Une simple marque déposée et un concept vide….
Petite citation de Claude Bas :
Nous sommes une petite entreprise et faisons 22 millions d’euros de CA
MDR
Une simple recherche sur infogreffe démontre que monsieur bas a une très faible connaissance de son propre réseau d’une part, et un sérieux mépris pour l’intelligence humaine qui ne pourra pas se laisser abuser par des propos mensongers.