Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.

Que dit la loi concernant les offres d’achat ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

Bien sûr en présence de deux offres d’achat  émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.

Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.

Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites ! 

En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.

Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.

Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.

Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.

Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.

Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :

https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html

Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.

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À propos de l'auteur 

498 Commentaires

  1. Bonjour,

    Après avoir effectué une première proposition très basse par rapport au prix affiché pour une maison visiblement bien au dessus du prix du marché (cela n’engage que moi), offre refusée par les propriétaires, j’ai contacté l’agence immobilière pour faire une deuxième offre plus élevée (réhaussée mais toujours en dessous du prix affiché).

    L’agent immobilier s’est engagé (par téléphone) à transmettre cette nouvelle offre aux propriétaires et à me tenir au courant rapidement de leur réponse. N’ayant reçu aucune nouvelle de la part de l’agent immobilier, j’ai pris contact directement avec les propriétaires et ceux-ci m’ont tous les deux affirmé qu’ils n’ont jamais reçu cette offre.
    J’ai recontacté l’agent immobilier (10 jours pour y parvenir en raison de congés) qui me certifie avoir transmis cette offre datant de presque 1,5 mois et que les propriétaires ont refusé (pourquoi alors ne m’avoir rien dit avant ?). Il m’a même rappelé 30 minutes après pour me dire qu’il venait de recontacter une nouvelle fois les propriétaires et que c’était toujours non. J’ai de nouveau appelé les propriétaires qui m’affirment ne pas avoir été appelé par l’agent immobilier et ne pas avoir reçu cette offre, ni il y a 1,5 mois, ni le jour de mon appel.

    L’agent immobilier a-t-il le droit de me mentir ainsi ? Ai-je le droit de passer par une autre agence (mandat dans 2 agences et chez un notaire) ou en direct ? Puis-je reprocher à l’agence de ne pas avoir transmis ma 2ème offre ?

    Je vous remercie par avance pour votre réponse.

  2. bonjour
    Hier j’ai visité une maison et je suis sortie en faisant une offre au prix qui a été signé et daté.J’étais la première à visiter le bien.
    Les visites se sont succédées. Le soir, le mandataire me dit qu’il y a eu 4 offres au même prix et que le vendeur réfléchit et donne sa réponse le lendemain.
    Est ce légal svp?
    Merci

  3. Bonjour saleb,
    C’est en effet parfaitement légal. C’est au propriétaire de choisir d’accepter l’offre qui lui convient le mieux. Au prix ou pas d’ailleurs, il est libre jusqu’à ce qu’il ait signé. Si vous tenez à cette maison et pensez que cela peut être utile, vous pouvez éventuellement proposer une surenchère.

  4. Bonjour,
    J’ai fait une offre au prix pour un appartement, mais l’agent immobilier a continué de faire visiter le bien, et a reçu d’autres offres. Le vendeur a choisi une autre personne que moi, alors que j’étais la première à faire une offre au prix. Est-ce légal de la part de l’agent immobilier? N’aurait-il pas dû stopper les visites?
    Merci

  5. bonjour
    il m’est arrivé la même chose..certains agents disent qu’ils auraient stoppé les visites et d’autres disent qu’à prix égal, ils prennent le meilleur dossier!

  6. Bonjour,
    La seule bonne attitude que peut avoir un agent immobilier est de transmettre les offres au fur et à mesure de leur émission, tant que l’une d’elles n’a pas été acceptée par le vendeur.
    Une question intéressante m’a été posée lors d’une récente réunion : une offre en dessous du prix a été transmise au propriétaire, puis plus tard une offre au prix. Doit-on informer le premier offrant afin qu’il puisse éventuellement remonter au prix, voire surenchérir ?
    Ma réponse a été évidemment oui, puisque cela va dans le sens de l’intérêt de notre mandant.
    C’est d’ailleurs ce qu’avait fait notre Franchisé.

  7. Bonjour ,
    Après avoir repéré un bien à 235000€ je prends rendez-vous pour une visite, 6 heures avant celle ci l’agent immobilier l’annule suite à une offre .
    15 jours plus tard , un autre agent me ressort le même appart au même prix et de force réussi à me le faire visiter avec le premier qui a l’exclusivité (il obtient entre temps le prix de la première offre 217000€ sans réponse du vendeur mais que l’acheteur va rehausser son offre plus tard à 228000€ alors que le net vendeur est à 220000€) il me force à proposer plus vu qu’il m’intéresse ; est ce légal (peut être que le vendeur serait ok pour 225000) combien dois je proposer et quel recours ai je face à cette rétention abusive
    Merci d ‘avance de votre réponse

    • Bonjour charvolin,
      Un agent immobilier doit transmettre toutes les offres vau propriétaire, ce n’est pas à lui de décider si elle est sérieuse ou pas ; cette obligation figure dans le Code de déontologie. Quant au propriétaire il peut accepter l’offre de son choix, il n’est pas tenu par exemple d’accepter une offre au prix s’il préfère une offre inférieure. Par exemple pour paiement comptant, mais il n’a pas à donner ses raisons.

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