Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.

Que dit la loi concernant les offres d’achat ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

Bien sûr en présence de deux offres d’achat  émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.

Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.

Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites ! 

En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.

Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.

Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.

Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.

Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.

Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :

https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html

Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.

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À propos de l'auteur 

468 Commentaires

  1. Bonjour monsieur Miribel,
    Lorsqu’on signe un bon de visite avec un agent immobilier et que par la suite s’en est suivis une offre d’achat , qui a malheureusement était refusée , peut on faire une offre similaire ou inférieure avec un autre agent immobilier d’une autre agence chargé de la même maison en question ? Je précise que le premier agent n’est pas sérieux et peu professionnel, il peu ne pas donner de nouvelles pendant plusieurs jours, a refusé l’offre uniquement oralement , et je le soupçonne même de ne pas l’avoir présenté au vendeur. Voilà je voudrais l’avis d’un professionnel pour ne pas avoir de mauvaise surprise.
    Merci d’avance.

  2. Cher Monsieur,
    Je suis Agent Immobilier
    Nous avions reçu une offre au prix du mandat, ils se sont rétractés quelques heures plus tard en nous demandant de ne pas communiquer leur offre et de la détruire.
    Aujourd’hui après deux semaines l’un des héritiers souhaite absolument voir l’offre que nous avons détruite.

    Que pouvons nous répondre ?

    Bien à vous
    Robbin SYED

  3. Bonjour monsieur Miribel
    J’ai signé un mandat simple avec un agent immobilier.
    Celui ci m a informé par téléphone qu’il avait reçu une offre d achat à un prix inférieur. Selon lui je ne devais pas la refuser,ou même faire une contre offre de 2000 euros car cela aurait donné une image de “marchande de tapis”.
    Là où je me sens gênée et les relations sont un peu tendues avec cet agent ..
    il m a demandé de lui envoyer un Mail en indiquant que j acceptais cette offre en notant le net vendeur et le montant des honoraires : chose que j ai faite sans avoir vu l offre écrite de l acquéreur auparavant (c’est de ma faute, trop naive).selon l agent je devais le faire de suite. Il ne m a pas parlé d un délai de réflexion (il partait en vacances le lundi suivant)

    Ma question : à ce jour je n ai toujours pas signé l offre (valide jusqu au 20/04). L agent m a dit qu’il le faisait pour moi. Est ce normal? Le mail que j ai envoyé n indiquait pas le lieu pour lequel j acceptais l offre.

    Sur le document offre d achat signé par l acquéreur ne figure aucune date imite pour signer un compromis. Aujourd’hui cette personne fait traîner les choses.

    L attitude de mon agent a changé et il est clairement en faveur de l acquéreur. Est ce normal de ne pas avoir signé l offre d achat ? Est elle donc valable ? Puis je me désister si cet acquéreur fait trop traîner et ne vient pas signer le compromis ?

    Sur le mandat, l agent indique qu’il peut se substituer à moi pour tous les actes qu’il juge nécessaire.

    Merci par avance,
    Je me sens piégée dans mon rôle de vendeuse.

    • Bonjour,
      Cette mention du mandat ne respecte pas le décret d’application de la loi Hoguet, art. 72 : “Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.” Une clause aussi générale ne peut remplacer une mention expresse “pour une durée déterminée”. Ce serait la première chose à lui signaler par LRAR : il ne peut en aucun cas prendre un engagement pour votre compte.
      Donc vous avez accepté, sommairement, par mail, une offre que vous n’avez pas vue. Dans votre LRAR signalez lui que bien sûr à vos yeux cette offre ne constituait qu’une entrée en pourparlers car il reste de nombreux points à régler, délai, conditions suspensives éventuelles… et que si un compromis n’est pas signé avant le… (mettez 8 ou 15 jours), vous la considérerez comme nulle. Et si vous ne souhaitez pas que la vente aboutisse soyez ferme sur vos conditions (pas de condition suspensive d’accord de financement par exemple).
      Le mieux serait de faire une LRAR à l’agent et parallèlement de convoquer les acquéreurs par huissier chez le notaire, RV à prendre avec lui.

      • Merci pour votre réponse. Je souhaite que la vente aboutisse mais au moins maintenant je sais que j ai une porte de sortie si les choses traînent.
        bonne journée

  4. Bonjour Monsieur,

    Voici ma problématique, Nous recherchons une maison et un agent nous presente un bien. Nous faisons une proposition d’offre d’achat par mail le 23 avril et qui n’est pas au prix 15ke en dessous du prix.

    On reçoit l’appel de l’agent qui nous explique que ce n’est pas normal de proposer un prix aussi bas pour info la maison etait affichée a 479ke et on a proposé 460ke. De plus il nous dit toujours au telephone qu’il ne presentera pas l’offre tant que nous ne transmettons pas nos documents à son courtier pour qu’il valide notre financement. Il faut savoir que nous avons déja un courtier qui a validé notre financement et a qui on a fourni toutes les pieces demandées.

    Sans reponse de sa part je decide lui envoyer un sms pour lui demander si notre offre a été transmise et il me repond que la maison a été vendue dans le weekend c’est a dire apres notre offre.

    Quel recours ai-je droit ? Car il me semble qu’un agent est obligé de transmettre une offre ?

    Merci

    • Bonjour,
      Oui il doit transmettre votre offre dans les meilleurs délais, ce n’est pas à lui de juger si l’offre est trop basse ou non. Faites lui part de cette obligation, découlant du Code civil (art. 1991) et du Code de déontologie de l’immobilier (art. 8). Par LRAR, accompagnée d’un mail s’il y a urgence. S’il n’obtempère pas ou trop tard, vous aurez un préjudice, savoir la perte d’une chance de pouvoir acheter ce bien, et pourrez intenter éventuellement une action judiciaire.

  5. Bonjour,
    Voici ma situation :

    Sur le site internet d’une agence immobilière, j’ai repéré un terrain affiché au prix de 18137 euros, et je les soupçonne d’avoir oublié un 0 , car pour cette superficie et dans cette région, la valeur du terrain serait de 180 000 euros…

    J’ai immédiatement envoyer une offre d’achat par lettre recommandé à l’agence, j’ai imprimé tous les documents, l’annonce sur leur site avec la date et le prix, les papiers de l’envoi en recommandé avec l’accusé de réception.

    Je me dis que j’ai surement réalisé un bon coup, car le prix affiché sur le site de l’agence immobilière est le prix de vente, et ils ne peuvent refuser une offre d’achat correspondante au prix affiché.

    Qu’en pensez-vous ? Légalement doivent-ils accepter mon offre d’achat correspondant au prix indiqué sur leur site internet ?
    Puis-je les poursuivre em justice si l’agence me refuse la vente au prix indiqué sur leur site internet ?
    Je me réjouis d’une réponse de votre part,

    Cordialement,

    Pierre

    • Bonjour,
      Il y a au moins deux raisons pour lesquelles ça ne peut pas fonctionner :
      – L’article 1130 du Code civil énonce que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ;
      – Les annonces émanant d’une agence immobilière ne constituent pas une offre car les mandats des agences sont des mandats d’entremise, ne permettant pas d’engager le mandant.

  6. Certe votre offre sera présentée, libre au propriétaire de l’accepter où la refuser ce qu’il ne manquera pas de faire, même au prix!

  7. Bonjour,
    Un bien immobilier a été proposé et mis en publicité par une agence immobilière, nous sommes les 4ème à l’avoir visité. Suite à cette visite nous avons été les premiers a faire une proposition d’achat au prix du mandat exclusif et sans condition suspensive de prêt. Or l’agent immobilier continue ses visites et transmettra toutes les propositions d’achat aux propriétaires. Est ce légal ? Le propriétaire a t il possibilité de choisir les acquéreurs et si ou sur quels critères ? Merci pour votre réponse. Mme Henry

    • Bonjour,
      Oui c’est tout à fait légal, le propriétaire peut choisir l’offre qui lui convient le mieux. Il ne peut pas choisir en fonction de critères discriminatoires (race sexe religion…) mais pour le reste c’est lui qui décide. Et tant qu’une offre n’est pas acceptée le mandat continue, l’agent immobilier peut continuer à faire visiter et doit transmettre les éventuelles offres successives.

  8. Bonsoir Monsieur Meribel,
    J’ai mis en vente ma maison par une agence immobilière, non exclusive.
    J’ai signé le mandat en agence, je suis repartie sans me l’avoir remis en main propre. Le lendemain je l’ai réclamer, l’on m’a préciser que je le l’avais reçu par mail après vérification le soir rien. Plusieurs visites ont été programmés et seulement dans l’ après midi on m’a remis le mandant en copie.
    Le soir même je reçois un mail de l’agence me signifiant qu’il y a bien eu une offre au prix,me demandant de l’accepter donnant mon accord, n’ayant vu l’offre je le réclame. Hors cinq jours plus tard on m’envoi un mail des acquéreurs avec cette offre daté de la veille.
    Je tiens à préciser que je ne suis pas seule à vendre cette maison, avec mon ex concubin. Ne sachant pas réellement si le jour J il y avait vraiment cette offre je me décide de la poster sur internet en tant que particulier. Quelques jours après je reçois un recommandé de l’agence stipulant que je suis dans l’obligation d’accepter cette offre et m’indique les frais engagés envers eux dès 10 pour cent pour non respect. Je décide donc de répondre à ce courrier en AR à l’agence ainsi qu’au siège. Je suis dans l’attente d’une réponse de la part du siège. Étant donné qu’à aucun moment l’on m’a confirmé cette offre par écrit ne l’ayant jamais vue. Mon ex l’ayant accepter et confirmer des le lendemain par mail sans me l’avoir dit lorsque je lui ai demandé si je pouvais la mettre en annonce par mes propres moyens. Comment puis-je faire au mieux. Pour ma part je trouve que l’acheminement de l’agence a été rapide sans m’informer leur façon de faire, car non seulement j’ai eu toute l’équipe qui ont pris des rdv auxquels je n’y m’y attendais pas, pensant que seule la personne qui était venue au domicile était la seule interlocutrice. Que va t’il se passer ? Et quelle est la meilleur solution. Pour ma part je trouve qu’il n’y a eu aucun échange réel d’informations. Restant dans le néant malgré tout. Je suis très déçue de cette agence.
    Mon conseil est d’éviter les agences et de vendre par ses propres moyens avec un compromis chez le notaire. J’ai voulu bien faire passant par des soit disant professionnels.
    Une autre question on me demandait également pour le compromis des factures de travaux que nous avons effectuer avec des entreprises pour transmettre aux acquéreurs, étrange sachant qu’elles sont nominatives au vendeur.
    Cordialement

    • Bonjour,
      L’agence est en infraction de ne pas vous laisser un exemplaire du mandat dès sa signature.
      Si vous refusez une offre au prix, l’agence pourrait se retourner contre vous, mais encore faut-il que vous ayez concrètement cette offre sous les yeux pour savoir à quoi vous vous engagez.
      Quant aux facture d’électricité ce n’est pas anormal qu’on vous les demande, comme les factures d’entretien d’une voiture d’occasion.

  9. Bonjour,
    Nous avons fait une offre au prix proposé pour l’achat d’un appartement via une agence immobilière. L’agent commercial nous a dit que le vendeur acceptait et qu’il s’occupait d’organiser un rdv chez le notaire pour signer le souseing privé. Nous avons fourni la photocopie de nos cartes d’identité ainsi q’une fiche de renseignement détaillant notre prêt immobilier. Je précise que nous n’avons pas eu en retour l’offre d’achat signée par le vendeur. L’annonce a a été supprimée d’internet. 15 jours plus tard l’agent commercial nous téléphone indiquant que le vendeur ne peut plus vendre car dans le cadre d’une opération de défiscalisation, son appartement n’a pas été loué pendant assez de temps, il manque 22 mois ( dixit son comptable).
    Est ce que cette situation est déjà arrivée? Le vendeur est il dans son droit?
    Je vous remercie pour votre réponse

    • Bonjour,
      Oui le vendeur peut renoncer à l’opération à n’importe quel moment, sans rien devoir à quiconque. Si toutefois il reprenait la vente plus tard il devrait dédommager l’agence qui lui aurait présenté un acquéreur aux conditions du mandat, le prix notamment.

  10. Bonjour Monsieur Miribel,

    Nous nous sommes portés acquéreurs d’une maison mise en vente par agence. Lors de la signature de l’offre d’achat avec l’agent immobilier, il n’a pas complété toutes les lignes (entre autres ses honoraires) prétextant qu’il ne savait plus exactement. Mais faisant trop confiance certainement et dans l’excitation d’acquérir ce nouveau bien, nous avons signé.
    Est-ce légal ? Doit-il nous fournir une copie de cette offre d’achat ainsi qu’aux vendeurs qui ont certes contresigné mais qui n’ont eux non plus pas ce document ?
    Je vous remercie de votre réponse

    • Bonjour,
      Les honoraires sont-ils prévus à la charge du vendeur ou de l’acquéreur ? Vous pouvez le vérifier en allant consulter l’annonce sur internet, de plus il doit y avoir un lien vers le tarif de l’agence, tarif qui ne peut en aucun cas être dépassé.
      Bien évidemment vous devriez avoir une copie de votre offre, exigez-la en gardant une trace de cette demande.

      • Bonjour
        Je vous remercie de votre première réponse.
        Les honoraires sont à la charge du vendeur mais il est bien entendu que le prix d’achat global inclus ces frais et que par conséquence c’est nous qui les paierons.
        Nous avons demandé à l’agent immobilier de faire un effort sur ses honoraires et verbalement il nous a indiqué qu’il acceptait de baisser de 5ke. Nous lui avons donc demandé un écrit pour que nous puissions avoir le détail pour notre banque mais il répond qu’il ne peut pas faire d’écrit sur cette proposition. Qu’en pensez-vous ?
        Plusieurs détails nous laissent à penser que ses agissements ne sont pas forcément respectueux de la législation….
        Merci encore de votre réponse

      • Bonjour,
        En ce qui concerne les honoraires, qu’ils soient juridiquement à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ils sont toujours payés en fait par le vendeur.
        Le marché immobilier est constitué de biens qui sont en concurrence entre eux, et l’offre et la demande fixent un prix de marché. Les acquéreurs n’acceptent pas, et c’est normal, de surpayer un bien au motif qu’il est vendu par une agence : un bien se vend au prix du marché, honoraires inclus le cas échéant, et au même prix donc qu’il y ait des honoraires d’agence ou non.
        Les honoraires quand il y en a, viennent en déduction du prix de marché et sont donc payés par le vendeur, qui aurait vendu au même prix avec ou sans agence. Ce encore une fois qu’on ait mis juridiquement les honoraires à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, le raisonnement est le même.
        Et c’est normal, c’est le vendeur qui a missionné l’agence, et c’est essentiellement pour le vendeur que l’agence travaille, pendant des semaines voire des mois.
        Ce que j’ai pu constater c’est que les acquéreurs négocient souvent à tort les honoraires, sur lesquels ils se focalisent, alors qu’ils pourraient obtenir une réduction bien plus importante en négociant l’ensemble, à l’agence de faire le tri entre diminution du prix et diminution des honoraires par le vendeur.
        Je ne parle pas ici de votre cas particulier bien sûr, mais c’est ce qui se passe fréquemment.
        Je suis même allé plus loin lorsque j’ai acheté ma maison, j’ai fait une proposition et dit à l’agence que je compenserais la baisse de ses honoraires le cas échéant, et j’ai ainsi obtenu le prix souhaité.
        Une anecdote, un restaurateur chez qui nous déjeunions souvent avec mon équipe nous a dit un jour qu’il avait vendu, qu’il allait chercher une autre affaire mais que non, il ne passerait pas par nous, les agents immobiliers tous des voleurs… Il a fini par acheter 300 000 une affaire proposée directement par le propriétaire à 350 000, il était tout content d’avoir bien négocié, sauf quand je lui ai montré notre mandat à 230 000… Il a déposé le bilan au bout d’une petite année.
        Pour en revenir à votre cas, si l’offre a été signée par le vendeur avec des honoraires charge vendeur, baisser les honoraires de l’agence reviendrait à baisser le prix (sinon cette baisse ne profiterait qu’au vendeur). Donc il faudrait refaire l’offre.

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