L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour,
L’agent qui est mandaté par les impôts doit rendre compte de sa mission à son mandant uniquement. De plus, il est normal qu’il ne vous communique pas ses coordonnées afin d’éviter que vous ne traitiez directement avec lui.
Enfin, si le mandat est d’entremise (ce qui est généralement le cas), le propriétaire a la possibilité de choisir le candidat à l’acquisition de son bien sous réserve que son choix ne soit pas dicté par des raisons discriminantes.
Bonjour! J’ai signé une offre d’achat après une négociation très intéressante, le vendeur à donné suite favorable et signé a son tour, est-il possible que l’agent immobilier puisse avoir main mise sur l’offre et décide d’annuler l’offre pour motif ” pas assez de garanties sur le dossier”? Quels sont mes recours, Merci d’avance!
Bonjour,
L’acceptation de l’offre est une prérogative exclusive du propriétaire. En cas de pluralité d’offres émises pour un même bien, le rôle de l’intermédiaire est de conseiller son client sur la qualité des diverses propositions reçues. La solvabilité est un critère de choix prépondérant.
Bonjour, est-ce que je peux voir directement le propriétaire si l’agent ne me répond pas ou ne répond pas à mes offres .?? Bien sûr j’ai déjà signé le bon de visite
Bien sûr, rien ne vous empêche de parler directement au propriétaire.
Merci pour vos articles. J’ai fait une offre sur une maison, 1 jour après l’offre fait par un marchand de bien. Mon offre était plus élevée, mais l’agent n’a pas fait connaitre mon offre au vendeur, indiquant que la règle était “chacun son tour” (le vendeur et l’acheteur peuvent faire contre-offre et offre, et seulement si refus, c’est mon tour). Finalement, le vendeur a accepté l’offre du marchand acheteur, avec un montant légèrement inférieur au mien.
Ais-je un recourt pour faire “annuler” le compromis et avoir ma chance, ou bien au moins faire savoir mon offre au vendeur – charge à lui de choisir celle qu’il préfère ?
Merci pour vos articles. J’ai fait une offre sur une maison, 1 jour après l’offre faite par un marchand de bien. Mon offre était plus élevée, mais l’agent n’a pas fait connaitre mon offre au vendeur, indiquant que la règle était “chacun son tour” (le vendeur et le client potentiel peuvent faire contre-offre et offre, et seulement si refus, c’est mon tour). Finalement, le vendeur a accepté l’offre du marchand acheteur, avec un montant légèrement inférieur au mien.
Ais-je un recourt pour faire “annuler” le compromis et avoir ma chance, ou bien au moins faire savoir mon offre au vendeur – charge à lui de choisir celle qu’il préfère ?
Bonjour,
Commencez par informer les parties de ce qui s’est passé en leur donnant copie du Code de déontologie (vendeur, agence et notaire).
Selon la suite vous pourrez prendre un avocat qui pourra intenter une action pour perte de chance. Cela devrait mettre une pression importante sur l’agence qui elle-même pourra peut-être faire renoncer le marchand de biens, selon leurs relations.
Bonjour
J’ai fait une offre d’achat pour une maison mais l’agent immobilier ne veut pas la prendre en compte et la communiquer au vendeur, sous prétexte que le prêt ne passera pas. Alors qu’un courtier à proposer un plan de financement. A t’il le droit, que puis je faire. Contacter les vendeurs…?
Il faut déjà lui expliquer que le Code de déontologie de l’immobilier lui impose de transmettre toutes les offres sans délai. Après s’il n’obtempère pas dans l’ordre : son syndicat s’il est syndiqué, la DDCCRF, puis avocat…
Bien sûr entre temps vous pouvez contacter le propriétaire.