La commission de l’agent immobilier
L’agent immobilier est rémunéré (par une « commission ») lorsqu’une opération est conclue par ses soins : il est payé au résultat. Au passage notons qu’il y a peu de professionnels payés de cette façon : un avocat est payé même s’il perd le procès, un médecin même s’il ne guérit pas le malade…
L’avantage pour les clients est indéniable : il n’y a rien à payer, pas de commission tant que l’opération n’est pas définitivement conclue. Le vendeur peut confier autant de mandats qu’il le souhaite, l’acquéreur visiter des dizaines de biens, avec la garantie de ne payer qu’une fois satisfait. Mais il y a des effets pervers : la multiplication des mandats dits « simples » pour le même bien est plutôt néfaste à la vente de ce bien, et engendre des surcoûts pour l’ensemble de la profession. Il n’est pas très utile que dix négociateurs prennent en mandat le même bien, que les dix agences établissent plus ou moins le même dossier, fassent la même publicité en même temps dans les mêmes supports… alors qu’au final une seule concluera (peut-être !) l’affaire et percevra sa commission. Au final le bien est dévalorisé et les tarifs des agences doivent tenir compte de cette déperdition en temps, en énergie et en ressources financières.
Mais c’est la loi, les articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application interdisent à l’agent immobilier de se faire payer le moindre centime à titre de remboursement de frais, d’avance ou autre, a fortiori la commission
Des conditions strictes de forme encadrent le droit à commission : le mandat doit préciser le mode de calcul ou le montant de cette commission, et indiquer qui, du vendeur ou de l’acquéreur, en a la charge ; l’engagement des parties (compromis) doit préciser le montant de la commission et la partie qui en a la charge. Ce en vertu des articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application. (Voir Cour de cassation, chambre civile 1, 17 janvier 2018, n° de pourvoi: 14-14304).
Il doit bien sûr y avoir cohérence entre ces deux documents.
A quel moment l’agent immobilier peut-il percevoir sa commission ? La jurisprudence la lui accorde dès que les conditions suspensives sont levées, et en l’absence de clauses de dédit. Un décret du 21 octobre 2005 a modifié l’article 73 du décret « loi Hoguet », laissant à penser que la signature de l’acte authentique serait une condition supplémentaire.
Une réponse ministérielle du 2 mai 2006 précise que l’acte authentique n’est pas une condition au paiement de la commission mais le moment où elle doit être payée « sans délai ».
Dans les faits les agences sont de toute façon payées après l’acte authentique.
Quand une agence fait visiter un bien (maison, appartement, terrain) et qu’ensuite vendeur et visiteur traitent directement, la commission est due, la jurisprudence est constante sur ce point.
Qu’en est-il de la commission lorsque, en présence d’un mandat simple, deux agences font visiter le même bien aux mêmes acquéreurs ? La commission est due à celle qui a conclu l’opération, des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie. Ce qui est une précaution naturelle de la part des agences, car à quoi servirait de s’investir en temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération ! Ce serait la mort annoncée de la profession.
Voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 2006-05-30, 04-11208, Inédit
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 13 décembre 2005, Inédit
En l’absence de strict droit à commission, l’agence peut avoir droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
Un couple a visité un bien, sous une fausse identité, par l’intermédiaire d’une agence. La transaction se fait directement en évinçant l’agence.
Le mandat signé par le vendeur prévoyait la commission charge vendeur.
La cour de cassation, en assemblée plénière, accorde réparation à l’agence et confirme la condamnation des acquéreurs à des dommages-intérêts dès lors qu’il est prouvé que ce sont leurs manoeuvres qui ont entraîné le préjudice, peu importe que la commission ait été prévue originellement à la charge du vendeur. Ce sur la base de la responsabilité délictuelle, art. 1382 du Code civil.
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée.
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
La commission, pour quelle agence ?
Certaines agences, voire réseaux, se sont montés sur le concept “allez visiter avec les autres, revenez signer avec nous” ; en arguant que la commission ne sera due qu’à l’agence qui aura fait signer… ce qui est une information pour le moins tronquée. Voici ce que nous leur écrivons :
“Nous rencontrons des problèmes avec certains négociateurs ou agents commerciaux de votre agence.
En effet, d’après ce que nous rapportent de nombreux clients, ces négociateurs prétendraient qu’il leur serait possible de conclure impunément la vente avec votre agence, après que le bien ait été visité par notre entremise.
Une telle allégation serait parfaitement mensongère.
Certes la commission est due à l’agence qui a conclu l’opération, mais des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie.
Ce qui est le cas de tous nos mandats. Il s’agit là d’une précaution bien naturelle, car à quoi servirait de s’investir en démarches, temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé par nous, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération, et qui n’a accompli aucune diligence ! La jurisprudence est très claire sur ce point, voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 30 mai 2006
N° de pourvoi: 04-11208 :
« Qu’en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y… n’étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu’à l’agence immobilière par l’entremise de laquelle l’opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l’interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »
Cour de cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 13 décembre 2005
N° de pourvoi: 03-17695 :
« Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d’appel qui relève par motifs propres que les époux X… avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu’ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu’elles n’empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps » ;
En l’absence de strict droit à commission, une autre agence ayant fait signer le compromis, l’agence ayant présenté le bien en premier a droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée :
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
Nous n’entendons pas nous laisser spolier du fruit de notre travail, et nous n’hésiterons pas le cas échéant, à assigner les clients, vendeurs et acquéreurs, tout comme les agences qui participeraient ou organiseraient un tel détournement de clientèle.
Quant à nos mandants que vous auriez détournés de notre agence, outre que c’est une infraction au Code de déontologie de l’immobilier, nous leur conseillerons, s’ils doivent payer des honoraires d’un côté et un dédommagement de l’autre, de vous assigner pour défaut de conseil.”
Voir “une agence fait visiter, une autre conclut l’opération”
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour,
Il est vrai que dans le contexte où une agence est spoliée via le détournement d’une clientèle il est certain que pour l’agence qui engage du temps et de ce fait un coût supplémentaire sans contrepartie est indéniablement spoliée. En effet les lois qui régissent de façon générale les activités à notion de services font quand même mention de réciprocité entre les parties notammment dans le cas d’une location en contrepartie d’un loyer.
Il est vai que dans le cadre de la loi Hoguet il serait bien d’approfondir l’aspect juridique de cette notion de service et de le transcrire de manière à ce que les agences qui se déplacent pour faire visiter puisse être systématiquement indemnisé par le vendeur qui a fait le choix de la pluralité des intermédiaires et de surcroit refuse de faire un mandat exclusif.
L’avantage du mandat exclusif est qu’il restreint le nombre d’intervenant ce qui est mieux pour l’agence mais il limite aussi la possibilité au vendeur de vendre plus rapidement. Il serait judicieux de trouver un un juste milieu entre le mandat simple et le mandat exclusif mais fondamentalement les lois devraient être remanier car le marché de l’immobilier est tendu pendant les périodes de crises et éviter les procédures seraient aussi un gain de temps et d’argent. Engagez la FNAIM ou l’UNPI sur ce point car ils sont déontologiquement concerné par la bonne marche des agences immobilières!
bonjour . ma femme a fait signer un madat a des client de son collegue .car il ne pouvais pas les faire signer il avait une visite avec d’autre client ma femme a fait signer c’ estil client . a t’ elle doit a 5% DE cOMME MERCI DE ME REPONDRE
CORDIALEMENT
VICTOR
Bonsoir j’ai un mandat de vente pour un fond de commerce, signé, avec montant de loyer. j’ai un acheteur qui fait une offre. L’offre est acceptée et la, le propriétaire augmente le montant du loyer de 260€ ce qui ma casse la vente.Le propriétaire des murs a déplafonné le loyer…. Moi j’ai rempli mon contrat .Puis je demander la commission au vendeur ?
Bonjour,
Je suppose que le propriétaire du fonds est également propriétaire des murs ?
Donc il modifie unilatéralement les conditions du mandat. Ça qui peut ouvrir droit non à la commission, mais à des dommages-intérêts.
bonjour
voici mon probleme.
a la mi mars je visite un bien qui m’est propose par une agence à 750 000 €. dans les jours qui suivent ma visite de ce bien je reponds par ecrit à l’agence que je ne trouve pas ce bien conforme à mon attente et donc que je ne donne pas suite;
puis debut mai – surprise – je vois passer dans au bon coin l’annonce de ce meme bien en direct par les proprios à 695 000 €. je m’en etonne par ecrit aupres de cette agence qui me l’a propose à 750 k€; elle me repond qu’elle s’aligne aussi sur 695 000 €.
Mi juillet je visite ce bien pour la seconde fois mais cette fois seul face aux proprietaires (sans en informer l’agence) troisieme visite la semaine dernière seul face aux proprios
les proprietaires qui ont signé au depart un mandat non exclusif avec cette agence ne connaissent pas du tout l’envers du decor “agence” ci dessus me concernant.
pourriez vous svp me dire au cas ou je m’entende sur un prix avec les proprio (en acceptant les defauts de ce bien)
dans cette hypothèse une une commission seraitt elle due à cette agence ?
merci bcp par avance de votre reponse
cdlmt
La cour de cassation est très claire sur ce point : “lorsqu’un agent immobilier bénéficiaire d’un mandat fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 70, par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue…” Cette position est constante :
1) Cour de Cassation, Chambre civile 1, 2000-11-14, 98-10629, Publié au bulletin
2) Cour de Cassation, Chambre civile 1, 1994-12-06, 92-14500, Inédit titré
3) Cour de Cassation, Chambre civile 1, 1994-07-08, 92-14346, Publié au bulletin
4) Cour de Cassation, Chambre civile 1, 1993-11-17, 91-19366, Publié au bulletin
5) Cour de Cassation, Chambre civile 1, 1985-05-22, 84-10572, Publié au bulletin
Bonjour,
Il y a environ 2 mois nous avons visité un bien avec une agence qui nous a fait signé un bon de visite. L’appartement nous a plu, nous sommes retourné dans le quartier avec notre famille, le propriétaire était dans la rue, nous lui avons demandé si nous pouvions visiter l’appartement avec nos parents. Ils nous a proposé de passer directement par lui. Comme nous avions signé un bon de visite nous avons demandé l’avis à un notaire et un clerc de notaire. Tout deux nous ont dit que l’on pouvait passer directement par le propriétaire mais que c’était pour le vendeur que la vente pouvait être risquée. Le vendeur a signé un mandat sans exclusivité auprès de 2 agences. L’agence nous avait dit que l’on pouvait faire une proposition bien plus basse que le prix affiché, ce que nous a confirmé le vendeur. Nous avons fait une première offre par le biais de l’agence qui a été refusée. Nous en avons fait une seconde d’un montant un peu plus élevée elle aussi refusée. A la suite de cette offre le propriétaire nous a rappelé en nous disant que l’agence ne voulait pas négocier ses honoraires et qu’il avait été mal reçu. Le propriétaire ne souhaite plus passer par cette agence. Il nous a envoyé les coordonnées de la deuxième agence qui accepte de revoir ses honoraires pour réaliser la vente à notre prix maximum. Nous avons contacté la seconde agence, l’agent c’est montré très confiant, très rassurant en nous disant qu’il avait contacté son service juridique et nous expliquant que nous devons signé un bon de visite anti daté mais faire une proposition de prix postérieur à la dernière refusée par la première agence. Au vu des premières informations que nous avions eu nous avons signé le bon de visite anti datée. Nous avons fixé un jour pour signer un compromis. Entre temps nous avons prix rendez vous chez un notaire (celui qui réalisera la vente pour nous, les vendeurs ont un autre notaire) et 2 avocats de notre entourages. Les 3 avis étaient différents, 2 nous ont dit que le fait que l’on avait d’abord fait 2 propositions refusées par la première agence étaient positif. Par contre les avis sur le deuxième bon de visite anti datée étaient partagé, un nous a dit que on était bloquée la seconde agence pouvait se retourner contre nous si la vente n’aboutissait pas, le second nous a dit qu’il fallait que l’on ne puisse pas prouver que le second bon était anti daté. On a rappelé la seconde agence pour lui faire par de nos doutes, ils nous a assuré que l’on ne risque rien, il nous a dit que nous aurions risqué quelques chose si nous avions signé un mandat de recherche. On doit signer le compromis dans 2 jours. Par contre ce soir on a eu un contact avec un second avocat de notre entourage qui contrairement au premier n’avait pas devant lui une copie de nos bons de visite et proposition de prix, cet avocat s’est montré beaucoup plus retissant et nous a inquiété sur les conséquence que pouvait avoir notre action.
Nous ne savons plus sur quel pied danser, ni qui croire.
La plupart des sites (agence immobilière et jurisprudence) internet que je consulte vont plutôt dans le même sens que le second agent immobilier. Mais que je lis votre site j’ai l’impression que la réalité est plus nuancée.
Que risque-t-on à signer le compromis? Si nous le signons et que nous nous rétractons ensuite que se passe-t-il? Peut on se retrouver à devoir des frais aux 2 agences?
Quel est la différence entre un bon de visite et un mandat de vente?
Cordialement,
Bonjour Flora,
Le problème est que vous avez menti, sur le deuxième bon de visite, en reconnaissant que c’est cette agence qui vous a présenté le bien en premier, et que vous êtes donc dans une mauvaise situation.
Soit vous signez avec la deuxième agence et vous risquez une action de la première contre vous. Si elle arrive à prouver au juge que vous avez fait un faux, ou simplement à l’en persuader, compte tenu des autres éléments du dossier, vous serez réputée avoir fait des “manoeuvres” pour priver la première agence de sa commission. Contrairement à une opinion très répandue dans la profession, une action contre un acquéreur peut très bien prospérer.
Soit vous signez avec la première agence et dans ce cas la deuxième pourra vous chercher des poux dans la tête. Mais ça ne pourra pas aller bien loin si vous lui envoyez préalablement une LRAR relatant les faits ci-dessus.
A votre place c’est ce que je ferais.
Quant au propriétaire il risquerait des ennuis avec la première agence évincée, selon la rédaction de son mandat (s’il y a une clause lui interdisant de traiter par un autre intermédiaire avec un client présenté par l’agence).
Bonjour,
Je vous remercie pour la qualité informative de cet article dont je partage volontiers l’opinion exprimée.
En prolongement, je voudrais soulever la problématique du mandat et des honoraires qui en découlent.
Selon la loi Hoguet, la validité du mandat nécessite le respect d’éléments de forme dont notamment le numéro du mandat qui doit être identique à celui mentionné au registre des mandat.
La loi Hoguet étant d’ordre publique, il y a de forte chance que cette disposition le soit et que le mandat puisse encourir une nullité de forme.
Qu’en pensez-vous ?
Y a t-il selon vous un moyen de contourner cette nullité ? Ou peut-être un autre fondement qui permet à l’agent immobilier de réclamer le paiement d’un travail qu’il a sans conteste effectué ?
Notamment, vous mentionnez des jurisprudences qui reconnaissent à l’agent immobilier un droit à indemnisation pour son travail.
Il semble, en effet, extrêmement injuste qu’une erreur de forme prive un professionnel de sa rémunération, alors que le contrat tacite est reconnu par la jurisprudence dans tous les domaines. De plus, vous mentionnez l’avocat qui perçoit un honoraire indépendamment du succès de sa mission, j’ajouterai en matière immobilière que lorsqu’il intervient en présentation de clientèle il n’est pas soumis au conditions restrictives de la loi Hoguet sur la forme du mandat…
Je vous remercie de votre lecture et avis.
Sincèrement votre.
Bonjour Thierry,
Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. Ce, à peine de nullité du mandat, il y a eu un arrêt sur ce point il y a deux ou trois ans.
Le droit à indemnisation n’existe que dans la mesure où le mandat n’est pas nul. Là aussi il y a eu un ou plusieurs arrêts.
Les avocats ou notaires ne sont pas soumis à la loi Hoguet, il y a là une concurrence déloyale. J’ai vu des mandats exclusifs de notaires irrévocables un an, alors que les nôtres ne peuvent l’être que pour trois mois maximum.
Mais oui, il y a un moyen de “contourner”, comme vous dites, cette nullité de forme du mandat. La Cour de cassation le dit très clairement :
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 26 mai 2011
N° de pourvoi: 10-30698
“Si, en l’absence d’un mandat régulier, les parties à la vente d’un immeuble peuvent s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier, cette convention n’est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue.”
http://legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000024085703&fastReqId=1266007645&fastPos=1
C’est pourquoi nous utilisons systématiquement le document “Convention de reconnaissance d’honoraires postérieure à l’acte authentique” édité par Editions Préférence :
http://www.edpref.com/catalogue/781-avenant-au-mandat.html
Voici les commentaires d’EdPref :
“C’est le seul moyen d¹obtenir légalement une rémunération sans mandat ou en cas de mandat nul : la loi Hoguet ne trouve plus à s’appliquer après la signature de l¹acte authentique (cass. civ. 1er 14/06/88 bull. civ. n°185 et 03/02/93 bull. civ. n°46). Nous conseillons de faire signer ce document systématiquement à l’issue de chaque opération.”