Le devoir d’information et de conseil est une construction jurisprudentielle qui impose des obligations au professionnel, au delà de ce qui est écrit dans le contrat ou la loi, afin de protéger le consommateur.
Il découle des articles 1134 et 1135 du Code civil : les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.
L’agent immobilier doit suppléer par ses conseils à l’inexpérience des clients ; il doit influer positivement sur le comportement des clients dans le sens de leur intérêt.
Le devoir d’information est une composante du devoir de conseil.
Le vendeur, et l’agent immobilier avec lui, doit révéler tout ce qu’il connaît des biens vendus lorsque les éléments d’information sont de nature à influer sur la décision de l’acquéreur (Code civil, art. 1116 et 1117) :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 16 mars 2011 n° de pourvoi : 10-10503, publié au bulletin “le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté, ne pouvait néanmoins dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur, s’il l’avait connu, de contracter aux conditions prévues”
Dans cette autre affaire, le vendeur avait demandé à l’agent immobilier mandaté pour la vente, de dissimuler aux acquéreurs un projet de rocade. L’agent immobilier est condamné car “il incombait à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade,” bien qu’il ait invoqué devoir défendre exclusivement les intérêts de son mandant. (Cour de cassation, chambre civile 1, 9 janvier 2019, n° 18-10245).
L’agent immobilier n’est pas responsable des retards et de l’arrêt du chantier, alors que rien ne le laissait prévoir au moment de la vente : “lors de la signature du contrat de commercialisation entre le promoteur et l’agent immobilier, ce dernier s’est rendu sur place et a pu constater l’avancement des travaux, et qu’aucun élément ne permet de considérer qu’il aurait dû avoir des doutes sur la fiabilité de l’investissement immobilier et se livrer à des investigations plus poussées ; (…) les premières difficultés se sont révélées postérieurement à la signature de l’acte de vente et qu’ainsi, les préjudices sur lesquels les acquéreurs fondent leurs demandes indemnitaires résultent du retard, puis de l’arrêt du chantier, qui ne peuvent être imputés qu’au promoteur et non à l’agent immobilier chargé de commercialiser le produit” (Cour de cassation, ch. civ. 1, 12 décembre 2018, n° de pourvoi: 17-11910)
Mais il ne suffit pas de signaler le vice à l’acquéreur, il faut l’informer de l’origine, de l’ampleur, de la gravité potentielle et des conséquences prévisibles du vice :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 14 mars 2012, n° de pourvoi : 11-10861, publié au bulletin : “Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par Mme Z…du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; “
Et :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 8 avril 2009, n° de pourvoi : 07-21910 07-21953, publié au bulletin : “l’agent immobilier devait attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble”
L’agent immobilier ne sera pas responsable si le vice est vraiment caché :
Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 16 janvier 2007, n° de pourvoi : 04-12908, publié au bulletin : “Mais attendu qu’après avoir constaté que les désordres affectant la charpente n’étaient pas apparents au moment de la vente et qu’ainsi la preuve n’était pas rapportée que l’agent immobilier avait eu connaissance du vice caché, ce dont il résultait que le manquement au devoir de conseil n’était pas établi, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ;”
Ou à l’inverse s’il est suffisamment apparent :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mardi 29 mars 2011, n° de pourvoi : 10-14503 : “Ne commet pas une réticence dolosive le vendeur d’un immeuble qui ne révèle pas à l’acquéreur le mauvais état de la toiture dès lors que ces désordres étaient apparents et qu’il n’a rien fait pour les cacher.”
Cour de cassation, ch. civ. 3, 21 mars 2019, n° de pourvoi: 18-12604 :
“Mais attendu qu’ayant relevé qu’il ressortait du rapport d’expertise que les problèmes existant sur la toiture étaient visibles à l’oeil nu depuis les combles, accessibles par une porte dont seule la SCI S… avait la clé et retenu qu’il n’était pas établi que celle-ci ait volontairement omis de remettre la clé à l’agence immobilière ni que M. et Mme V… aient demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé, de sorte que l’absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l’état de la toiture et de la charpente d’un immeuble ancien, par définition vétuste, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que, l’état de la toiture ne constituant pas un vice caché mais un vice apparent dont l’acheteur pouvait se convaincre lui-même”
Cour de cassation, chambre civile 3, 21 novembre 2019, n° de pourvoi: 18-22128 :
Il a été retenu que pour les vendeurs il était évident que les acquéreurs avaient connaissance des travaux prévus, il n’y a donc pas de réticence dolosive.
La preuve de la bonne exécution du devoir d’information incombe au professionnel :
“Celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation” Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 25 février 1997, n° de pourvoi : 94-19685
et “la charge de la preuve de l’exécution par le notaire instrumentaire de son devoir de conseil lui appartient” Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi : 06-17281
C’est pourquoi il est prudent d’utiliser, dès la signature du mandat, un document rapportant cette preuve, tel que la “fiche descriptive contractuelle” d’Éditions Préférence. (voir notre article sur ce document, qui nous a valu les félicitations du juge lors de quelques procédures, et surtout a permis d’éviter nombre de procès ! ).
Le devoir de conseil de l’agent immobilier en vidéo
Bonjour,
Dans ce genre de cas, nous avons pour principe de toujours informer l’acquéreur.
A notre avis, pour obtenir réparation, voire une annulation de la vente, il faudrait que vous puissiez prouver que vous êtes particulièrement sensible à ce genre d’évènements et que vous l’avez fait savoir au vendeur, ou à l’agence.
Nous n’avons pas connaissance de jurisprudences sur ce point particulier, le mieux serait de vous adresser à un avocat avec l’ensemble des pièces en votre possession.
Bonjour,
Je souhaitais vous faire part de mon appréciation pour votre blog. Chaque article est une source d’inspiration et de valeur ajoutée pour vos lecteurs.
J’aimerais aussi saisir cette occasion pour proposer une collaboration. Accepteriez-vous que je propose un article invité pour votre blog ? Le cas échéant, pourriez-vous me donner quelques informations sur les modalités et consignes ?
Dans l’attente de votre retour, et encore bravo pour votre travail !
Bien cordialement,