L’agent immobilier a l’obligation de vérifier la solvabilité des locataires qu’il met en place. La position des tribunaux est plus nuancée en ce qui concerne la solvabilité de l’acquéreur.
Acquéreur insolvable, responsabilité de l’agent immobilier ?
Dans une affaire où l’acquéreur s’est révélé insolvable le jour prévu pour l’acte authentique, l’agent immobilier s’est vu reprocher de ne pas avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties, ou de ne pas les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté.
Ce n’est pas l’insolvabilité de l’acquéreur elle-même qui est en cause, mais certains indices, l’absence de dépôt de garantie notamment, alors que l’acquéreur avait déclaré payer sans emprunt, auraient dû inciter l’agent immobilier à prévenir les vendeurs du risque inhérent à l’opération : ils se seraient ainsi engagés en connaissance de cause, ou auraient refusé de signer le compromis. (Cour de cassation, chambre civile 1, 11 décembre 2019, n° de pourvoi: 18-24381, publié au bulletin).
Défaut de versement d’un dépôt de garantie
Cette solution n’est pas nouvelle : un acquéreur avait pris possession des lieux et fait des travaux avant la date prévue pour l’acte authentique, qui n’a pu avoir lieu pour cause d’insolvabilité de l’acquéreur ; “la cour d’appel a pu décider que l’agent immobilier avait commis une faute en laissant les vendeurs donner l’autorisation à l’acquéreur d’entreprendre des travaux avant la réitération de la vente par la signature de l’acte authentique, sans prendre de garantie et sans que la somme prévue au mandat de 10 % du prix de vente ait été versée par l’acquéreur au jour de l’offre d’acquisition” ; dans cette affaire où l’acquéreur avait également déclaré payer comptant mais n’avait pas versé d’acompte, il est reproché à l’agent immobilier de s’être abstenu de toute vérification de la solvabilité de l’acquéreur. (Cass. 1ère ch. civ. 5 février 2002, pourvoi: 00-18081 ).
L’absence de versement de dépôt de garantie, dans ces deux affaires, constitue un signe possible de défaillance de l’acquéreur qui aurait dû interpeller l’agent immobilier, débiteur d’un devoir de conseil, et l’inciter à mettre en garde les vendeurs.
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