Vendre sans mandat est strictement interdit.
Le mandat est obligatoire pour “négocier ou s’entremettre”. Il doit être détenu avant toute intervention, notamment publicité, visite…
Un agent immobilier ne peut donc pas “vendre” sans mandat.
Certains propriétaires ne souhaitant pas signer de mandat demandent pourtant aux agences de leur présenter préalablement des acquéreurs, quitte à régulariser la signature d’un mandat ultérieurement. C’est très dangereux, l’agent encourt des sanctions pénales et bien sûr il n’a en outre pas droit à ses honoraires. Dans ce cas rien n’interdit de faire signer un mandat de recherche aux acquéreurs potentiels avant toute visite, afin d’être en règle. En effet si le mandat est obligatoire, il doit être confié par l’une des parties, pas forcément le vendeur. Et le débiteur des honoraires sera celui prévu au mandat.
Un mandat signé par le vendeur peut prévoir des honoraires à la charge du vendeur, ou de l’acquéreur.
Un mandat signé par l’acquéreur prévoit généralement des honoraires à sa charge, mais il peut arriver qu’ils soient à la charge du vendeur (lorsque l’acquéreur n’a aucun apport personnel par exemple).
Mais un agent immobilier peut être rémunéré sans mandat !
Il peut arriver que des vendeurs ou acquéreurs souhaitent rémunérer un agent immobilier alors qu’il ne détenait pas de mandat, ou un mandat irrégulier. Ce n’est pas possible tant que l’acte authentique n’est pas signé,
Dans ce cas toute convention, reconnaissance d’honoraires, bon de commission… signé avant l’acte authentique sera nul et de nul effet.
Mais la loi Hoguet ne trouve plus à s’appliquer après la signature de l’acte authentique (Cass. civ. 1er 14/06/88 bull. civ. n°185 et 03/02/93 bull. civ. n°46).
Voir également : Cour de cassation, ch. civ. 1, 6 mars 2001, pourvoi 98-11057 : en cas de mandat nul, l’une des parties peut s’engager à rémunérer l’agent immobilier dès lors que cet engagement est postérieur à l’acte authentique.
Seule une convention de reconnaissance d’honoraires signée après l’acte authentique permet donc de percevoir légalement une rémunération sans mandat.
Pour être exhaustif, précisons qu’un mandat nul de nullité relative peut trouver application par une éventuelle ratification des actes de gestion par le mandant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
nous avons fait appel à un agent immobilier pour vendre notre bien. Ce dernier l’a fait visiter sans avoir le mandat, qu’elle a eu par la suite ( mandat signé à posteriori),elle a simplement fait signé un bon de visite.
les acheteurs sont intéressés pour acheter mais l’agent immobilier ne veut pas baisser ses honoraires pourtant elle n’a fait que leur faire visiter, pas de pub, pas de photos, 15mn de visite. Elle demande 10000 E d’honoraire pour une bien qui est vendu à 159000 E.
Quel recours ai-je?
Puis je m’appuyer sur le fait qu’elle a fait visiter le bien sans avoir le mandat .
Puis je annuler le mandat puisque j’ai 15 jours de rétractation et passer directement avec les acheteurs.
Merci pour votre réponse
Vous pouvez considérer l’intervention de l’agence nulle puisqu’elle a fait visiter sans mandat. Par contre une rétractation du mandat suivie d’une vente directe pourrait vous exposer à payer une partie au moins de la prestation, si toutefois le mandat prévoit que l’agence pouvait commencer ses prestations avant la fin du délai de rétractation.
J’insiste sur le fait que l’agent immobilier a fait visiter avant la signature de mandat, mais que nous avons quand même signé le mandat
Oui, voir ma réponse ci-dessus. Légalement l’agence est en faute. Le plus simple et rapide est de prendre appui sur cette faute pour négocier ses honoraires.