Le devoir d’information et de conseil est une construction jurisprudentielle qui impose des obligations au professionnel, au delà de ce qui est écrit dans le contrat ou la loi, afin de protéger le consommateur.
Il découle des articles 1134 et 1135 du Code civil : les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.
L’agent immobilier doit suppléer par ses conseils à l’inexpérience des clients ; il doit influer positivement sur le comportement des clients dans le sens de leur intérêt.
Le devoir d’information est une composante du devoir de conseil.
Le vendeur, et l’agent immobilier avec lui, doit révéler tout ce qu’il connaît des biens vendus lorsque les éléments d’information sont de nature à influer sur la décision de l’acquéreur (Code civil, art. 1116 et 1117) :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 16 mars 2011 n° de pourvoi : 10-10503, publié au bulletin “le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté, ne pouvait néanmoins dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur, s’il l’avait connu, de contracter aux conditions prévues”
Dans cette autre affaire, le vendeur avait demandé à l’agent immobilier mandaté pour la vente, de dissimuler aux acquéreurs un projet de rocade. L’agent immobilier est condamné car “il incombait à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade,” bien qu’il ait invoqué devoir défendre exclusivement les intérêts de son mandant. (Cour de cassation, chambre civile 1, 9 janvier 2019, n° 18-10245).
L’agent immobilier n’est pas responsable des retards et de l’arrêt du chantier, alors que rien ne le laissait prévoir au moment de la vente : “lors de la signature du contrat de commercialisation entre le promoteur et l’agent immobilier, ce dernier s’est rendu sur place et a pu constater l’avancement des travaux, et qu’aucun élément ne permet de considérer qu’il aurait dû avoir des doutes sur la fiabilité de l’investissement immobilier et se livrer à des investigations plus poussées ; (…) les premières difficultés se sont révélées postérieurement à la signature de l’acte de vente et qu’ainsi, les préjudices sur lesquels les acquéreurs fondent leurs demandes indemnitaires résultent du retard, puis de l’arrêt du chantier, qui ne peuvent être imputés qu’au promoteur et non à l’agent immobilier chargé de commercialiser le produit” (Cour de cassation, ch. civ. 1, 12 décembre 2018, n° de pourvoi: 17-11910)
Mais il ne suffit pas de signaler le vice à l’acquéreur, il faut l’informer de l’origine, de l’ampleur, de la gravité potentielle et des conséquences prévisibles du vice :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 14 mars 2012, n° de pourvoi : 11-10861, publié au bulletin : “Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par Mme Z…du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; “
Et :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 8 avril 2009, n° de pourvoi : 07-21910 07-21953, publié au bulletin : “l’agent immobilier devait attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble”
L’agent immobilier ne sera pas responsable si le vice est vraiment caché :
Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 16 janvier 2007, n° de pourvoi : 04-12908, publié au bulletin : “Mais attendu qu’après avoir constaté que les désordres affectant la charpente n’étaient pas apparents au moment de la vente et qu’ainsi la preuve n’était pas rapportée que l’agent immobilier avait eu connaissance du vice caché, ce dont il résultait que le manquement au devoir de conseil n’était pas établi, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ;”
Ou à l’inverse s’il est suffisamment apparent :
Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mardi 29 mars 2011, n° de pourvoi : 10-14503 : “Ne commet pas une réticence dolosive le vendeur d’un immeuble qui ne révèle pas à l’acquéreur le mauvais état de la toiture dès lors que ces désordres étaient apparents et qu’il n’a rien fait pour les cacher.”
Cour de cassation, ch. civ. 3, 21 mars 2019, n° de pourvoi: 18-12604 :
“Mais attendu qu’ayant relevé qu’il ressortait du rapport d’expertise que les problèmes existant sur la toiture étaient visibles à l’oeil nu depuis les combles, accessibles par une porte dont seule la SCI S… avait la clé et retenu qu’il n’était pas établi que celle-ci ait volontairement omis de remettre la clé à l’agence immobilière ni que M. et Mme V… aient demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé, de sorte que l’absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l’état de la toiture et de la charpente d’un immeuble ancien, par définition vétuste, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que, l’état de la toiture ne constituant pas un vice caché mais un vice apparent dont l’acheteur pouvait se convaincre lui-même”
Cour de cassation, chambre civile 3, 21 novembre 2019, n° de pourvoi: 18-22128 :
Il a été retenu que pour les vendeurs il était évident que les acquéreurs avaient connaissance des travaux prévus, il n’y a donc pas de réticence dolosive.
La preuve de la bonne exécution du devoir d’information incombe au professionnel :
“Celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation” Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 25 février 1997, n° de pourvoi : 94-19685
et “la charge de la preuve de l’exécution par le notaire instrumentaire de son devoir de conseil lui appartient” Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi : 06-17281
C’est pourquoi il est prudent d’utiliser, dès la signature du mandat, un document rapportant cette preuve, tel que la “fiche descriptive contractuelle” d’Éditions Préférence. (voir notre article sur ce document, qui nous a valu les félicitations du juge lors de quelques procédures, et surtout a permis d’éviter nombre de procès ! ).
Le devoir de conseil de l’agent immobilier en vidéo
Il y a toujours une immense ambiguïté dans une vente avec l’intermédiation d’un agent immobilier. Celui ci prend soin de son client et c’est bien, mais qui est son client? Celui qui fait appel à ses services (le vendeur) ou bien celui qui le rémunère (l’acheteur)?? Que l’agent immobilier “bichonne” celui qui fait appel à lui c’est normal mais comme les intérêts sont par définition antagonistes, est-il en capacité de “bichonner” celui qui le fait vivre?
Bonjour medrel, votre interrogation est légitime. Mais ce n’est pas l’acquéreur qui paie l’agence, même si les honoraires sont techniquement charge acquéreur, c’est le vendeur.
Vous êtes acheteur, en présence de deux maisons identiques, accepteriez-vous de payer plus cher celle présentée par une agence que celle présentée par un particulier ? Non bien sûr et c’est ce qui se passe au niveau du marché : les maisons présentées par des agences sont en concurrence avec celles présentées par des particuliers, et ne se vendent donc statistiquement pas plus cher.
Bonjour Monsieur MIRIBEL,
Et tout d’abord : MERCI ! Et, chapeau bas pour ce site incroyablement renseigné et instructif ! 🙂
Je me permets de vous exposer ma situation, si toutefois, vos obligations annexes vous laissent un peu de temps pour y répondre :
– J’ai mandaté, il y a quelques mois, une agence immobilière à l’enseigne réputée : O – – I , pour vendre ma maison à 285.00€ FAI inclus
– Après un silence prolongé, l’agence me contacte soudain pour me dire qu’elle a un client sérieux et, une 1ère visite a lieu
– L’agence me laisse sans nouvelle et, lorsque je la recontacte me dit que “ah oui ?!” le client lui a fait une offre à 265.000€, il ne peut vraiment pas aller au-delà et vue la conjoncture, blablabla, je devrais réfléchir.
– Je fais alors une contre proposition à 270.000€ qui est refusée toujours au motif “ne peut pas plus” et, comme je suis à la gorge financièrement, j’accepte, non sans avoir, demandé AVEC INSISTANCE à l’agence si l’acheteur était fiable financièrement. Réponse, à plusieurs reprises : “c’est un dossier béton !!!”
– Nous signons le 28/01/17, en l’absence des acquéreurs qui ont revisité la maison préalablement et signé le compromis avant nous, et nous découvrons avec surprise que l’agence ne lui a demandé que 5000 euros de DG. Lorsque nous nous en étonnons, notre interlocuteur nous RE certifie “qu’il n’y aura aucun problème, que c’est un dossier béton et que les 10%, ça ne se fait plus”.
– De plus, voyant notre étonnement quant à la capacité de financement des acquéreurs, visiblement supérieure au prix consenti, il nous répond “oui, oui, je l’ai vu après, on s’est fait avoir mais ça reste une bonne vente blablabla”
– A l’appui de ses allégations et, après insistance, l’agence nous fournit finalement une simulation de prêt des acquéreurs datée de 4 jours avant, nous expliquant que le secret professionnel l’empêche de nous fournir d’autres/plus de documents.
– Le compromis signé le 28/01/17 est notifié RAR aux acquéreurs le 02/02/17 par l’agence.
– Dans l’intervalle : AUCUNE nouvelle. Je relance donc l’agence le 20/02 déjà pour savoir si les acquéreurs n’ont pas usé de leur droit à rétractation dans l’intervalle; Réponse : “non, non ! je vous l’ai dit, c’est un dossier béton”
– Pourtant, le 23/02/17, l’agence me téléphone pour me dire “qu’il y a un problème” et pour passer à mon domicile afin de me l’expliquer.
– Alors qu’il était prévu au compromis au moins 3 dépôts de dossier de financement et, une offre ou refus avant le 14/03/17 et, alors QU’AUCUN de ces documents n’a jamais été produit par les acquéreurs, ils ont écrit un RAR à l’agence pour leur dire qu’il ne pouvait poursuivre la vente puisque le prêt leur était refusé.
– L’agence m’explique alors avoir pris immédiatement contact avec le courtier pour essayer de comprendre la situation, lequel lui a répondu que les documents remis par les acquéreurs étaient des faux et que donc, il n’y avait même pas lieu à refus puisque le dossier ne pouvait pas être instruit dans ces conditions.
– Lorsque je demande à l’agence de me fournir les prétendues “garanties béton” des acquéreurs, ils m’expliquent s’être contentés d’appeler le courtier qui leur avait dit que, visiblement, c’était bon et que, de ce fait, rien ne pouvait lui être reproché, la simulation de prêt des acquéreurs lui suffisant.
Donc, pour résumer “le travail” de l’agence :
– Séquestre sans rapport avec le prix de la vente (même pas 2%!!!), alors que les acquéreurs déclarent au compromis avoir un apport personnel de 34.000€
– AUCUNE vérification de la capacité financière des acquéreurs,
– Aucune diligence, ni aucun courrier auprès des acquéreurs pour s’enquérir des prétendues démarches accomplies en vue de la réalisation de la clause suspensive,
– Et aucune réaction face à leur lettre du 23/02/17, sauf à les “convoquer” pour un rendez vous 2 semaines plus tard, le 07/03, sans même m’en informer, d’ailleurs.
– Renseignements pris auprès du courtier, en effet les acquéreurs ont produit des faux et, en effet l’agence les avait contacté mais…Ils n’avaient aucun document,la la simulation ayant été faite opportunément sur les pré-déclarations ORALES des acquéreurs.
– Néanmoins, le courtier, même s’il a refusé d’émettre un “refus de complaisance” comme demandé par les acquéreurs aprés leur rendez vous du 07/03 avec l’agence immobilière, il NE PEUT cependant témoigner des faits, autrement qu’à l’oral pour cause de respect du secret bancaire.
– Je vais néanmoins attaquer les acquéreurs en référé-provision, cela, c’est réglé pour moi puisqu’il n’ont RIEN fourni et qu’il leur reste jusqu’au 14/03 pour ce faire ; sachant que je les en ai mis en demeure le 08/03, en reprenant l’historique des faits pré-cités.
– Cependant, ma question porte sur la/les responsabilités de l’agence qui, dans cette affaire a tout faux du début à la fin car, j’ajoute qu’à l’heure d’aujourd’hui :
– Au rendez-vous du 07/03, les acquéreurs se sont de nouveau présentés SANS document (revenus, impôts, contrats trav…), l’agence ne le leur ayant pas redemandé par écrit, ils auraient donc “oublié, avec tous les problèmes que cela leur cause déjà….”
– Même après ce rendez-vous et, jusqu’au moment où je vous écris, l’agence n’a toujours pas daigné émettre une quelconque relance aux acquéreurs, ji même de réponse écrite à leur tentative de désistement du 23/02.
– Pire encore !!! Lorsque je leur ai demandé – avant l’envoi de ma mise en demeure – les preuves de l’envoi AR du compromis ET de ses annexes, à la lecture de leur lettre d’accompagnement, j’ai pu constater qu’il n’avaient JAMAIS joint les annexes. Leur explication “ah non non, ce n’est pas obligatoire puisqu’ils les ont signés sur place”
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– Aujourd’hui, l’action que je vais donc intenter contre les acquéreurs risque donc fort d’être entachée de cette grave irrégularité et de ce manquement supplémentaire inqualifiable de la part de l’agence immobilière.
– Nonobstant cela, mon action contre les acquéreurs n’empêche pas celle contre ladite agence puisque je subis par leurs fautes et leurs manquements un préjuduce ENORME (je suis entre autres en location via leur agence et sur leurs conseils depuis 1 an pour pouvoir “bien vendre mon bien” !!!)
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Merci de bien vouloir me donner votre sentiment sur cette affaire, vis à vis de l’agence immobilière – et les articles de lois éventuels me permettant de les assigner.
Bien cordialement,
cacahuete
bonjour, je m ‘adresse à vous car ma fille est à quelques jours de signer l’acte authentique d une vente , nous venons d ‘apprendre par hasard que l’ancien propriétaire s’est suicidé dans le bien hors l’agence nous a dit que le mari de la vendresse était décédé suite à maladie, ayant subi cette mort tragique 2 ans auparavant avec leur papa ma fille a bien insiste sur la nature de la mort pour eviter de revivre des emotions douloureuses, que peut on faire pour casser la vente
Bonjour,
Juridiquement vous pourriez vous prévaloir d’un préjudice et donc renoncer à l’achat, si vous aviez fait savoir à l’agence que vous ne souhaiteriez pas acheter dans un tel cas. Je sais ce n’est pas évident.
Une autre piste serait la rupture du lien de confiance qui vous lie obligatoirement à l’agence, si votre achat est postérieur au 1er octobre dernier (modification du Code civil). Si vous ne souhaitez réellement plus acheter, consultez un avocat avant toute démarche.
En attendant vous pouvez lire cet article :
http://www.village-justice.com/articles/maison-hantee-appelle-avocat,12235.html
Roux Florence excusez moi je n’avais pas lu votre post assez attentivement. Si votre fille a vécu cette malheureuse expérience il y a deux ans, nul doute que le juge considérera qu’elle en a parlé à l’agence.
cacahuète95 je viens juste de découvrir votre message. Si,vous faites une action contre l’acquéreur, ce qui serait justifié, assignez également l’agence. Des agences ont été condamnées pour n’avoir pas vérifié la solvabilité du locataire, donc pourquoi pas de l’acquéreur.
Bonjour, je suis en train d acheter un appartement où il y a un dégâts des eaux. Entre l’accord et la signature du compromis, une recherche de fuite faite par un plombier m’est transmise la veille du compromis qui conclut a des remonté capillaire dues aux garage du voisin qui est plus hauts que le sol de cet appartements. Devant notaire je précise que je ne veux pas prendre le moindre risque que cet achat est un investissements, vu que ce sont des remonté capillaires l’agent et le vendeur me disent qu’ en désolidarisant la cloison en placo du mur responsable de l’humidité le problème sera réglé un dossier d assurance est en cours, sur l’acte notarié il est juste noté que le vendeur doit remettre en état, il me demande si je connais un artisan .Une société dont je connais le responsable spécialisé dans ces cas là présente un devis, puis plus de nouvelles une semaine avant la signature définitives, l’agence me rappelle et me dit que les travaux vont commencés, pendant les travaux je passe voir le chantier, et je m aperçois que seulement la moitié du mur va être remplacé par du placo hydrofuge et qu il n y aura pas désolidarisation comme on s était mis d accord devant notaire, il m’ explique que l artisans ne peut pas techniquement, le lendemain je rappelle en précisant que je veux que la cloison soit décalé , il me passe l artisan qui me dit c est possible mais ce n est pas ce qui était prévu par le devis qu’il faut aussi un électricien. Je dis a l agent de voir cela et de me rappeler dans la journée, finalement je reçois un mail en me disant que les travaux sont finis mais que la cloison n a pas été décalé. JE prévient mon notaire que les travaux ne sont pas ceux décider il me dit que le vendeur est dans son droits, il a remis en état.
L’agent me réponds que c est un professionnel donc c est bon.
Lorsque je lui dit que si cela m’arrive dans six mois, il me dit que ce sera mon assurance qui prendra a sa charges les travaux.
Finalement pour me rassurer mon notaire demande le rapport expertise d’assurance qui finalement conclut que l’origine du dégâts des eaux est dû a un débordements de la douche du voisins du dessus. Je préviens mon notaire qui ne comprends pas pourquoi cette conclusion, et me conseille de voir avec l’agent immobilier, je le rappelle , laisse un message sur répondeur pour avoir des explications. Il me laisse un message et me disant que c’est un arrangement entre l’expert et le vendeur, car il n’aurait pas eu droit a être indemnisé par l’assurance s’ il avait mis remonté capillaire.
Finalement, puis je me retourné contre l agence qui m’a trompé sur la nature des travaux et m’a menti sur le fait que l’assurance prends en charge l indemnisation donc que finalement je ne risquerai rien alors que si le problème survient a nouveau
ce sera a moi de tout payer. N a t il pas obligation de vérification et d information.
Puis je me retourné contre le vendeur car en s’arrangeant avec l’ expert cela fausse la nature des travaux demandé a l artisan.
NB l artisan choisi n est pas celui que j ai recommande car son devis etait trop cher.
Bonjour,
C’est un peu compliqué parce que les travaux semblent avoir été faits “régulièrement” et que votre préjudice est futur et incertain.
Désistez vous si possible, sinon faites inscrire dans l’acte que les travaux effectués sont censés empêcher toute humidité future.