Le mandat contient une clause interdisant de vendre directement après sa date d’expiration
Pratiquement tous les mandats de vente des agents immobiliers contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, par un autre agent immobilier ou un notaire, mais c’est un autre débat, voir cet article), même après l’expiration du mandat, à un client présenté par un agent immobilier.
La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :
“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”
On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables. Et les décisions de justice en faveur des agents immobiliers ne sont pas si fréquentes.
Restait à évaluer le “délai raisonnable”.
Délai “raisonnable” après la fin d’un mandat : deux ans
Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :
“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”
Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ; qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”
Arrêt confirmatif de la Cour de cassation
Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :
Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238
“Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;
Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”
La Cour d’appel de Paris a jugé plus récemment que la clause d’exclusivité de clientèle prévue au mandat “n’est nullement abusive en ce que, limitée dans le temps à la durée du mandat et aux douze mois consécutifs suivant son expiration, elle ne crée aucun déséquilibre significatif entre les obligations des parties”. Elle est en outre “justifiée par la nécessité de rémunérer les diligences du mandataire qui, ayant rempli les obligations nées du mandat, ne saurait être frustré de son droit à honoraires par la fraude du mandant traitant directement avec un acquéreur présenté par le mandataire, à l’insu de ce dernier et à seule fin d’éluder le paiement des honoraires contractuellement dus”. (CA Paris, 24 novembre 2017, n° 16/08267.
Un nouvel arrêt confirmatif : Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549 : “…alors qu’elle avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier, et que la vente avec Mme Z…, présentée aux vendeurs par l’agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”
En cas de litige il est intéressant pour l’agence de se retourner également contre l’acquéreur. Pour cela il faut pouvoir établir une collusion frauduleuse avec le vendeur : il faut avoir notifié au vendeur le nom des acquéreurs potentiels, si possible avant la fin du mandat, et avoir fait signer à ceux-ci un bon de visite contenant une clause “qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire”.
Moyennant quoi les effets d’un mandat peuvent se poursuivre pendant deux ans après la fin du mandat.
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BONJOUR,
J’ai signé des mandats de vente simple avec 2 agences immobilières.
Il y a une clause qui précise qu’il y a interdiction de ” traiter ” directement ou indirectement avec le vendeur. “Directement”, je comprends. Mais “indirectement” cela veut dire quoi ? Est ce que par exemple si un acquéreur signe un bon de visite avec une agence mais qu’il préfère passer par l’autre agence, la vente serait impossible sauf à s’exposer à devoir payer les honoraires à l’agence qui avait présenté le biens en premier ? Qu’elle sont les risques ? Merci. Cordialement.
Bonjour, vous dites avoir signé un mandat de vente et vous parlez d’une clause disant “directement ou indirectement avec le vendeur” qui s’apparente plutôt à une clause de mandat de recherche ou bien d’un bon de visite….Et donc effectivement un acquéreur signant un document avec une telle clause ne peut plus passer avec une autre agence….Si ce dernier passe outre et sous réserve que le vendeur ne soit pas au courant d’une telle tentative d’escroquerie, il se peut bien que l’acquéreur soit seul redevable d’une indemnité….voire solidairement le vendeur qui aurait volontairement tenté d’évincer le professionnel….https://cimm.blog/jurisprudences/vains-stratagemes-des-acquereurs-pour-evincer-agence-8313.html
En fait il s’agit bien d’une clause figurant dans un mandat non exclusif que j’ai donné à une agence immobilière pour qu’elle me trouve un acquéreur.
D’ailleurs, je constate que beaucoup d’agence applique cette même clause….
Bonjour,
Nous avons mis un terme au mandat non exclusif, l’agent immobilier nous presente une offre d’achat, cependant le délai de 15 jours de fin de mandat est aujourd’hui et n’ai donc plus le temps de réflexion, surtout Une j’ai encore des visites prévues ce jour. Les agents immobiliers ont il un délai après la fin du mandat pour signer la vente avec un acheteur qui a visité pendant son mandat ??
Bonjour, une fois le mandat dénoncé (au-delà de la période irrévocable) et le préavis des 15 jours passé, le professionnel ne peut donc plus être intermédiaire pour le bien. Vous resterez tenus vis à vis du professionnel (selon mes cas et conditions) envers des acquéreurs présentés par lui « pendant » le mandat…
Merci pour votre retour
L’offre d’achat qu’il me présente aujourd’hui, a 2 jours de la fin des 15 jours,je suis donc obligé soit de l’accepter ou la refuser avant la fin des 15 jours??
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L’offre d’achat qu’il me présente aujourd’hui, a 2 jours de la fin des 15 jours,je suis donc obligé soit de l’accepter ou la refuser avant la fin des 15 jours??
Le professionnel est dans le délai de la validité de son mandat. En revanche, en fonction du type de mandat (mandat de recherche d’un acquéreur/mandat de vente) et de ses conditions générales, “Article 1989 Code civil:
Le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.” et pour vous “article 1998 Code civil Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement” la solution pourrait donc être différente….
En d’autres termes si le professionnel a le “pouvoir exprès” dans le mandat que vous lui avez confié, de rédiger un compromis de vente ou une promesse de vente, alors vous êtes tenu….et toujours sous réserve de la qualité de l’acquéreur,des conditions de financement, de délais, etc… Et êtes-vous réellement décidé à vendre ? 😉
Merci pour votre retour
L’offre d’achat qu’il me présente aujourd’hui, a 2 jours de la fin des 15 jours,je suis donc obligé soit de l’accepter ou la refuser avant la fin des 15 jours??
Merci de votre réponse
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L’offre d’achat qu’il me présente aujourd’hui, a 2 jours de la fin des 2 semaines,je suis donc obligé soit de l’accepter ou la refuser avant la fin des 15 jours??
Merci de votre réponse
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L’offre d’achat qu’il me présente aujourd’hui, a 2 jours de la fin des deux semaines,je suis donc obligé soit de l’accepter ou la refuser avant la fin des 15 jours??
Merci de votre réponse
Bonjour,
Tout dépend du type de mandat que vous avez signé. Si c’est un mandat d’entremise, ce qui est généralement le cas, vous n’avez pas l’obligation d’accepter une offre. En revanche, si le mandat contient spécifiquement un pouvoir pour vendre alors vous êtes tenu par l’acceptation de l’offre par l’intermédiaire immobilier.
Bonjour alors pourquoi les vendeurs du bien que je viens de visite avec une agence, ont un contrat en exclusivité avec une agence, mais en parallèle mettent le bien sur un site de vente entre particuliers ? Malheureusement, en tant qu’acheteur, j’ai vu l’annonce sur le site des particuliers, après la visite avec l’agence… donc je suis coincé et je ne peux plus passer en direct, même après l’expiration du mandat d’1 mois entre le vendeur et l’agence.
Moralité: attendre 2-3 jours de voir si le bien est mis en vente sur le site de particuliers, avant de se précipiter à contacter l’agence immobilière… je m’en mords les doigts, car franchement l’agence, pour 40k€ de commissions a zéro valeur ajoutée. Même les photos sont mieux sur le site de vente entre particuliers, que les photos prises par l’agence.
Bonjour,
Peut-être les vendeurs ont-ils passé cette publicité avant de donner un mandat exclusif, et ont omis de l’enlever ? De toute façon avec un mandat exclusif, même si vous voyez en premier l’annonce du vendeur, celui-ci devra passer par l’agence.
Quoi qu’il en soit vous avez eu connaissance de la vente du bien par l’agence, et c’est logique car les agences paient beaucoup plus que les particuliers pour mettre les biens en avant.
Demandez à l’agence de négocier avec le vendeur pour obtenir le même prix.
Votre moralité fait surtout courir le risque que l’affaire vous passe sous le nez.