Le mandat contient une clause interdisant de vendre directement après sa date d’expiration
Pratiquement tous les mandats de vente des agents immobiliers contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, par un autre agent immobilier ou un notaire, mais c’est un autre débat, voir cet article), même après l’expiration du mandat, à un client présenté par un agent immobilier.
La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :
“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”
On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables. Et les décisions de justice en faveur des agents immobiliers ne sont pas si fréquentes.
Restait à évaluer le “délai raisonnable”.
Délai “raisonnable” après la fin d’un mandat : deux ans
Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :
“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”
Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ; qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”
Arrêt confirmatif de la Cour de cassation
Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :
Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238
“Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;
Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”
La Cour d’appel de Paris a jugé plus récemment que la clause d’exclusivité de clientèle prévue au mandat “n’est nullement abusive en ce que, limitée dans le temps à la durée du mandat et aux douze mois consécutifs suivant son expiration, elle ne crée aucun déséquilibre significatif entre les obligations des parties”. Elle est en outre “justifiée par la nécessité de rémunérer les diligences du mandataire qui, ayant rempli les obligations nées du mandat, ne saurait être frustré de son droit à honoraires par la fraude du mandant traitant directement avec un acquéreur présenté par le mandataire, à l’insu de ce dernier et à seule fin d’éluder le paiement des honoraires contractuellement dus”. (CA Paris, 24 novembre 2017, n° 16/08267.
Un nouvel arrêt confirmatif : Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549 : “…alors qu’elle avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier, et que la vente avec Mme Z…, présentée aux vendeurs par l’agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”
En cas de litige il est intéressant pour l’agence de se retourner également contre l’acquéreur. Pour cela il faut pouvoir établir une collusion frauduleuse avec le vendeur : il faut avoir notifié au vendeur le nom des acquéreurs potentiels, si possible avant la fin du mandat, et avoir fait signer à ceux-ci un bon de visite contenant une clause “qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire”.
Moyennant quoi les effets d’un mandat peuvent se poursuivre pendant deux ans après la fin du mandat.
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Dommage d’oublier volontairement une jurisprudence de la Cour de Cassation plus récente (6 avril 2016) qui contredit tout votre message.
Le travail d’un agent immobilier n’est pas de faire visiter un bien (sinon il pourrait se faire rémunérer pour simple visite, comme un guide, or la loi hoguet l’interdit!) mais de jouer le rôle d’intermédiaire et surtout de négocier le prix entre acquéreur et vendeur afin de trouver un accord.
Donc si le prix hors intermédiation est différent du mandat de vente, je ne vois pas comment l’agent peut justifier d’avoir négocié de manière réussie la vente qui justifie la rémunération corrélative…
Bonjour,
Il n’y a pas de contradiction. L’arrêt que vous citez rappelle que l’acquéreur n’est pas lié par le mandat signé par le vendeur. Il peut passer par une autre agence. Mais le vendeur ne peut pas vendre à cet acquéreur qui lui a fait une offre par l’intermédiaire d’une autre agence, en vertu du mandat qui le lie, lui.
Oh, ce n’est pas beau de mentir
https://www.toutsurmesfinances.com/immobilier/apres-le-mandat-exclusif-la-vente-peut-etre-conclue-par-un-autre-agent-immobilier.html
L’agence qui avait bénéficié d’un mandat exclusif depuis expiré n’a eu aucune rémunération ni du vendeur ni de l’acquéreur.
Encore, une fois si il suffit de présenter un bien pour être redevable d’une rémunération, alors ce n’est plus un agent immobilier mais une agence de voyage ou de guides.
Faire visiter un bien et le présenter à la vente est à la portée de n’importe quel particulier. La rémunération de l’agent est corrélée à la réussite de sa mission principale : la réussite des négociations entre vendeur et acquéreur. Sinon la loi hoguet autoriserait les agents immobiliers à percevoir leurs honoraires dès la visite ce qui n’est pas le cas.
Mais moralité de votre blog : vendeurs, surtout ne signez aucun mandat d’exclusivité! Car cela permet à un agent non diligent de se faire rémunérer en ne faisant rien d’autre que mettre un bien en publicité et le faire visiter et ce, bien au delà de la durée dudit mandat! Très intéressant comme arnaque. Heureusement, que justement cet arrêt d’avril
@PRUGNAUD : comme je le disais plus haut c’est le vendeur qui est lié, en vertu du mandat signé avec l’agence. Dans l’arrêt que vous citez on ne sait pas si le mandat interdisait au vendeur de signer directement avec une autre agence avec un client présenté par la première agence, ni pendant combien de temps. En l’absence de ces précisions l’agence ne pouvait en effet prétendre à rien. Dans le cas contraire, que le mandat soit exclusif ou non :
https://cimm.blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
Par ailleurs oui, la visite suffit si c’est le comportement des clients qui empêche l’agence d’aller plus loin. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point : “lorsqu’un agent immobilier bénéficiaire d’un mandat fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 70, par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue…” là encore, que le mandat soit exclusif ou pas.
si vous le dites… donc une agence même sans mandat exclusif peut aussi demander rémunération dès l’instant qu’elle a fait visiter le bien à l’acquéreur même si l’accord sur le prix a été conclu grâce aux talents de négociation d’une autre agence… puisqu’il suffit de faire visiter un bien pour considérer le travail fait et bien fait. C’est tout à fait l’esprit de la loi hoguet…
Votre réponse apporte un élément déterminant : seule la mauvaise foi des parties doit faire capoter les négociation.
Non c’est M. Foulquié Conseiller rapporteur à la Cour de Cassation qui le dit….;-) et comme le précise à juste titre M. Miribel, votre conclusion a contrario ne suit pas le rapporteur.
Ce n’est pas exactement ça. Ça ne marche que si les parties ont évincé l’agence pour ne pas la payer. Si l’agence a mal fait son travail, le juge ne suivra pas. Mais il faudra le prouver, bien sûr, sinon il serait trop facile de faire travailler une agence pour qu’elle trouve le bon client et de dire qu’elle n’a pas su négocier pour s’en passer… Qui veut noyer son chien l’accuse de la rage, c’est bien connu. Et trouver le bon client, ça coûte cher à l’agence.
bonsoir
Je vais signer un mandat exclusif avec une agence pour la vente de mon appartement
Pourrais je vendre seul à un acquereur qui ne passerait pas par l agence ( bouche à oreilles par exemple )
Dans le cas contraire , dans le contrat,puis je faire ajouter une clause qui l autoriserait ?
Le Contrat de 3 Mois EN EXCLUSIVITE sera renouvelable par tacite reconduction , toujours en EXCLUSIVITE ;N est il pas possible de le faire transformer en mandat simple
Je vous remercie pour votre réponse
Après ces trois mois bien sûr…
Gare à la tacite reconduction !
La Première chambre civile de la Cour de Cassation a rendu le 3 novembre 2016 une décision qui risque de donner des sueurs froides à quelques professionnels de l’immobilier, et qui sait, faire le bonheur de tous ceux qui souhaitent contester une commission d’agence ou une clause pénale insérée dans un mandat de vente.
En effet, c’est la rédaction de la clause de tacite reconduction du mandat consenti à l’agent immobilier qui fonde la sanction la plus radicale: la nullité du mandat qui entraîne perte de la commission stipulée et perte du bénéfice de la clause pénale.
Bonjour,
Vous ne pourrez pas vendre directement.
Un mandat exclusif « sauf propriétaire « est un mandat exclusif dénaturé.
Les raisons dans cet article : https://cimm.blog/professions-immobilieres/pour-le-mandat-exclusif-1008.html
Au bout de trois mois, vous pourrez dénoncer le mandat n’importe quand avec un préavis de quinze jours.
Bonjour, sachez surtout qu’il existe en effet des mandats semi exclusifs qui permettent au propriétaire de vendre seul surtout lorsque l’on sait que les mandats exclusifs sont surtout une protection pour l’agent immobiliet qu’une garantie d’une vente plus rapide.
Même en mandat simple votre bien sera probablement publié sur les 4 supports les plus vus par les candidats acquéreurs, bien largement suffisant. Donc si c’est juste pour ne mettre votre bien que sur des supports supplémentaires confidentiels donc n’offrant guère plus de visibilité, je ne vois pas en quoi cela apportera quelquechose de vraiment meilleur.
L’important est le juste prix du bien (pas celui qui arrange le vendeur) et une bonne présentation de celui-ci.
mais oui…mais c’est bien sûr….http://www.clauses-abusives.fr/jurisprudence/mandat-de-vente/ ;-)quant à la tacit reconduction du mandat…Cass. 1ère Civ. 3 Novembre 2016
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Gare à la tacite reconduction !
La Première chambre civile de la Cour de Cassation a rendu le 3 novembre 2016 une décision qui risque de donner des sueurs froides à quelques professionnels de l’immobilier, et qui sait, faire le bonheur de tous ceux qui souhaitent contester une commission d’agence ou une clause pénale insérée dans un mandat de vente.
En effet, c’est la rédaction de la clause de tacite reconduction du mandat consenti à l’agent immobilier qui fonde la sanction la plus radicale: la nullité du mandat qui entraîne perte de la commission stipulée et perte du bénéfice de la clause pénale….LOL
Il n’y a pas de tacite reconduction dans les mandats de vente d’Editions Préférence !
J’aimerais bien savoir ce qu’un agent immobilier bénéficiant d’un mandat exclusif va faire de plus que deux ou trois agences ayant un mandat simple et donc la pression de la concurrence, dès lors que le prix demandé n’est pas totalement hors marché. 😉
En tous les cas, de tout ce que vous donnez à lire, je vois tout l’intérêt de l’agent immobilier qui peut même se permettre de ne pas négocier pour les parties (son job quoi!) sachant que le simple bon de visite (comme une agence de voyage) et la vente réalisée sans son intermediaire suffira à lui offrir sa rémunération. Mais je ne vois toujours aucun intérêt pour le vendeur qui n’est plus alors protégé contre un agent immobilier de mauvaise foi ou juste mauvais.
Autant un mandat de recherche exclusif me semble obligatoire car le travail engagé est véritablement colossal, autant un mandat de vente exclusif a pour moi tous les traits d’un contrat abusif (pas au sens juridique) dans le sens que mettre des publicités et faire visiter, tous les agents avec mandat vente simple, le font.
Encore une fois soit le bien est hors marché et on peut mettre des publicités partout et même se prostituer, le bien ne se vendra pas, pire souvent ne sera même pas visité (donc pas de perte de temps pour l’agent 😉 ). Soit il est au bon prix et là (sauf à ce que son bien soit un bien de prestige dont les publicités doivent rester confidentielles et engendrer des démarches chronophages pour compenser) une publicité classique suffit amplement. On n’est plus au temps des journaux papiers mais d’internet avec 3 ou 4 sites hyperdominants (et chers pour les professionnels) où tous sont.
PS : petite question : quid du mandat de vente même exclusif lorsque la vente est consentie à un prix net vendeur inférieur à celui pour lequel l’agent avait mandat?
PPS: je peux vous assurer pour avoir fait les deux que chasseur d’appartement est largement plus couteux et chronophage que agent immobilier mandataire des vendeurs dès l’instant qu’il sait estimer un bien. Sauf que rares sont les chasseurs immobiliers et même rare sont les agents qui s’occupent réellement des attentes de l’acquéreur.
Bonjour,
Je connais bien cet arrêt, j’ai suivi cette affaire à l’époque car elle concernait un confrère et ami. La clause interdisant au mandant de traiter avec un client présenté par l’agence, pendant 24 mois après la fin du mandat, a été validée. Ce confrère utilisait les mandats d’Editions Préférence mais il y rajoutait hélas des clauses de son cru, comme celle concernant le remboursement de frais qui était illégale.
Monsieur PRUGNAUD,
Vos interrogations sont bien légitimes et comme tout professionnel prônant la transparence, il est important de vous répondre.
J’ai entendu de votre part qu’un mandat “au prix ” ne nécessitait pas une exclusivité.
Je vous répondrai pourquoi faire travailler plusieurs agences si le mandat est au prix?
Autant en faire travailler une, quelle qu’elle soit si sa notoriété locale ou si sa réputation de réseau national est synonyme de sérieux .
Vous avez raison de préciser qu’un mandat ” hors de prix” ne se vendra pas et donc un agent immobilier responsable ne pourra hélas le prendre mais il aura très certainement au préalable fait tout ce qui est en son pouvoir pour argumenter sa divergence de point de vue sur la valeur du bien avec son propriétaire et sans doute même il reviendra faire un point plus tard car le temps lui aura donné raison.
En effet pourquoi dépenser inutilement de l’énergie à faire signer plusieurs mandats alors qu’un agent commercial en immobilier consciencieux aura par cette exclusivité LIMITÉE DANS LE TEMPS la possibilité de mettre tout en œuvre pour vendre ce bien sereinement mais néanmoins rapidement.
Les honoraires d’agence sont affichés à l’extérieur et à l’intérieur des agences conformément à la loi en vigueur. La négociation aura surtout une place pour ceux qui oublient cette obligation ou pour ceux qui doutent de leurs propres compétences. Toutefois je vous rejoins sur le fait que très occasionnellement , dans certains cas , cela soit discuté car il ne faut pas oublier l’aspect humain .
La vente d’un bien immobilier au delà de sa valeur vénale à bien souvent un lien affectif très fort avec leur vendeur.
Souhaiteriez vous avoir un défilé d’agents immobiliers qui viennent chez vous amenant de surcroît des visites pas toujours qualifiées car tous essayeraient de vendre au plus vite sans vouloir prendre le temps nécessaire à bien faire les choses. En outre certaines agences hésiteront à mettre tout en œuvre si elles n’ont pas la maîtrise de la gestion de la communication qui sera des plus hasardeuses par la multiplicité des mandataires.
Pour vous protéger des professionnels de l’immobilier ” de mauvaise foi ou juste mauvais”, prenez des références , n’est ce pas ce que vous faites en achetant une voiture ou quand vous faites vos courses?
Ensuite vendre une maison ou un appartement ne se limite pas ” des annonces sur internet”, il y a des dimensions que vous avez hélas omises.
Le professionnel soulèvera les points à améliorer pour la vente, il accompagnera le vendeur dans ses démarches pour les diagnostics, il démarquera la visibilité du bien à vendre par rapport à ceux dont vous nous parlez dans votre courrier. Il utilisera des outils difficiles d’accès au particulier comme la visite virtuelle ou la photo HDR, il mettra en place des actions de communications comme des flyers dans les boîtes aux lettres pour ne parler que des plus courantes car elles sont légion. Il encadrera juridiquement les différentes phases amenant à la vente afin de garantir aux acteurs là sérénité dont ils ont droit. Nombreux sont les litiges issus de la vente d’un bien par des ” professionnels un peu légers” et pire encore par ceux vendus entre particuliers.
Bref, il n’existe pas de bons professionnels par hasard comme dans tous les métiers.
Enfin lorsqu’un prix de vente est négocié par les acquéreurs dans le cadre d’un mandat exclusif, c’est que les deux partis y ont trouvé leur compte. Y a t il un problème à cela? Les agents immobiliers ne connaissent pas forcément toutes les motivations des deux camps qui amène à cet accord et les agents jouent leur rôle d’entremetteur .
Je vous invite également à aller vérifier les différentes plages de tarifications proposées chez tous nos confrères afin de vous rendre compte que CIMM IMMOBILIER n’a pas à rougir de celle qu’elle affiche et des taux de satisfaction que vous trouverez aisément sur internet.
J’espère avoir apaisé un peu vos inquiétudes palpables dans votre mail sur les comportements que l’on peut trouver parfois dans cette profession mais surtout avoir répondu à vos interrogations et effectivement ” chasser un bien” est une tâche bien difficile encore une fois…. si elle est bien faite.
Cordialement
@Prugnaud sachez que des statistiques sortent régulièrement concernant la vente en mandat exclusif, il en ressort systématiquement une vente bien plus rapide qu’en mandat simple et avec moins de négociation sur le prix. Compte tenu des services supplémentaires en exclu c’est d’ailleurs parfaitement logique.
Petite question : qui sort ces statistiques? Des instituts payés par les agences pratiquant le mandat exclusif? Car aucun notaire ne fourni ce genre de statistiques et pour connaitre des très grands groupes, ils ne nourrissent pas vraiment ce genre de statistiques.
J’ai aussi été agent immobilier et je me suis toujours battu pour vendre ou louer mes biens comme si il s’agissait du mien et je ne travaillais qu’en mandat simple.
Quels sont donc ces services supplémentaires si déterminants? Si il s’agit de home staging, nombre d’agence qui le pratique ont une société pour cela qui se fait rémunérer en conséquence. Par contre, peut-être fait-on attention davantage au prix de vente quitte à sous-estimer légèrement?
Sincèrement, je ne vois pas les services liés au mandat exclusif qui soient réellement déterminants ou alors cela voudrait dire que les mandats simples seraient pris par des agents qui se la couleraient douce contrairement aux agents ayant des mandats exclusifs qui eux travailleraient correctement.
@Prugnaud notre Book de présentation des services en exclusivité fait 65 pages… un service par page, tous services coûteux qu’il est impossible de mettre en œuvre en mandat simple, sauf à déposer le bilan dans les six mois.
Mais c’est comme ça qu’on est vraiment efficace, et c’est ce que le client demande.
Ce n’est pas la visite qui engendre la rémunération, c’est le fait d’avoir trouvé le client qui achètera au final.
Le mandat de recherche exclusif d’un bien est interdit.
Encore une fois quid de la rémunération du mandataire quand le prix de vente définitif est inférieur à celui net vendeur de son mandat?
La rémunération reste due si un acquéreur trouvé par l’agence fait une proposition de prix et que le vendeur l’accepte, ce qu’il n’est pas obligé de faire. Et s’il suffisait de baisser le prix de quelques euros pour que l’agence n’ait plus droit à ses honoraires, trouveriez-vous cela normal ?
Si la rémunération prévue au tarif est forfaitaire, elle ne sera pas modifiée sauf négociation et nouvel accord.
Si elle est au pourcentage, elle baissera en fonction de la baisse de prix.