Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 janvier 2009

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : une agence trouve un acquéreur, rédige une offre et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Une deuxième agence trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre ne l’engage pas. Elle lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages et intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Une confirmation par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-26674 

La vente a été considérée parfaite suite à une offre acceptée et un refus du vendeur de poursuivre : “Mais attendu qu’ayant constaté que, par l’acte intitulé ” lettre d’intention d’achat “, M. Y… avait offert d’acquérir la propriété de l’appartement pour la somme de 1 800 000 euros, relevé que l’établissement d’un ” compromis ” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l’offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X…, en signant et apposant la mention ” bon pour accord ” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d’achat, et M. X…, par l’intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;”

Attention toutefois une offre contenant une formule du genre “« En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente”, ne peut pas être considérée comme engageant les parties puisque les modalités de la vente ne sont explicitement pas encore précisées. (Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 26 septembre 2018, n° de pourvoi: 17-11023). En outre une telle formulation ne permet pas à l’agence de percevoir sa rémunération puisque la vente n’est pas “effectivement conclue” :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 novembre 2017
N° de pourvoi: 15-12268 

Mais attendu qu’ayant relevé que le conditionnel employé par le gérant de la société de la Briquetterie dans sa réponse à l’offre d’achat de la société Jonalex démontrait que son accord était réservé et souverainement retenu que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l’acquéreur n’avaient pas fait l’objet d’un accord du vendeur, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les échanges entre les parties n’avaient jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite ;

Dans le même sens :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 novembre 2018
N° de pourvoi: 17-22660

Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X… avait donné mandat général à l’office notarial de trouver un acquéreur et de finaliser la vente, que le notaire, en informant la société Provalim du prix demandé par le vendeur, avait précisé qu’il soumettrait la réponse écrite à son client, M. X…, qu’à réception de l’accord de la société Provalim il avait indiqué à celle-ci que M. X… se réservait le droit d’examiner les conditions de cette offre et qu’à la demande du notaire de l’acquéreur il avait établi, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la société Provalim n’avait reçu du notaire qu’un mail d’information et non une offre de vente

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18288 

Portée du comportement de l’acquéreur postérieur à l’expiration de la promesse :

Mais attendu qu’ayant relevé, par des motifs non critiqués, que la société Akerys promotion avait fait borner, le 16 mai 2008, le terrain par un géomètre expert et, le 15 septembre 2008, obtenu un jugement du tribunal administratif validant le permis de construire et retenu qu’elle avait ainsi, par des actes clairs et non équivoques, manifesté, après la date fixée pour la réitération de la vente, sa volonté de poursuivre la réalisation de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant, que la vente était parfaite et que les demandes de la SCCV devaient être accueillies ;

En cas de refus fautif d’une des parties de ratifier la vente définitive, la rémunération de l’agence est due :

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 16-21044 :

L’acte engageant les parties et ouvrant le droit à honoraires de l’agent immobilier n’est pas forcément un acte authentique : “Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X… ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

Voir l’article : une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire.

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171 Commentaires

  1. Bonjour,

    Nous sommes acheteurs d’une maison et nous avons négocié par l’intermédiaire d’un notaire. Les acquéreurs ont accepté notre offre par mail auprés du négociateur du notaire. Nous avons donné notre accord définitif le 15 juillet. Le 8 août, lors de la signature du compromis, les vendeurs refusent de nous vendre leur bien et de signer le compromis. Peut on considérer que leur acceptation de notre offre avant le compromis avait force de vente ? Cordialement

    • Une offre de vente acceptée sans ambiguïté vaut vente. Si vous voulez aller plus loin demandez l’avis d’un avocat spécialisé.

  2. Bonjour, nous avons signé une offre propriétaires avec paiement au comptant par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Cette offre ne comporte pas de durée de validité. Est ce légal. Un mois après la signature de cette offre nous n’avons tjs pas de rédaction de compromis car notre acquéreur a des problèmes avec ses acquéreurs de sa maison qui sont anglais. Nous n’avons pas vraiment de nouvelles et nous avons une autre offre. Compte tenu des délais écoulés peut on dénoncer cette offre?

  3. Bonjour,
    Il est délicat de vous répondre sur la durée de validité de l’offre que vous avez signée, ne l’ayant pas sous les yeux. Par exemple si il est indiqué que l’offre sera obligatoirement suivie d’un compromis mais qu’il n’y a pas de délai, vous pouvez invoquer un délai raisonnable pour cette signature, à peine d’annulation. L’aide d’un avocat sera utile.
    Par ailleurs vous pouvez accepter une offre, voire signer un compromis, pour peu que votre acquéreur soit d’accord, sous condition suspensive (stipulée au bénéfice des deux parties) que votre premier projet de vente n’aboutisse pas.

  4. Bonjour en temps que vendeur j’ai signé une offre d’achat au prix demandé, mais pour des raisons personnelles je souhaite plus vendre la maison a savoir que sur l’offre d’achat il a ete ecrit “sous reserve q’un avant contrat soit signé devant notaire avant le…2019” la date est dépassé et pas de signature chez notaire puis je annulé la vende de ma maison. merci

    • Oui, pour plus de sûreté prenez acte de cette annulation par LRAR : « Je prends acte que le compromis n’ayant pas été signé avant le…, le compromis est annulé, je reprends donc ma liberté. »

  5. Bonjour monsieur,vendeurs d un terrain nous avons eu rapidement une offre par mail du type je vous offre***€ pour votre terrain situé ***.aucun détail complémentaire.nous l avons contresigné.
    Un compromis a rapidement été rédigé mais celui ci près d un an après n est toujours pas signé par l acquéreur invoquant des vérifications à faire.
    Sommes nous tenus?aucun délai ni aucun autre détail n a été noté juste la formule ci dessus.
    Merci pour vos conseils

    • Si l’offre ne contenait pas de délai, mettez en demeure par LRAR l’acquéreur de ratifier le compromis sous quinzaine, en signalant bien que faute de quoi vous reprendrez votre liberté.

  6. Bonjour,
    Merci d’avance pour vos informations.

    Il me semble que vous avez déjà répondu à ce genre de cas, mais je voudrais être sûre d’avoir bien compris.

    J’ai fait une offre pour un bien immobilier, en dessous de l’offre d’achat, par l’intermédiaire de l’agence immobiliere (j’ai un document d’offre en bonne et due forme (formulaire de l’agence) et une lettre accompagnant l’offre). L’offre a été acceptée par les 2 vendeurs (en cours de divorce) et les deux documents ont été signés (formulaire + lettre + une lettre où la propriétaire indique quels meubles elle est prête à vendre).

    La signature du compromis a été repoussée car il fallait au préalable qu’un litige concernant le cadastre soit soldé entre les vendeurs et un autre propriétaire chez le notaire.

    Une fois cela fait (deux mois apres), l’agent immobilier a donc commencé les démarches pour un rdv chez le notaire après demain. Et là la vendeuse décide qu’elle ne veut plus vendre car elle estime le prix de l’offre trop bas. (le vendeur maintient l’acceptation de l’offre de son coté) (divorce en cours)

    Quels moyens ai-je à ma disposition ? Ai je bien compris en pensant que l’offre ayant été acceptée par écrit, la vente est parfaite et que je peux si nécessaire attenter en justice pour avoir à minima des dédommagements ?

    • Bonjour,
      L’offre a été acceptée, elle devait être suivie d’un compromis qui a d’abord été retardé pour une raison pratique, et maintenant la vendeuse ne veut plus vendre.
      De deux choses l’une.
      – L’offre se suffisait à elle-même, elle constatait l’accord définitif sur la chose et sur la prix, vous pouvez exiger la vente éventuellement par la voie judiciaire;
      – L’offre précise qu’un compromis devra intervenir pour définir les conditions de la vente, la vente n’était donc pas définitive, et vous pouvez intenter une action en rupture de pourparlers, pour obtenir des dommages-intérêts.
      Pourriez-vous nous donner des détails sur cette rédaction ?
      Si l’affaire ne se conclut pas rapidement dans le sens que vous souhaitez, prenez un avocat.

  7. Merci de votre réponse si rapide.

    Je ne sais pas le périmètre attendu de la” chose et le prix”, mais l’offre comprend le bien concerné, le prix (acheteur et net vendeur (apres paiement agence), la condition “sous réserve de l’absence de défauts dans les diagnostics”, toute une série de conditions d’offre sur la répartition des taxes au prorata de la date de vente, etc… c’est un formulaire classique de l’agence immobilière. J’ai les signatures des vendeurs et la mienne.

    Il n’y a aucune close concernant le compromis qui concernerait les conditions de ventes.

    • Cela ressemble bien à une vente ferme et normalement vous pourriez vous passer de compromis. Commencez par envoyer une LRAR aux vendeurs, confirmant que vous avez signé une vente ferme et que vous comptez bien finaliser devant notaire, avec copie au notaire. En cas de difficulté prenez un avocat, la peur d’une longue procédure débloque en général ce genre de situations.

  8. Bonjour et merci pour votre réponse.
    Je n ai pas précisé que l offre nous a été présenté par un agent immobilier.
    Du coup nous lui avons demandé de faire signer le compromis au plus vite.
    Aucun résultat juste « c est imminent » à chaque fois.
    Le notaire n a plus de contact avec les acheteurs et pense qu ils ne donneront pas suite.
    Nous sommes un peu perdus…

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