Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.
Qu’est-ce qu’un agent commercial ?
C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.
Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.
Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique. Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier. Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi, mais bien celle de l’agent immobilier. Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.
Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?
La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.
Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !
De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.
Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.
Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.
Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?
Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…
Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.
En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.
En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.
Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?
Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.
On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.
Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.
Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.
La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…
Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.
Cimm immobilier et les agents commerciaux
En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).
Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.
Le développement des réseaux d’agents commerciaux
Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !
Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.
Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.
Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici
Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.
Zoom commentaires
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
J’ai été agent immobilier durant 42 ans,et je puis affirmer que seul les réseaux de mandataires respectent parfaitement le statut agent commercial et seul permettent aux agents de gagner correctement leur vie,ce qui évidement permet un travail plus serein .
Il est sur que si le statut est arrêté,dans les jours qui suivront énormément d’agences fermeront.
Ce qui serait intéressant,c’est que des Control s’effectuent et on verrais que les agents commerciaux à l’intérieur des agences sont souvent du salariat déguisé.
Les réseaux de mandataires n’ont eux rien à craindre à ce sujet donc attention et bon courage.
Ne pensez-vous pas que la fnaim devrait se battre contre d’autres qui font de la transaction:
NOTAIRES
AVOCAT
BANQUES
GÉOMÈTRES
ARCHITECTES
Avant de mettre la pagaille entre ai et ac
CAPIFRANCE, CIMM immobilier, et autres…
Réseau immobilier performant ou petite arnaque entre amis ?
Combien rapporte réellement ce business ?
Connaissant bien le réseau Capifrance (j’y suis resté 2 ans) et m’étant penché sur quelques autres je vais vous éclairer sur les dessous de ce métier.
CAPIFRANCE Centre d’Affaire des professionnels de l’immobilier. On pourrait croire que sous ce nom pompeux le métier d’agent immobilier est le but premier de ce réseau (et des principaux autres). Tout d’abord savez-vous pourquoi en 2010 il a été enregistré plus de créations d’entreprises, malgré la crise, que les années précédentes ? Tout simplement parce que c’est la crise. La perte d’emploi a incité certains à créer leur job quand à d’autres, vu la baisse des revenus des ménage ou de la retraite, cherchent un complément de revenu pour boucler le mois ou améliorer le quotidien.
Comme par hasard, c’est pendant ces deux dernières années que les réseaux immobiliers on vu une envolée incroyable de leur adhérents et profits. Normal ils surfent sur la détresse des gens en faisant miroité de l’or en barre alors que leur seul souci c’est d’employer d’une manière détournée des personnes sans que cela ne leur coûte rien et aussi pour arriver en objectif final d’avoir environ 2500 négociateurs et vendre le bébé. Coup financier machiavélique.
Machiavélique parce que les dès sont truqués. Je vais vous expliquez d’entrée de jeu les mensonges, manipulations de chiffres et d’informations, manipulation des gens.
Les chiffres :
Voici le barème 2011 de Capifrance :
Recevez 70% des honoraires d’une transaction jusqu’à 39 000 euros de CA, 75% de 39 001 à 59 000€, 80% de 59 001 à 75 000€, 85% 75 001 à 85 000 €, 90% de 85 001 à 150 000 €, 95% de 150 001 à 190 000€ et 98% au dessus. Mais tous ces % sont habilement truqués.
Pour les deux dernières tranches oubliez, vous gagnerez du temps. Pour faire parti de la tranche à 90% il faudra faire parti des 150 meilleurs sur 1 200, et la tranche de 95% les doigts d’une main sont trop nombreux pour les compter! Et encore avec le nombre de négo qui augmente par zone cela sera de plus en plus difficile. Capifrance annonce d’ailleurs un chiffre moyen de 45 000 euros par négociateurs.
A présent les vrais % :
Pour le calcul ci-dessous il faut que vous sachiez que vous allez vous acquitter chaque année de 4320 euros HT par an pour le package publicitaire soit 5166€ ttc (la aussi il y en à beaucoup à dire), 50 € chaque fois que vous ferez une vente (juridique en réalité comment payé un pseudo service juridique fait principalement pour contrôler les mandats et protéger la société et non vous), 25 euros pour l’association capifrance pour avoir des prix sur l’assurance !!! Hé oui on raque pour tout, 250 euros de RCP.
Capifrance encaisse donc 4595€ HT plus les 50€ par vente par an et par négociateur.
Les honoraires moyens des ventes sont de 7500 euros mais, je vais prendre 9 000 pour être très large.
Enfin vous aurez des frais annexes comme le portable illimité (85€/mois) obligatoire pour bien travailler (1020€/an), Internet 12*35 = 420€, déplacements 20 000 km à 0.343 (barème fiscal) 6860€, timbres 150€, encre et papeterie 150 soit des frais récurrents de 8 600€ / an.
Mais aussi un minimum d’un micro-ordinateur 600€, un télémètre digne de ce nom 160€, une imprimante 150€, 1 aps grand angle 1000€, 1 mallette 25€, 1 logiciel retouche image 100 € total 2 035€ amortissable sur 5 ans soit 407 € par an.
Total frais annexes : 8 600 + 407 = 9 007€ annuel
Prenons donc la première tranche, celle à 70% soit 39000 euros de ca. Nous avons :
39000/9000=4.33 ventes. Disons 4 vente donc, 4*50€ de juridique = 200€. Total versement annuel : 4595+200=4795€.
4795/39000 représente 12.30%. Votre % de rémunération sera donc de 70%-12.30% =57.7% et ou cela change tout !!!
Combien allez vous gagner ?
(39000*70%)-(4 795 € + 9 007€)= 13490 € à cela enlevez 48% de RSI reste net avant impôt 8 368€ !
Si on fait le calcul pour le C.A moyen annoncé par capi on obtient 11 228€ soit 926€ par mois ! Conseil : faite autre chose.
Voici le résultat des vrai % du barème capifrance (suivant même calcul, (% annoncé moins redevance capi)
La tranche de
75 % passe à 63.20%
80% passe à 66,80%
85% passe à 68.57%
90% passe à 76.4%
Au delà ne l’envisagez même pas.
En conclusion, comment faire confiance à une société qui d’entrée de jeu manipule des chiffres facilement contrôlables ? Imaginez les données aux qu’elles nous n’avons pas accès…
Le package publicitaire.
Ils vous diront haut et fort que vous allez bénéficier de la publicité illimitée sur tous les sites. Lorsque vous vous apercevrez que vos annonces ne sont pas diffusées en continues sur les sites principaux comme SELOGER, par exemple, ou les sites majeurs du groupe SPIR alors, ils vous répondront que c’est la faute de ces sites. Mauvaise fois, c’est tout simplement parce qu’il ne payent pas le bon nombre d’annonces et que Jean Claude CM se gave sur votre package. Il vous expliquera que cela coûte un bras, en réalité si vous vous penchez sur les achat en masse d’annonces auprès de ces sociétés vous constaterez que votre package est bien suffisant pour publier toutes vos annonces sur ces sites. Mais si vous vous manifestez un peu trop alors on vous fera comprendre ouvertement que la porte, c’est par là…
En ce moment (hé oui j’ai des amis qui sont encore dans ce groupe est sont en train de changer de groupement ou, aller en agence) il y à 24 000 annonces actives dans le logiciel adaptimmo de capifrance. Tapez seloger capifrance sur google et vous vous apercevrez qu’il n’y a que 14 000 annonces soit 58%. Pour faire simple 1 sur 2 est diffusée. On vous affirmera que cela est impossible et qu’ils n’ont pas le temps de faire cela (et oui ils sont à présent 1 300) mais, c’est sans savoir que l’administrateur peur paramétrer pour chaque négo un % d’annonces à envoyer sur les sites de diffusion. Une case à cocher et 20, 30, 40, 60, 70% de vos annonces sont diffusées. Alors vous l’aurez compris les plus performants seront favorisés et aussi les derniers entrés, c’est normal ils ont peu d’annonces et il faut savoir s’ils sont rentables ou pas.
Alors voila, le package est tout simplement une escroquerie et ne vous rends pas ce qui vous ai du. Le pire c’est que cela vous fera inévitablement raté des ventes. Capi gagne sur tous les tableaux. Un bon moyen pour dissimuler des emplois en faisant porter aux petites gens le risque financier, les frais divers et même la responsabilité en cas de pépin.
Petite arnaque entre amis :
Une avant dernière chose, démissionné de capifrance et vous serez immédiatement appelé par un groupe ami pour vous récupérer avant que vous ne finissiez chez la véritable concurrence. Et oui, loi informatique est liberté tu es bafouée.
En plus ils enverrons à vos clients encore actifs une lettre leur signalant que vous avez du quitter le groupe pour…. Raisons de santé ou familiales !!! Oui vous ne rêvez pas.
Contre productivité :
Tout ce que j’ai écrit plus haut est vrai et sincère, l’info que je vais vous donner à présent, je n’ai pu la vérifier. Il paraîtrait que dès que vous entrez un mandat de vente Capifrance revend les coordonnées à un groupe de particulier à particulier (le partenaire européen me semble-t-il). Et oui, il est déjà difficile de faire ce job mais et en plus ils nous mettent eux même en concurrence avec le particulier. Mais cela ne m’étonne pas vu la mentalité axée uniquement sur le profit rapide.
Dernier point et je vous laisse, promis :
Il y à environ 7 mois capi comptait environ 750 négociateurs et il y avait 23400 annonces actives sur adaptimmo, à ce jour ils sont 1300 négociateurs et sur adaptimmo il y a … 24000 annonce. 550 négo de plus pour moins de 1000 annonces en plus !!!
Quelle société digne de ce nom, si elle ne magouyait pas sur des tas de choses et sur des tas de gens se permettrait de quasiment doubler ses effectifs sans que son CA augmente en proportion ??? Mais comme je vous l’ai expliquez plus haut ils se gavent sur votre package alors être 100, 1000 ou 10000 ce n’est pas grave bien au contraire. 1 300 négociateurs payant simplement leur package publicitaire rapportent 6 708 000 € annuel ! Pourquoi faire de l’immobilier !
Je vous le dis haut et fort, ce groupement ne fait pas de l’immobilier mais profite de la crise pour exploiter la misère de chacun. Si vous souhaitez restez dans l’immobilier, je vous conseille de créer votre agence ou d’aller dans une véritable agence. A défaut, prenez un réseau qui vous offre le plus gros % des la première vente, que le compteur ne soit pas remis a zéro chaque année et que vous ayez une cotisation la plus basse possible.
Le slogan de capi est l’immobilier autrement. Bien sur c’est autrement mais, c’est tout sauf de l’immobilier.
Bonjour
visiblement vous avez une dent ( qui semble plus que justifiée ) contre CAPI , ok
mais vous ne connaissez pas le fonctionnement de certains réseaux ( celui dont je fais partie entre autre ) donc ne faites pas une généralité ….
On sent bien que dès qu’il y a un “package” l’arnaque n’est pas loin, mais lorsque que je l’explique à de futurs mandataires qui souhaitent nous rejoindre, devinez (hélas ) vers quel réseau ils se dirigent ….
je ne dirai qu’une chose: tant pis pour eux, il sera toujours temps de changer d’avis .
les pigeons consentants, cela existe , nous vivons dans un pays de ‘victimes ‘ , qui ont des droits “après coup” mais surtout qui ne prennent que trop rarement le temps de se renseigner très sérieusement .
d’autre part, que dire de certaines agences immobilières qui embauchent des ‘agents co ‘ avec avances sur com, sans remise à 0 des compteurs , et au bout de 9 mois, l’agent doit des sous à son agence …l’arnaque existe aussi de ce côté là . Elles recrutent aussi des mandataires indépendants, avec promesse d’embauche au bout de 18 à 24 mois si résultats …..ça ne coute pas grand chose à l’agence, mais peut lui rapporter gros !
conclusions: arnaqueurs / arnaqués, il y en a des deux côtés
Bonjour,
quant à moi, j’ai trouvé si je peux dire mon bonheur. Je travaille avec REZOXIMO depuis 6 mois et j’ai rencontré des des gens compétents et sympathiques qui m’aident à chaque difficulté que je peux trouver.
Il ne m’a jamais été promis que ” j’allais m’en mettre plein les fouilles” en restant chez moi… Simplement un rapport gagnant, le pack est à 0 € et les réseaux qui font payer n’en offrent pas plus.Je travaille beaucoup et déjà j’ai quelques résultats encourageants.Seulement c’est vrai, il faut travailler et avoir l’esprit entrepreneur…
Conclusion: si vous avez envie de faire ce métier, il faut être passionné, persévérant et avoir l’esprit entrepreneur. Il faut aussi éviter les réseaux qui eux “s’en mettent plein les fouilles” en vous vendant du pack hors de prix…Allez sur le net et vous trouverez, il y en a plusieurs qui sont intéressants.
Bonne chance
ATTENTION
TROP CHER OUI
GRATUIT NON
CHERCHEZ L’ERREUR?
il faut de toute façon trouver sa propre voie avec ses moyens
bonne chance
D’accord rien n’est gratuit, mais cela on le savait depuis longtemps, on reverse 30% de la commission, ce qui en soit est tout à fait normal, mais on reste loin des 400€ de package mensuel en plus des 30% commission reversé…Et puis et tout le monde l’aura compris certains réseaux sont intéressés par votre réussite qui est aussi la leur, alors que d’autre…C’est peut être la qu’il faut chercher l’erreur…
Bon dimanche!
Il n’y a pas que les conditions financières, il y a surtout les méthodes de travail, et ce qu’elles permettent en termes de taux de transformation et de satisfaction de la clientèle.
Notre taux de transformation, chez Cimm immobilier (nombre de ventes/stock de mandats) est exceptionnellement élevé, grâce à des méthodes qualitatives.
Et pour le démontrer, nous invitons gracieusement les candidats (à la création d’agence ou en tant qu’agents commerciaux) à deux jours de formation, AVANT de signer avec nous.
Bonjour JCM
Dans ces derniers posts, votre professionnalisme n’est pas en cause, vous êtes un PRO, les remarques concernant CAPI ne remettent pas en cause les réseaux.
Simplement il apparaît que les méthodes de CAPI sont discutables voire répréhensibles si les déclarations du dernier post s’avéraient exactes, car là on est dans le domaine du droit pénal…. et de l’escroquerie… Mais la présomption d’innocence doit prévaloir… et les investigations continuer…
Je partage votre point de vue concernant les méthodes de travail, on ne peut pas (pour un agent commercial) prétendre à 90 % d’une commission sans aucune contribution financière… Où alors que l’agent commercial prenne un statut d’agent immobilier pour avoir 100 % de ses commissions et en payant 100 % de ses factures…
Bonjour,
Si l’utilisation comme il a été expliqué ci-dessus, du logiciel Adaptimmo, par la société CAPI, consiste à trier et brider “unilatéralement” les parutions publicitaire, ce fait constitue un lien d’organisation et de subordination, qui transforme tous les mandataires passés, présents et à venir, en salariés au vu de la jurispridence de la Cour de Cassation :
Requalification du contrat d’agent commercial en un contrat de travail
19 juillet 2010
Dans un arrêt en date du 7 juillet 2010, la Cour de cassation vient d’affirmer que l’existence d’une relation de travail salarié ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties ni de la dénomination qu’elles ont donné à la convention mais des conditions de fait dans lesquelles est exercée l’activité professionnelle.
La Cour de cassation affirme ensuite que le lien de subordination est caractérisé par l’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné.
Elle ajoute que le travail au sein d’un service organisé peut constituer un indice du lien de subordination lorsque l’employeur détermine unilatéralement les conditions d’exécution du travail.
Il suffit alors d’appliquer ces éléments au cas d’espèce pour constater l’existence d’un lien de subordination et d’un contrat de travail…