Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.
Qu’est-ce qu’un agent commercial ?
C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.
Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.
Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique. Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier. Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi, mais bien celle de l’agent immobilier. Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.
Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?
La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.
Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !
De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.
Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.
Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.
Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?
Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…
Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.
En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.
En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.
Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?
Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.
On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.
Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.
Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.
La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…
Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.
Cimm immobilier et les agents commerciaux
En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).
Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.
Le développement des réseaux d’agents commerciaux
Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !
Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.
Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.
Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici
Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.
Zoom commentaires
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Si vous souhaitez une nouvelle formule,vous avez pheniximmo qui propose de reverser la totalité de la commission d’agence plus les boissons offertes.
Il est difficile de faire mieux.
Plus blanc que blanc c’est blanc.
franchement,j’ai participé a la reunion d’information de Pheniximmo, je suis resté sur le C….
ce sont des pros,et ils ont tout compris.
on paye un forfait mensuel qui commence le jour du premier mandat,et ensuite c’est tout benef…
moi je fait 90000€ de CA dans un autre rseau et je reverse dans les 25000 annuel sans compter le package !!
je vais essayer chez eux je me lance!!
Vous avez raison,c’est de véritables pros et tellement généreux car c’est eux qui travaillent pour les mandataires bénévolement.
Toutefois attention de ne pas vous lancer trop fort.
ils ne sont pas genereux ,leur business modele est basé sur d’autres choses que sur notre commission difficilement obtenu sur le terrain !!
d’ailleurs il suffit de les appeler ils sont tres genereux avec les infos d ‘ailleurs.
il presente ca comme ca:
1 : l’abbonnement a 299ht * x personnes ca fait du chiffres
2 : tout les service annexe qui nous propose de commercialisé avec lesquels ils touchent des retro- commissions avec des different partenaires,credit,vefa,neuf,travaux,gestion locativeetc..
3 : ils onst marchand de biens et nivestisseur donc nous les mandataires on generes des opportunité d’afaires
4 : de l’intercabinet avec eux fixer a 15% pour eux et 85% pour moi je trouve ca equitable tout simplement.
il pousse mes biens a la vente pour les toucher donc je vends plus vite.
moi je trouve ca genial!!
maintenant ,pierre, toi qui me semble une personne avec de l’experience sur les reseaux, appel les dis moi ce que tu en pense.je suis la!
j’ai moi aussi essaye de trouvé une faille dans leur raisonement ,pour l’instant tout me semble coherent.
J’ai effectivement une petite experience de plus de 40 ans et je viens de prendre la retraite.
Pour qu’une entreprise soit viable,sauf erreur de ma part,il faut sortir même une petite marges sur le travail effectué en direct sinon c’est le mur.
pOUR LA SOMME FORFAITAIRE?IL FAUT JE SUPPOSE PAYER LES LOGICIELS ET LES PUB DONC RESTE 0
Maintenant vu mon age je n’ai certainement pas tout compris.jE NE COMPTE PAS LES SALLES FOURNIES ET LES BOISSONS;
Dans tout les cas je te souhaite bonne chance et que tu trouves ton bonheur .
pierre je pense que tu fais fausse route,car capi et autre reseau on cree cette mentalite que nous devons absolument leur donnee 30% pour qu’ils vivent mais en fait ca coute a un agent comme moi 25000 par an et ils se gavent.
mais entre temps j’ai recu leur docs je suis parti les voir a paris,leur directeur d’agence c’est un pros ,il connait sont metier,il est aussi formateur .
moi je me lance quoi qu’il arrive ,et je te conseil de verifier par toi meme.
leur projet est deja en place et ca marche ,c’est innovant c’est jeune ,c’est dynamique,ca donne la peche pour bosser.
Hubert
L’important c’est ce que tu penses toi.
Si tu penses que c’est bon fonce et bonne chance à toi
merci pour toutes tes reponses.
je vous tiendrez au courantla semaine prochaine comment ca se passe.
Mon cher HUBERT.
DEs réseaux, il y en a…mais alors la c’est le bouquet:
100% des com + 299€ pour avoir pub logiciel etc…
C’est du domaine de l’impossible!
Un pro raisonne en pro, et si demain je vais dans un réseau pour avoir le café offert autant que j’arrete l’immobilier!
Il est surement sympa le Directeur de ce réseau (si on peut appeler ca un réseau) mais alors la on se demande si il a deja fait le métier!
Je trouve grave qu’on accepte de délivrer une carte à un mec comme ca!
Quand l’immobilier devient n”importe quoi je demande PH**** immo…
salut a tous,
j’ai integré le reseau Pheniximmo la semaine derniere.
je ne sais pas pourquoi personne n’y a pensé avant.
ils ont une philosophie epatante.
cette societe donne une reponse a nous les mandataires independant.
leur concept est base sur des mandataires qui ont de l’experience et qui vont pouvoir leur amener d’autre opportunité d’affaire dans le futur.
ils font de la gestion locative ,marchand de bien ,location,credit,etc…
et il gagne des commissions sur les services annexe.
ils savent faires des affaires,ce sont des pros.
je ne pense pas qu’il soit inteligent de leur casser du sucre sur le dos ,si on ne les connait pas.
je vous conseil a tous de les contacter vous verrez l’immobilier comme il doit etre .du business et des partenariats.
je suis dans l’immobilier depuis longtemps et j ai lache un grand reseau connu qui a su me prendre enormement de com.
a bientot
amelie