Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.
Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier. Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.
- Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
- L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
- La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
- Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
- Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
- Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
- Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
- Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
- Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
- Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
- Ils doivent être limités dans le temps;
- Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
- En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
- Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ;
- Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
- Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.
Cette nullité est désormais relative.
Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.
Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !
Mais tout formalisme n’est pas inutile, il faut encore avoir un mandat écrit, que le montant des honoraires soit déterminé ou déterminable, qu’il n’y ait pas d’ambiguïté quant à la partie en ayant la charge… pour éviter la perte du droit à honoraires..
Exemple de défaut d’acquiescement à des actes de gestion ultérieurs :
Cour de cassation, Chambre civile 1, 12 novembre 2020, 19-14.025 19-14.112, publié au bulletin : il résulte de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi nº 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, disposition d’ordre public, que les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée (à savoir les mandats de vente) lorsqu’il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu’il en délivre. Cette omission est sanctionnée par la nullité du mandat. L’agence avait invoqué un commencement d’exécution, ce qui n’avait pas été retenu, à juste titre, par la Cour d’appel.
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Bonjour,
J’ai signé un mandat avec IAD, mandat électronique, en mars 2020.
A ce jour, j’ai vendu ma maison de particulier à particulier. Le conseiller me demande copie de la page du compromis mentionnant les acquéreurs, sous 8 jours.
Le conseiller se réfère au mandat. Après recherche dans mes mails, je m’aperçois ne jamais avoir reçu le mandat de sa part. Je le lui ai réclamé, il ne me l’a pas adressé. Que puis-je faire ? Non pas que je ne veuille pas lui transmettre les coordonnées des acquéreurs, mais je veux m’assurer du bon droit de la demande.
Merci.
Cordialement.
Bonjour,
Bien evidemm’le conseiller aurait dû vous laisser un exemplaire du mandat. Mais cette clause est légale et présente dans presque tous les mandats, afin que l’agence puisse vérifier qu’il ne s’agit pas d’une personne à qui elle aurait présenté le bien.
Bonjour,
Puis-je contester un mandat simple signé en décembre 2020 car sur mon exemplaire, il n’y a pas la signature du mandataire et je n’en ai jamais reçu la copie ? Celui-ci n’est-il pas caduque ?
Merci pour votre retour.
Bonjour,
Vous avez un exemplaire non signé par le mandataire, mais s’il y a eu commencement d’exécution (visites…) le juge, en cas de litige pourrait considérer que le mandat est valable.
Le prix de vente a été revu à la baisse oralement par tel avec l’agence je n’ai pas reçu l’avenant? Que faire si le Bien est vendu au prix revu à la baisse? Je n’ai aucun justificatif signé
Dans ce cas vous n’êtes pas tenu d’accepter la vente.
Bonjour, j’ai signe un compromis de vente avec une agence immobilière depuis une quinzaine de jours et je viens de m’apercevoir que l’agence m’a fait signer le compromis ce basant sur un mandat résilie en rar depuis plusieurs mois . Ai je un recours, et lequel ?
Bonjour,
En signant le compromis vous avez manifestement acquiescé aux actes de gestion de l’agence, et donc en quelque sorte légitimé le prolongement du mandat.
Bonjour j’ai un agent qui est venu au culot alors que j’avais mis en vente ma maison sur un site en particulier, m’a endormi et m’a fais signé un mandat simple ou il a barré des mentions et ecris sans préavis avec annulation par appel téléphonique, me la fait prendre en photo, c’est la seule trace que j’ai de son contrat, de plus il n’y a pas de numéro de mandat dessus. Est il légale svp ?
Bonjour,
idem pour moi un agent IAD s’est présenté chez moi avec un mandat exclusif que j’ai refusé. Il m’a alors envoyé un nouveau mandat simple en signature électronique. Bien évidemment, je n’ai pas pu rentrer dans le dossier. Il est donc revenu à mon domicile avec un mandat exclusif que je n’ai pas voulu signer. Il m’a alors demandé de signer avec bon pour mandant semi-exclusif.
Il n’a jamais travaillé sur mon dossier, ni effectué de visites. Il croit mainteanant que nous avons vendu notre maison par l’intermédiaire d’une autre agence. Nous avons décliné l’offre proposée et donc pas vendu notre maison. Nous n’avons à ce jour rien signé, ni compromis, ni vente.
Il m’envoie une mise en demeure de lui verser la totalité de ses honoraires !!!
Je pense que je vais porter plainte pour abus de confiance et tentative d’escroquerie. Qu’en pensez-vous ?
Bonjour ,
J’ai signé un mandat simple le 1er avril avec un mandataire iad pour cause que ma mère vivant seule et veuve je devait la rejoindre etant donner qu’elle vient de signer son compromis , je n’ai plus besoin de la rejoindre et donc rester chez moi , je précise que j’ai acceptée l’offre d’un acquéreur au prix car elle m’avait assuré que tant qu’on ne signerait pas le compromis je pourrais annuler l’offre . Aujourd’hui je suis déja menacé par lettre AR et de sa propre assurance juridique pour que je lui paye ses honoraires , que puis-je faire exactement , suis-je vraiment obliger de poursuivre cette vente malgré mon annulation du RDV du compromis . Car son assurance me menace . est-ce de l’intimidation ou est-ce que cette situation emmène obligatoirement en justice , qu’est-ce que je risque réellement sachant que je suis au minimum vital RSA ?
MERCI DE VOTRE RETOUR
Bonjour
j’ai signé un mandat en mai 2021 mais sur le document je m’aperçois (à la relecture) que la date de signature est mai 2020 tout comme la date du début mandat qui est fixée pour 8 mois à compter du 1 er juin 2020…. (donc caduque au 1er février 2021)
puis (tout cela se faisant pas mail) je décide de modifier le prix avant diffusion . un avenant est fait , daté lui de 2021.
l’agent me recontacte ayant vu l’erreur sur le l’avenant et modifie la date de début en rayant 1 er juin 2020 et inscrivant 2021.. je dois signé cette rectification..
je reçois en retour mail la page modifiée avec contre signature de l’agent à l’endroit de la rectification
mais …
la date de signature du mandat dans sa totalité (dernière page) reste au mois de mai 2020 (en fait il n’a pas vu l’erreur fait à la mise en place du mandat )
cela est il une cause de nullité ? Merci pour votre réponse
bonjour ayant deja une agence encours en mandat simple une autr eagence a t’elle le droit de faire signé en exclusivité
Après plusieurs apel de l’agence pour que je puisse le rencontreret discuter de leur agence me suis retrouvé en train de signer une exclusivité chez moi alors qu’il savait que j’avais encore une 1er agence en mandat simple et que les 3 mois n’étaient pas fini ont t’il le droit de faire signé mandat en exclusivité,