Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Jean-Michel, vous perdez du temps à me raconter ce que je sais déjà … non, mes méthodes ne sont pas juridiquement inapplicables puisqu’elles ont été et sont encore appliquées !! élargissez vos horizons !
Vous allez donc expliquer par quel prodige les flux financiers échappent au Notaire chargé de la vente.
LOL
À Val
J’attends de votre part une explication convaincante et détaillée, juridiquement étayée sur :
– le fait que le mode de calcul des honoraires “barème” (en dehors du fait que cela doit être indiqué) fait varier la charge des honoraires
– le fait que selon vous, le prix payé par l’acquéreur (hormis les droits de mutation) ne peut pas être le même selon que les honoraires sont à charge du vendeur ou à charge de lui-même
– le fait – alors que c’est indiqué au mandat, c’est indiqué à l’offre, c’est indiqué sur l’avant-contrat, c’est spécifié dans une reconnaissance d’honoraires à l’avant contrat et à l’acte authentique – l’acquéreur aurait à payer des honoraires à la place du vendeur si l’on croit votre proposition que je qualifierai de fumeuse.
Ou bien sur la somme payée au vendeur, les honoraires sont déduits, ou bien l’acquéreur règle le net vendeur et les honoraires d’agences… mais votre propos laisse sous-entendre que les AI pourraient faire payer les deux….
Encore que juridiquement, c’est tout à fait possible, mais c’est un cas particulier où notamment il y a un mandat de vente charge vendeur et un mandat de négociation charge acquéreur… Mais là encore, il est impossible que les parties en soient dans l’ignorance.
Mon cher Jean-Michel,
J’étais revenue pour vous dire (désolée pour mon esprit d’escalier) que je ne voyais pas pourquoi vous parlez de mes 2 méthodes alors qu’il n’y en a qu’une ? … et je vois que, depuis, “les flux financiers échappent au notaire” : mais où ça donc ? … que “le mode de calcul des honoraires fait varier la charge des honoraires” : ah bon ?! (je pense plutôt avoir fait comprendre qu’on s’en fiche totalement du mode de calcul car ça n’a rien à voir avec le sujet dont je parle !) … que je laisse sous-entendre que les AI “pourraient faire payer les deux” : ah, je laisse sous-entendre ça, moua ?!!
Comment voulez-vous que je vous explique des choses que je n’ai ni dites, ni sous-entendues d’aucune manière ?!
Et c’est moi qui nage en pleine confusion et qui ne comprends rien aux dires de l’autre ?!
Bonne soirée, reposez-vous bien, vous semblez en avoir besoin …
Val
Allez, je vous donne un indice : vous dites “Ou bien sur la somme payée au vendeur, les honoraires sont déduits” … oui, c’est juste mon cher Jean-Michel, sauf qu’on ne les a pas ajoutés avant au prix de vente, pour les en déduire ensuite !
et puisque vous parlez de prix net : “ou bien l’acquéreur règle le NET vendeur et les honoraires d’agences”, ça confirme bien qu’il y a un prix NET (= hors frais d’agence) et qu’il n’y a AUCUNE raison, ni mathématique, ni légale, ni juridique, ni rien du tout, qui justifie que, tout d’un coup, le prix NET vendeur soit différent selon que les honoraires sont à charge vendeur ou à charge acquéreur … puisqu’il s’agit, je le rappelle, STRICTEMENT de la rémunération de l’agence et en AUCUN CAS n’a à voir avec le prix du bien (ou le prix principal ou le prix du marché ou le prix de l’estimation), pas plus qu’avec le mode de calcul de la rémunération, JUSTEMENT ! … ou encore la liberté de prix, etc ce qui explique que, contrairement à ce que vous affirmez, ne ne les ai JAMAIS remis en cause (mais on dirait que je parle à un mur alors je vais dire comme vous : relisez moi !)
… et enfin je précise que beaucoup de ventes se sont passées ainsi, et se passent encore ainsi grâce à certains agents immobiliers qui pensent, comme moi, que c’est plus honnête vis à vis de l’acquéreur …
Ceci dit, vous comprenez ou pas, là, ce sera ma dernière salve … 😉
euh … quand je dis que “la charge des honoraires n’a rien à voir avec le prix du bien ou le mode de calcul”, bien sûr : je parle bien de la CHARGE (j’insiste au cas où on ne comprendrait toujours pas ce que je dis !) … je ne parle évidemment pas de leur MONTANT (qui n’a lui non plus, RIEN A VOIR avec qui a la charge des honoraires)
allons bon, maintenant, c’est moi qui prête à confusion … quand je parle du prix NET vendeur, j’avais à l’esprit le prix VERSE au vendeur … c’est moi qui suis embrouillée maintenant !! … je voulais dire que le prix de vente, celui VERSE au vendeur, ne doit pas changer selon la charge. Si le prix de vente est de 100 000 euros, il sera de 100 000 euros, quel que soit la partie qui a les honoraires en charge, ces honoraires étant INDEPENDANTS du prix du bien (sauf en ce qui concerne la base de calcul évidemment) mais ils ne font aucunement partie du prix du bien … ce qui est confirmé d’ailleurs par la jurisprudence qui a décidé que les honoraires ne constituaient pas une charge augmentative du bien mais bizarrement, ça ne joue que quand les frais sont à charge acquéreur ! pourquoi ? sans doute parce que la jurisprudence n’a pas eu l’occasion n’aller plus loin !
Pénélope,
Visiblement vous évoquez les propos en réponse à Val et ce que je lui réponds à lui, et non à vous.
Je continue de dire que vous confondez ainsi que Val :
– le barème avec la charge des honoraires et la décomposition financière du prix chez le Notaire.
Je continue de dire que c’est un problème de sémantique. La “charge” des honoraires n’a qu’un impact fiscal dans la réalité et non qui les paie réellement, et c’est TOUJOURS l’acquéreur, compte tenu que le vendeur a le droit de les répercuter sur le prix proposé pour le cas où la charge de ces honoraires lui incombe.
Ce dialogue de sourds entre professionnels pour environ 400 euros, de plus ou de moins, sur une fois ou deux dans une vie, et pour un achat de 130 000 euros explique clairement pourquoi les non professionnels qui font les lois, nous sortent des lois inadaptées.
Elle est où Pénélope ? lol !
On va faire simple. Vous dites : “le vendeur a le droit de les répercuter sur le prix proposé pour le cas où la charge de ces honoraires lui incombe.”
Sans doute qu’il a le droit puisque aucune règle et aucune loi ne le lui interdit. Mais l’acquéreur a tout autant le droit (eh oui, lui aussi, il a des droits) de refuser de payer des honoraires qui ne sont pas à sa charge ! (le contraire serait un comble) … puisque comme vous dites “la charge des honoraires incombe au vendeur” … et vu que les ventes sont à la baisse, je pense que c’est le bon moment pour faire savoir la chose !!
Bonne soirée !
Mais nom d’une pipe Didier, il ne s’agit pas de 400 euros, il s’agit d’une commission d’agence !! Vous faites payer 400 euros d’honoraires sur une vente de 130 000 euros, vous ?