Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour Jean-Michel,
Je ne sais pas à quoi vous faites allusion lorsque vous évoquez une réalité “plus raisonnable” … d’autant que je ne vois pas ce qu’il y a de déraisonnable dans mes propos.
Je ne sais pas ce qu’a voulu dire Jean-Claude (vous le connaissez sans doute mieux que moi), je ne sais que ce qu’il a dit : “… laquelle mauvaise réputation est due en grande partie à une législation très (trop ?) contraignante”. Je ne peux réagir qu’à ce qu’il dit et non à ce qu’il ne dit pas.
Vous dites : “c’est que la législation contraignante … n’a absolument pas répondu à ses objectifs de restaurer… la confiance des clients …” … est-ce bien à la législation d’instaurer/restaurer la confiance des clients ? Que je sache, la confiance est une question de relation, en l’occurrence : de relation entre le client et le professionnel.
En outre, relisez moi bien : j’évoque bien la “mal” législation. De là à tout lui mettre ou presque sur le dos, il y a une marge. Tous les professionnels évoluent dans un cadre légal …
Les agents immobiliers ont juste un problème d’image ? Cela ne devrait donc pas être très compliqué à régler ? Ne pensez-vous pas que cette mauvaise image n’est pas due, au moins en partie, à la méconnaissance du métier par le grand public ?
Par contre, je suis d’accord avec vous : la profession d’agent immobilier est plus proche d’une fonction libérale que d’une fonction commerçante.
Cdlt
Bonjour Val,
J’avais mis un lien vers un article expliquant mon point de vue. Les AI ont mauvaise réputation car ils n’ont pas le droit de se faire payer tant qu’ils n’ont pas conclu une opération. Comme ils en concluent 15 % environ et qu’il faut bien se rembourser au moins les frais pour les opérations non conclues, ils sont trop chers : c’est logique, ceux qui paient paient pour les autres. En mandat simple.
La solution pour en sortir est le mandat exclusif. Voir par exemple : http://blog.cimm-immobilier.fr/professions-immobilieres/pour-le-mandat-exclusif-1008.html
Bonjour Jean-Claude,
Je ne pense pas que ce soit la seule cause de leur mauvaise réputation mais il faut bien reconnaître que cette spécificité des AI ne leur facilitent pas la vie.
Plutôt que de militer pour un mandat exclusif, qui sera toujours concurrencé par un mandat simple, pourquoi ne pas militer pour des prestations “à la carte” ? Il me semble que la solution est plutôt là, même si cela demande un gros travail pour convaincre le gouvernement en place (celui-là comme un autre) de légiférer là dessus, et ce pour quatre raisons :
. la première, c’est qu’il n’y aura plus besoin de vendre pour être payé,
. la deuxième, c’est qu’il n’y aura donc plus besoin de répercuter les frais de plusieurs “missions” sur une seule vente,
. la troisième, c’est que les clients n’auront plus cette impression de payer trop cher pour une prestation qui leur passe au-dessus de la tête puisqu’ils sauront exactement ce qu’ils payent,
. la quatrième, c’est que ce sera plus concret pour tout le monde et que cela aura sans doute des répercussions sur cette fameuse image.
Cdlt
Vous avez raison, mais comme aucun député ne votera jamais pour que les agents immobiliers puissent être payés sans avoir concrétisé une opération, ça ne se fera pas.
C’est pourquoi en l’état des textes actuels, la seule solution pour faire du travail de qualité est le mandat exclusif.
Mais certains ont choisi de faire ce que vous préconisez, alors il faut sortir de la profession et se mettre “coach immobilier”, ça se fait sans carte professionnelle… c’est un peu limité puisqu’on n’a pas le droit de négocier avec les acquéreurs, mais on peut se faire payer chaque prestation. Et on n’est plus agent immobilier.
il y a une autre façon de faire. C’est d’acheter et de revendre. C’est un marchand de biens. C’est la seule exclu parfaite, surtout avec les nouveaux textes. C’est étrange le nombre d’amis qui achètent le bien d’un client lorsque l’exclu tombe. Moralité lorsque vous prenez une exclu appeler les amis de vos clients pour leur proposer (lol)
En l’état des textes actuels, il n’y a sans doute pas trop de solutions. Mais je n’abandonne pas l’idée de présenter les prestations “à la carte” comme une façon :
. de clarifier les missions d’un AI
. de faire connaître ces missions au grand public et donc, de commencer à restaurer la confiance entre professionnels et clients,
. de faire bénéficier la clientèle de tarifs plus raisonnables puisque l’existence d’une agence ne serait plus fonction uniquement du terme de la vente
. de mieux pourvoir aux attentes de la clientèle en adaptant l’offre à ses besoins.
Ce n’est peut-être pas en faisant valoir ce que cela a de bon pour les AI qu’on convaincra les députés, mais en faisant valoir ce que cela a de bon pour les vendeurs et les acquéreurs.
Effectivement, un “coach” n’est pas un négociateur.
Bonsoir à toutes et tous,
Très intéressant ce fil, peu etre un peu long à lire d un coup…surtout pour pas trouver de réponse à ma question…:(
tout d abord présentation succincte de mon parcours afin que vous compreniez ma question. J ai commencé négo salarié dans une franchise il y a une dizaine d année, ensuite agent co dans une petite structure, ensuite developeur et animateur de réseau pour une franchise suisse qui voulait s implanter en France ( arrêt brutal de cette activité au bout de presque 2 ans car le patron pensait bénéficier d un vide juridique de la loi hoquet sur l obligation ou non d avoir une carte pro pour une société etrangere qui travaillait sur le territoire français à distance raisonnable de la frontière et il s est avéré que c était pas si sur mais moi du haut de mes 25 ans j ai eu peur, enfin finalement la société existe tirs sur internet mais il n y a plus de franchise et celui qui avait voulu porter cette société devant les tribunaux car il s est senti lésé quand il a levé ce loup et a voulu annuler “l achat” de la franchise qu il avait payé 30 k€ à été deboute et les biens en vente sont revenus à distance raisonnable de la frontière, petite anecdote ), donc ensuite je suis revenu en France ou j ai vendu de la défis pendant 1 an, ensuite parce que je trouvais pas ça trop drôle j ai essayé de créer une boîte de coach ou conseil immobilier sans faire de transac mais pas bon endroit et où bon moment alors j ai décidé de tirer un trait et j ai eu la chance de pouvoir devenir conducteur de travaux en charpente metal et puis au bout de trois ans de parenthèse je suis revenu à mes premiers amour et me voilà a passer des heures sur vos forum parce que j ai loupé l épisode alur !!
voilà donc ma question : je suis donc redevenu négo dans une franchise et je suis en “desacord” avec mon chef d agence, on vient d être contrôlé par la dgrf machin et soi disant à cause d un de mes mandat on va être verbalisé car sur un mandat charge vendeur nous sommes lui et moi tombe d accords sur un montant d honoraire qui est un montant et non pas un %, je pense pas avoir besoin de préciser en dessous de mon barème normal…à priori je n aurais pas le droit et cela me semble bizarre mais je ne trouve rien pour m eclairer, une bonne âme pour m eclairer?
Merci d avance
Je réponds à Val :
La loi Hoguet a été mise en place avec comme objectif entre autres d’instaurer un cadre de confiance entre les intermédiaires et les consommateurs.
On peut, sans craindre de se tromper que cet objectif n’aura jamais été atteint.
Les raisons en sont nombreuses, mais le fait est.
Aujourd’hui les AI conservent une image détestable, et pourtant ils realisent un peu moins de 70% des transactions, et ce ratio augmente chaque année, pris sur les ventes entre particuliers.
En clair, les compétences des agents immobiliers ne sont pas reconnues, et cette défiance n’est absolument pas justifiée.
La responsabilité incombe aux organisations professionnelles qui ne représentent que leurs adhérents (et non la profession) et aux dirigeants des réseaux qui ont d’autres préoccupations que défendre la profession.
Elle incombe aussi aux imbéciles qui subsistent encore au sein de ce métier où les bons paient toujours pour les mauvais.
Elle incombe aussi aux formateurs et autres gourous qui sévissent encore au sein d’un royaume d’aveugles où les borgnes sont rois.
J’ai toujours milité pour un statut libéral qui aurait entre autres la qualité de présenter une unité et non un morcellement, sachant que de très nombreuses structures restent artisanales. Cela aurait permis de mettre beaucoup plus en avant la valeur du conseil des AI et probablement aussi d’éviter certaines dérives scandaleuses comme le Low Cost qui est un pur abandon de marge.
Le monde change, et je crains que les AI que nous connaissons aujourd’hui soient a l’image des allumeurs de réverbères alors que l’électricité est arrivée.
Bonjour Jacquelin,
Je ne comprends pas votre problème :
“soi disant à cause d un de mes mandat on va être verbalisé car sur un mandat charge vendeur nous sommes lui et moi tombe d accords sur un montant d honoraire qui est un montant et non pas un %, ”
Si Votre mandat est charge vendeur, le prix affiché en pub doit être sans honoraires, peu importe alors si les honos du mandat sont en valeur absolue ou en pourcentage.
En revanche, si votre mandat est charge vendeur, mais que le prix pub est “FAI” selon les habitudes de la profession, il y a discordance entre mandat et pub.
En tout état de cause, les honos peuvent être en valeur absolue sur les mandats, mais avec une pub avec un prix “FAI”, il faut les convertir en % du prix net vendeur et les afficher, les honos étant de fait à la charge de l’acquéreur.
Bonjour à tous,
La réponse de penelope me semble parfaite et pour compléter : le fait de négocier des honoraires différents du tarif affiché en vitrine est considéré comme une concurrence déloyale. Le tarif doit être appliqué. Si la négociation des honoraires est exceptionnelle la DDPP pourra peut-être l’accepter, en aucun cas si c’est régulier.
Jean-Michel “l’électricité est arrivée” peut-être, mais je n’y vois pas que des lumières.
(La DGCCRF n’existe plus, c’est maintenant la direction départementale de la protection des populations DDPP) ce qui ne change rien sur le principe.