L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
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Je me permets de rajouter qu au vu de la manière dont procède cet agent j ai envoyé une lettre reco avec AR pour annuler mon mandat signé lundi.Ayant des preuves de la malhonnêteté de cet agent nous avons en plus récupéré nos clés sur le champ mais celui ci nous a menacé de nous poursuivre si nous signons en particulier avec cette personne. Cordialement
Bonjour,
Envoyez une LRAR demandant à l’agence de vous faire passer cette offre, si elle existe. Vous aviserez ensuite en fonction de la réponse, ou de l’absence de réponse.
Merci. Je sais qu’ elle existe puisque la dame me l’a montré mais l agent ne la montre pas. Peux t il me poursuivre si je signe avec elle sans passer par l agence ?
Pour éviter que l’agence ne se retourne contre vous il vous faudrait un élément prouvant sa carence, par exemple une attestation de la cliente.
Pour ne pas perdre la vente prenez RV directement chez le notaire pour le compromis, et faites vous remettre une attestation à cette occasion.
Merci.beaucoup pour vos précieux conseils.
Bonjour,
J’ai visité une maison avec une agence et j’ai donc signé un bon de visite. J’ai fait une offre mais celle ci a été refusé par le vendeur et l’agence n’arrive pas à nous mettre d’accord. Quelques jours après je m’aperçois que le vendeur a mis son annonce de particulier à particulier mais l’annonce avec les agences (deux agences) y est encore. Puis je passer directement en particulier ? Devrais je quelques choses à l’agence ?
Merci d’avance pour votre retour.
Bonjour Jasmina,
Vous trouverez les réponses à vos questions dans cet article :
https://cimm.blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
Bonjour,
Merci pour votre retour. Mais dans ma situation, je ne souhaite pas passer par l’autre agence mais directement par le vendeur puisqu’il l’a mis en particulier. Est ce que je peux le faire même si au départ je suis passé par une des deux agences mandatées pour la vente ?
Je précise que je souhaite passer par le vendeur parce que c’est l’agence qui bloque l’opération. L’agent ne veux pas faire un effort pour baisser ces commissions et que la vente ait lieu.
Je vous ai mis en lien un article dans lequel il est expliqué que cela dépend de la rédaction du mandat. Mais la Cour de cassation dit clairement que lorsqu’un agent immobilier fait visiter un bien et qu’ensuite les parties traitent directement, les honoraires sont dûs.
Par ailleurs vous ne pouvez pas exiger qu’une agence baisse ses honoraires, ce qui de plus est interdit : la DGCCRF l’admet seulement minoritairement, dans des limites proches des tarifs annoncés et pour des affaires particulières.
Une agence qui accepte de baisser ses honoraires risque une forte amende. C’est la contrepartie de l’obligation d’avoir des tarifs et de les afficher, il faut les respecter.
Bonjour Monsieur,
J’aurais deux questions purement pratique :
– une offre présentée oralement par un agent immobilier au vendeur , qui l’accepte et envoie par la suite un mail de confirmation à ce même agent engage-il définitivement le vendeur ( alors que cette “acceptation” par mail n’est signé ni de la main du vendeur ni de l’acquéreur)?
– Une offre d’achat doit- elle être obligatoirement écrite et signée des deux parties?
Je vous remercie pour vos réponses.
Cdt
Bonjour,
Sur le principe une tape dans la main suffit pour qu’une vente soit parfaite. Le problème en cas de litige sera celui de la preuve de l’accord. En ce qui concerne les mails par exemple, ce sera au juge d’apprécier souverainement s’il les retient ou non, et d’interpréter la volonté des parties.
Ce qui complique le processus en immobilier, c’est qu’il y a des délais, des conditions suspensives ou particulières, qui sont nécessaires pour que la vente soit effective, mais souvent absentes de l’offre. L’acceptation du vendeur tenait-elle compte explicitement ou implicitement de tous ces éléments ?
Une offre peut juridiquement être acceptée par courrier séparé. Cela se pratique peu en immobilier, notamment par les agences immobilières qui ne voient leur droit à honoraires reconnu que si la vente est constatée dans un document unique signé par les parties (loi Hoguet).
Je vous remercie pour votre réponse.
L’acceptation par email comporte effectivement toutes les éléments essentiels du contrat de vente ( prix , objet de la vente , nom des acquéreurs) mais ne précise pas les ” conditions de la vente ” ( à savoir en réalité que le vendeur ne souhaitait pas de vente avec condition suspensive alors que l’offre présentée en contenait une mais que l’agent immobilier ne lui en a pas dit un mot et lui a transmis l’offre faite par email seulement aprés son acceptation).
Je pense alors que le vendeur est engagé envers l’acquéreur ( même si il n’a pas formulé d’offre écrite mais orale par le biais de son agent immobilier), sauf à démontrer que son acceptation est biaisée puisqu’il n’aurait pas transmis l’information de l’existence de la clause suspensive..
Bonjour,
nous avons visité une maison et avons fait une proposition rapidement quelques heures après. L’agent commercial nous avait bien stipulé à la fin de la visite, que l’offre la plus rapide serait celle retenue en premier pour pouvoir la transmettre ensuite.
Le lendemain matin, nous recevons un mail demandant des informations (état civil, crédit, apport, dépôt de garantie, et nom du notaire) pour qu’il puisse rédiger l’offre d’achat. Il nous dit par téléphone qu’une autre offre a été faite soit disant “en même temps plus ou moins” au prix du mandat, comme la notre, et que de ce fait nous sommes en concurrence ! Je suis sûre que nous sommes les premiers puisque nous avons été les premiers à visiter et avons fait la proposition dans la foulée. Donc voila un point que nous ne comprenons pas, puisqu’il s’agissait d’être le plus rapide et au prix pour pouvoir stopper les visites et ne plus accepter d’offre…
Deuxième point (dans le brouillard), la maison appartient à une personne mise sous tutelle. L’agent commercial nous explique qu’il transmettra nos deux offres (la notre et celle de l’autre couple) à l’organisme de tutelle, qui fera son choix sur le critère de “richesse”. Bon, bon… Notre banquière nous conseille de nous renseigner car la maison devrait nous revenir de droit en étant les premiers et au prix, du moins revenir de droit dans le sens qu’il doit garder que notre offre et la soumettre avant d’en accepter une autre.
Ma question est donc simple : a-t-il le droit de nous mettre en concurrence et sinon avons nous un moyen pour contrer cela auprès de l’agent commercial ?
Un texte, un article…
Sachant que nous attendons la rédaction de l’offre d’achat par l’agence.
Merci
Bonjour,
Il a non seulement le droit mais l’obligation de transmettre toutes les offres, et aucune offre n’est prioritaire, fût-elle antérieure.