L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour,
Lorsqu’un agent immobilier régulièrement mandaté fait visiter un bien et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, les honoraires sont dus en vertu des articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret. La jurisprudence est constante sur ce point.
S’il traite par une autre agence, ce sera des dommages-intérêts, voir https://cimm.blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
Bonjour
J’ai visité un appartement aujourd’hui en fin de matinée . En fin de visite j’ai fais une offre au prix demandé. Mais l agent immobilier m a demandé de lui envoyé cette demande pat mail. Ce que j’ai fais l instant même via mon portable. Mais en fin de journée j apprends par l agent immobilier qui y avait d autre offres au prix en début d après midi. Est ce légale de ne pas bloquer les visites et d attendre toutes les offres avant de les présenter au proprio
Merci
Bonjour,
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat oblige l’agent immobilier à poursuivre sa mission, donc les visites, et à transmettre toutes les offres dans les meilleurs délais au propriétaire. Ce dernier choisit celle qui lui convient.
une offre d’achat ne nous a pas été transmise. L’agence a conclue que la personne était âgée (7o ans). De ce fait l’gence a trouvé un autre acquereur mais le prix de vente à été diminué…..Mon époux ne connaissant pas la loi a signé un compromis de vente. Que faire pour récupérer la première offre non retenue mais soumise par écrit chez nius?
Bonjour,
Vous pouvez effectivement reprocher à l’agence de vous avoir fait perdre une chance de vendre plus cher. Rassemblez les preuves et ensuite consultez un avocat pour faire une demande de dommages-intérêts si le jeu en vaut la chandelle. En principe vous ne pourrez pas annuler l’offre déjà acceptée.
Bonsoir,
Nous avons visité une maison avec un agent immobilier, celle-ci était déjà sous compromis mais l acquereur avait eu 2 de refus de prêt, raison pour laquelle la maison était de nouveau en vente. Suite à cette visite nous faisons immédiatement une offre écrite au sein de l’agence immobilière, acceptée oralement par les vendeurs. L’agence immobilière stop les visites. Quelques jours plus tard nous visitons à nouveau la maison pour nous en imprégner, les vendeurs nous expliquent après avoir contacté leur notaire qu’ils doivent attendre la lettre de renonciation des premiers acquéreurs pour pouvoir contresigner l’offre et ainsi se désengager. Aujourd’hui nous apprenons que les premiers acquéreurs ont réussi à avoir un accord de principe pour un prêt, nous ne savions même pas que cela était possible (que nous pouvions perdre la maison) car l’agent immobilier nous avait dit qu’il attendait simplement La lettre de renonciation des acheteurs et que leur soit envoyé au notaire les refus des banques, que c’était une formalité. Nous avions donc cessé nos recherches car nous étions sûrs que cette maison était pour nous. La date butoire pour que les premiers acquéreurs aient une acceptation de crédit est le 29 mai.
Nous sommes indignés et nous sentons lésés. Avons nous un recours contre cette agence immobilière qui nous a fait visité et signé tous les papiers sans nous préciser que nous avions encore un risque de ne pas acquérir cette maison?
En vous remerciant par avance de votre aide.
G.Saighi
Bonjour,
L’agence aurait dû vous expliquer plus clairement la situation, mais il semble qu’elle croyait vraiment que la première vente était en cours d’annulation.
Le notaire aurait pu conseiller de signer un compromis sous condition suspensive d’annulation du premier. Cela n’aurait rien changé sur le fond mais la situation aurait été juridiquement plus saine.
Un recours oui, il semble que vous ayez de bonnes chances de gagner. Le juge pourrait toutefois estimer que vous ne pouviez être sûr de rien tant que votre offre n’était pas acceptée. Et le montant des dommages-intérêts pourrait être relativement bas. En d’autres termes le jeu n’en vaut peut-être pas la chandelle.
Bonjour Monsieur,
Je vous remercie de votre réponse et de votre réactivité.
Je voulais préciser que les vendeurs sont prêts à nous suivre et a attester qu ils etaient bien d accord pour que l on signe ensemble des que possible.
Toutefois, j’aimerais vous demander une dernière chose s’il vous plaît; si d’aventure les premiers acquéreurs n’avaient finalement pas ce prêt, le fait que nous ayons signé cette offre (avec une date de validite déjà dépassée) avec l’agence immobilière nous contraint elle à passer obligatoirement avec eux pour l achat du bien sachant qu’ils n’avaient pas été correctes et nous avez fait signer une offre alors qu’il y avait déjà un compromis en cours…
En vous remerciant par avance,
Cordialement
G.saighi
Bonjour , voici notre cas , après visite et négociation d’une maison nous somme tombé d’accord avec le vendeur , avons fait et signer une offre d’achat dans l’agence immobilière qui s’occupe de vendre le bien , 2 jours plutard l’agence nous dit que l’offre a été signé par le vendeur , nous attendions le rdv chez le notaire pour le compromis , l’agence nous ayant dit que le vendeur ne pouvais plus se rétracter après avoir signée l’offre d’achat , et que le vendeur nous est donner un double des clés et autorisation de commencer les travaux , nous avons acheter tout les matériaux , acheter les nouvelles fenêtres éct … , pour qu’au final l’agence nous rappelle 1 mois plutard , en nous disant qu’un autre acheteur avait fait une offre plus haut et qu’elle avait été accepté , et que notre offre d’achat précédente n’avait pas été signé au final mais personne ne veut nous montrer cette offre , quel sont nos recours svp c’est urgent nous somme démuni, merci à vous
Bonjour,
Commencez par réclamer par LRAR à l’agence et aux vendeurs le document que vous avez signé. Le problème est que vous n’avez pas de preuve de l’acceptation de votre offre. À moins que vous n’ayez un mail ?
Bonjour,
un appartement me plait beaucoup, je ne l’ai pas visité et l’agent m’as dis qu’il été sous offre. Que puis je faire pour passer devant ? et comment ? Cordialement.
Bonjour,
Peut-être pouvez-vous surenchérir, tant que l’offre existante n’a pas été acceptée ? Mais pour cela il faut insister pour le visiter.
Merci je dois appeler l’agence demain c’est déjà un début !!!
Bonjour,
Nous avons fait une offre pour un appartement 11 000 euros en dessous du prix demandé.
On nous dit que nous aurons la réponse dans deux ou trois jours. Trois jours plus tard, nous recontactons l’agence pour en savoir plus sur la réponse du vendeur et on nous répond qu’ils n’ont pas de nouvelles pour le moment.
Trois jours plus tard nous apprenons finalement qu’une autre offre a été faites le jours même de notre proposition au prix demandé. Cette offre a été refusée car trop de conditions imposées par l’acheteur mais cet acheteur est revenu en arrière et à fait une proposition au prix demandé sans les conditions imposées précédemment. Celle-ci fut d’ailleurs acceptée.
Ma question est la suivant : Est il légal de ne pas avoir été averti d’une autre offre donc un manque de transparence malgré nos questions. En effet, s’ils nous avaient averti d’une autre offre nous nous serions aligné. Or, ils nous ont menti en nous disant qu’ils n’avaient pas de nouvelle alors qu’en fait, ils savaient que l’acheteur hésitait avec notre offre et celle au prix de vente.
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour,
Voici un extrait du Code de déontologie des agences immobilières que vous pourriez rappeler utilement à l’agence :
“Article 8
Défense des intérêts en présence
Dans l’exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes mentionnées à l’article 1er promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles s’obligent :
(…)
3° A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;”
Merci beaucoup pour votre réponse.
Pensez vous que je puisse obtenir une annulation de l’acceptation de l’offre de l’autre acquéreur.
Si non, que puis je demander?
Encore merci,
Bonjour,
On étaient sur le point d’acheter une maison au prix la semaine dernière, en envoyant la proposition par mail, l’agent immobilier nous informe que c’est trop tard car une autre offre a déjà été reçu quelques minutes avant, le bien est parti mais je me pose une question comment avoir la preuve que l’agent immobilier dit la vérité, sachant qu’en plus ce même agent nous a rappelé plus tard pour nous proposer la maison des acheteurs
Si ça se trouve il n’y a jamais eu d’offre avant la notre et que c’est juste un arrangement. J’aimerai avoir la preuve, est-ce possible ??
Je vous remercie
Bonjour,
Comme vous n’êtes pas directement concerné l’agence n’a pas d’obligation de vous donner la preuve de cette offre. Ce que vous pouvez demander par contre c’est la preuve que votre offre a bien été transmise au propriétaire. L’agence devra alors expliquer pourquoi elle ne l’a pas fait ou pourquoi le propriétaire ne l’a pas acceptée.
Je vous remercie pour votre réponse mais je n’ai pas compris pourquoi je n’étais pas directement concerné ??
Mon autre question par rapport à votre réponse c’est quelle preuve l’agent immobilier peut me fournir concernant la transmission de mon offre
Et encore merci pour votre réactivité