L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour,
Nous avons fait une offre au propriétaire en dessous de l’offre indiqué par celui-ci. Ils ont refusé l’offre et ont proposé un peu au dessus. Jusqu’ici tout va bien,le vrai problème est que l’agence immobilière à une part très importante sur cette offre et refuse de la baisser. Peut-on faire une proposition directement au propriétaire sans passer par l’agence ? En prenant en compte le fait que l’on a signé leur document indiquant la visite de la maison par leur soin.
Merci pour votre réponse.
Cordialement
Julien
Bonjour,
Rien ne vous empêche de contacter directement le propriétaire pour négocier, sachant bien sûr qu’il faudra tenir compte des honoraires de l’agence.
Se sont justement ces honoraires qui sont très élevés.
@Julien, allez voir cet article déjà ancien mais toujours d’actualité :
https://cimm.blog/professions-immobilieres/la-mauvaise-reputation-des-agents-immobiliers-200.html
Bonjour,
Intéressés par un bien après une visite, nous nous sommes rapprochés de l’agence immobilière par mail pour savoir comment procéder à une offre. Sur ce, l’agent immobilier m’appelle, et me dit qu’il a reçu hier une offre qu’il n’a pas encore transmis au propriétaire. Il me demande (oralement donc) quelle est notre offre, et une fois que j’y réponds, me dit que l’offre d’hier est supérieure à la mienne. Il nous demande alors de le re-contacter après réflexion, et que c’est suite à ça qu’il fera part des différentes offres au vendeur.
Qu’en pensez-vous? A t-il le droit de nous révéler le montant des autres offres? Est-il possible qu’il me dise tout cela au téléphone pour faire monter le prix du bien?
Merci à vous…
Bonjour,
D’apres Le Code de déontologie, un agent immobilier doit vous donner toutes les informations utiles à votre décision, il est donc normal qu’il vous informe qu’il y a d’autres offres et de leur montant. Faire monter le prix n’est pas dans son intérêt, sauf si l’offre est trop basse pour être acceptée par le propriétaire ou s’il a des intérêts particuliers dans l’affaire. L’intérêt de l’agent immobilier est que la vente aboutisse, le peu de différence d’honoraires sur une variation du prix est anecdotique.
Bonjour, nous avons avons signé une offre d’achat pour un bien immobilier au prix souhaité par l’acheteur. Ceci en communiquant une attestation bancaire prouvant notre capacité financière …..Mais également en indiquant une clause suspensive nous laissant la possibilité de vérifier à notre charge l’état de la toiture.
A noter aussi que nous n’avons pas obtenu de double de cette offre d’achat.
Au bout de quelques jours sans avoir obtenu de réponse alors nous envoyons un email de relance à l’agence immobilière pour connaitre la réponse du vendeur.
Sans réponse quelques jours plus tard nous appelons l’agence qui nous apprend que le bien a été vendu car nous avons mis cette clause suspensive qui aurait été un frein à la vente.
Nous voulons savoir quels sont nos recours possibles s’il s’avère (à votre avis) que l’agent immobilier a dérogé à des règles et déontologie.
Avait t’il le droit de ne pas donner réponse à notre offre d’achat ne nous laissant pas ainsi la possibilité d’agir pour contrôler l’état de cette toiture.
Merci pour votre aide.
Bonjour,
Le rôle de l’agent immobilier, dans un tel cas, est de transmettre l’offre. Ensuite le propriétaire peut l’accepter ou la refuser.
L’agence aurait dû vous informer au fur et à mesure.
Bonjour Monsieur MIRIBEL,
Que pouvons nous faire maintenant et à ce stade. Quels sont les recours possibles.
Nous sommes très déçus et très frustés par cette mésaventure.
Nous souhaitions vraiment acquérir ce bien immobiller qui était conforme à nos attentes.
Merci beaucoup pour votre aide et vos conseils.
Pierre
Bonjour,
Nous avons contacté deux agences immobilières pour la vente d’une maison (héritage d’une tante) au prix de 115000 euros net vendeur.
Nous avons donc signé deux mandats.
Il s’agit d’un héritage et 55% seront à payer à l’impôt dans les six mois…
le lendemain des rendez-vous, l’une des agences m’appelle vers 10 h et m’annonce qu’elle a un acquéreur pour 100000 euros et me demande de signer un accord de vente à ce prix.
Ce que nous faisons dans la précipitation, les obsèques de la propriétaire ayant lieu le jour même…
C’est document manuscrit, signé, daté, stipulant que l’on accepte de vendre à 100000€.
Mais il ne comporte aucun nom d’acquéreur.
Il est scanné et envoyé par mail : constitue t-il un accord de vente ou un avenant au mandat ?
Cette agence ne nous a fourni aucun accord d’achat !
Une demie heure plus tard, la deuxième agence m’appelle et m’annonce avoir un acquéreur au prix fixé à 115000 €
Elle me fait alors parvenir un accord d’achat avec différentes informations dont le nom et l’adresse de l’acquéreur, l’adresse et le prix du bien… et me dit que le document fourni à la première agence n’est qu’un avenant, pas un accord de vente.
Un rendez-vous est fixé aujourd’hui même avec la première agence pour signer le compromis de vente !
Peut-on ne pas se rendre à ce rendez-vous et ne pas signer ce compromis puisque nous n’avons pas d’offre d’achat réelle ?
Merci de me conseiller
Bonjour,
Vous avez le libre choix de choisir votre acquéreur, de l’une ou l’autre agence. Mais vérifiez bien que cet « avenant « ne soit pas une offre de vente.
Bonjour,
Vous pouvez :
-contacter le vendeur pour vérifier les dires de l’agence ;
-et/ou demander à l’agence de vous prouver qu’elle avait bien transmis l’offre, conformément au Code de déontologie.
Merci pour votre réponse.
Je suis le vendeur !
Une offre de vente ne doit elle pas comporter obligatoirement le nom de l’acquéreur ?
l’avenant, si c’en est un et non pas une offre de vente dit ceci :
“Nous soussignés XXX né le ….et YYYY née le …. demeurant à …signifions notre accord pour la vente de la maison sise…..au prix de 100000 euros net vendeur.
A …. le 17 octobre 2018”
Une offre d’achat de l’acquéreur, avec nom, adresse, etc, n’est-elle pas obligatoire ?
Oui en effet ça ressemble fortement à un avenant, sous réserve de l’interprétation souveraine des tribunaux…
Il est difficile de trancher. Mais oui l’absence du nom d’un acquéreur fait pencher pour un avenant.
Merci beaucoup pour la réponse.
Les acquéreurs, ou pseudos acquéreurs, lâchent le morceau !!!
Ils ne désirent pas lancer de procédure judiciaire et retarder ainsi l’achat d’une maison.
Mais je me demande si ces “acquéreurs” n’étaient pas une SCI et achetaient le bien pour le revendre plus cher…
Bonjour,
Une offre entre particuliers est parue sur un site Internet. Nous avons été les 1ers à visiter et à faire une offre au prix indiqué sur l’annonce, sans chercher à le baisser car le bien nous intéressait vraiment. Le vendeur accepte et retire le jour même son annonce. Nous avions convenu de rédiger l’offre après la contre-visite prévue le surlendemain. Entretemps le vendeur nous indique qu’il est bien embêté mais qu’il a eu une offre supérieure au prix indiqué dans l’annonce. Pris au dépourvu, nous avons fait une offre également à un prix plus élevé. Nous n’avons malheureusement pas été retenus. Nous avons vu depuis que cette pratique (vente à un prix supérieur à celui indiqué dans l’annonce = surenchère) serait interdite, mais c’est pas très clair… Ma question est donc de savoir si cela est exact et que si nous faisons par écrit cette fois-ci une offre au prix annoncé celle-ci annulerait-elle celle de l’acheteur qui a surenchéri ? Merci
Bonjour,
Tant qu’une offre, même au prix, n’est pas acceptée, une surenchère est possible. Dans votre cas votre offre a été acceptée oralement mais pas formalisée, vous aurez donc du mal à en rapporter la preuve.
Merci pour votre réponse. Cependant, afin de prévenir une future déconvenue, sur le site de pap.fr il est indiqué qu’une offre écrite au prix est de fait accepté par le vendeur. Si je suis votre logique, il faudrait quand même que le vendeur accepte l’offre au prix alors que d’après pap.fr elle serait de droit ? Cordialement. (PS : la règlement dans ce cas est-elle la même entre particuliers ou en passant par agence ?) Merci
Voici le lien : https://www.pap.fr/acheteur/offre-achat/offre-d-achat-au-prix-de-l-annonce/a17259?fbclid=IwAR1PUxzSgjYAGtohnaieO8SCnchdUgsLWEoq9srjqeZ7DwiEcB1VNj9qztI
Pour approfondir il faudrait savoir d’abord si une annonce immobilière constitue une pollicitation ; la doctrine considère dans son ensemble que non, compte tenu de la complexité d’une vente immobilière. On ne peut se prévaloir de la seule annonce pour prétendre qu’il y a accord sur la chose et sur le prix.
Dans votre cas il y a eu visite, on n’est donc pas dans la même configuration.
Il faudrait que vous puissiez prouver que vous avez fait en premier une offre au prix. Dans ce cas le propriétaire doit l’accepter, éventuellement par la voie judiciaire, puisque il y a accord non équivoque sur la chose (vous avez visité) et sur le prix (l’annonce).
Si en plus vous pouvez rapporter la preuve qu’il a accepté votre proposition, il est engagé.
Mais comme dit plus haut si vous n’avez pas de preuve de votre offre ni de son acceptation, ne comptez pas sur la seule annonce.
Il n’en serait pas de même si le bien avait été présenté par une agence, les règles spéciales de la loi Hoguet dérogeant aux règles plus générales du Code civil.
Merci beaucoup pour cette réponse très claire… Nous ferons à l’avenir en sorte de mieux sécuriser l’offre d’achat !
Quant au courrier proposé par PAP, la formulation est maladroite : une offre qui mentionne qu’elle sera suivie d’un compromis qui précisera les modalités de la vente, n’est pas une “vraie” offre dans la mesure où cette formulation repousse l’engagement des parties au compromis. Voir :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037474030&fastReqId=1682006341&fastPos=1