L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour, nous avons visiter un appartement pour lequel nous avons eu un coup de cœur. Nous sommes allés voir notre notaire pour savoir ce qu’il en pensait et il nous a conseillé de faire une offre au prix avec une condition suspensive pour l’obtention de notre crédit et en mettant un délai de 24h (parce que les visites reprennent cet après-midi) ce que nous avons fait. Nous avons envoyé l’offre à l’agent immobilier hier. Hors ce dernier nous a renvoyé un mail hier soir (vers 20h) en nous disant qu’il ne transmettrait pas l’offre aux propriétaire tant qu’on ne lui confirmait pas qu’on est conscient que « nous sommes responsables des futurs coûts des travaux à venir (pour l’ensemble du bâtiments donc pris à en charge par la copropriété et prélevé sur le fond de réserve que nous avons vu dans le PV d’AG de cette année). Et si on pouvait prolonger notre délai ? Est ce normal de faire cela ? A-t-il le droit de ne pas présenter notre offre aux propriétaires ? Et de nous demander de prolonger notre délai ? Les visites reprennent aujourd’hui il va donc très certainement jouer là-dessus pour obtenir plus que le prix ? Ça nous embêterait énormément de perdre notre chance d’acquérir ce bien juste parce qu’il n’a pas présenter notre offre …
Bonjour,
Le Code de déontologie impose à l’agent immobilier de transmettre toutes les offres dans les meilleurs délais (voir l’article). Rappelez le lui, au besoin transmettez directement l’offre au propriétaire.
Bonjour, nous avons visite un bien et fait une offre d’achat qui a été accepté. Seulement, notre conseiller financier est absente au mois d’août et l’agence immobilière nous met la pression pour qu’on signe avant septembre. Après vérification on peut mettre une condition suspensive de délai au compromis. Seulement, la pression mise est telle que nous finissons par nous poser des questions. On devait revisiter la maison ce soir et l’agence immobilière nous dit que tant qu’on aura pas changer d’avis sur la date du compromis, on aura pas le droit de revisiter. Peut elle faire ca? Qu’elles sont nos recours? Merci
Bonjour,
Il y a de toute façon des délais incompressibles du côté du notaire pour la signature de l’acte authentique. De plus un compromis n’est pas automatiquement caduc lorsque la date prévue pour l’acte authentique est dépassée, voir https://cimm.blog/jurisprudences/date-de-caducite-un-compromis-de-vente-3674.html
Donc si vous tenez à cet achat dites oui à l’agent immobilier, prenez RV pour signer le compromis, demandez à ce qu’il vous soit communiqué quelques jours avant la signature et lisez le bien au niveau des dates. Pour montrer votre bonne volonté vous pouvez consulter un courtier.
Une fois le compromis signé le temps jouera en votre faveur.
Bonjour,
Nous vendons un bien. Une offre d’achat a été présentée par un acheteur potentiel à l’agence mandataire. Après divers aller retour nous avons accepté son offre de prix par mail auprès de l’agence immobilière mandatée pour cette vente.
Difficultés et retards s’en suivent, mais la première offre est toujours valable et dernièrement l’agence immobilière nous fait une deuxième offre d’un autre acheteur, nous avons refusée. Elle nous informe que nous sommes tenus par l’offre d’achat présentée, qui ne nous a pas été transmise et que nous n’avons pas signée ou contre signée. Donc nous n’en connaissons absolument pas les tenants, aboutissants, délais, plan de financement etc. Parlons de déontologie!
Aujourd’hui voulant ne pas laisser échapper l’affaire, elle nous informe que les acheteurs potentiels ont des soucis avec la Banque de France, et que si Madame n’obtient pas sa levée, Monsieur financera en totalité. Ceci remet à mon sens en cause l’offre d’achat! Qu’en pensez vous
Quels sont nos recours en annulation car à pour nous l’agence a fait deux fautes: non présentation de l’offre d’achat qui n’est pas contre signée, présentation d’une deuxième offre d’achat toujours par mail. Elle serait connue pour tenir les mandants ainsi par des mandats d’exclusivité déguisés.
Pour plusieurs notaires et juristes immobilier, l’offre première est devenue caduque de par la présentation de la deuxième offre et le deviendra si le plan de financement change. Dans ce cas l’éventuel acheteur devrait il présenter un nouvelle offre d’achat?
Ensuite faute de l’agence avérée (elle m’a dit au téléphone: il fallait nous la demander/…)
Pouvez vous nous conseiller dans cet imbroglio car l’agence nous menace de nous mettre au tribunal, entre autre, le bien étant également dans deux autres agences, car nous ne voulons plus signer avec ces acheteurs potentiels qui ont déjà annulé une signature du compromis de vente. En vous remerciant par avance. Bien cordialement
Bonjour,
Suite des évènements.
L’un des acheteurs potentiels, supposé, de la première offre nous envoie un recommandé nous assignant à signer le compromis de vente, avant la date butoire de signature inscrite unilatéralement par les acheteurs, s’appuyant sur le fait que nous avons accepté l’offre d’achat qui ne nous a jamais été présentée par l’agence. Comment ont ils eu connaissance de nos identités et adresses? L’agence a du leur donner. Dans ce cas, Il y a t’il faute de l’agence?
Depuis nous avons contre signée une autre offre d’achat dans une autre agence qui a tout fait dans les règles de l’art.Les notaires ont, sur les écrits et faits tracés de cette première affaire, et après avis favorable du CRIDON donné raison et validé la deuxième vente.
Le recommandé reçu, sans identité clairement définie, adresse, est il recevable?
Le potentiel acheteur a ‘il le droit de nous saisir directement alors que tout a transité par l’agence?
Merci pour votre retour.
Bien cordialement
Bonjour,
nous avons fait une offre au prix pour un bien. L’offre a été acceptée le 2septembre2019. Les propriétaires ont signé le compromis le 3 septembre. Nous avions rendez vous le vendredi pour signer le compromis de notre coté. La veille, l’agence nous a téléphoné nous indiquant que les propriétaires avaient changés d’avis et que notre RDV pour la signature du compromis était annulée. L’agence ne nous a pas transmis l’offre signée et refuse de la faire.
Comment pourrait-on la récupérer ?
Par ailleurs, je précise que l’agence avait un mandat exclusif et que nous étions les 1ers à faire une offre au prix.
Bonjour, nous avons fait une offre au prix pour une maison via une agence. Le vendeur a laissé trainer les demarches qu il devait faire auprès de son notaire, ensuite il a fait le mort pour enfin annoncer qu il a une dette fiscale. De quel ordre?? Aujourd hui il aurait recu tous les documents du fisc mais son notaire reste silencieux quand a la possibilite ou pas de finaliser la vente. Je precise que nous n avons pas signer encore de compromis et que cela remonte a debut mai. Que pourrions nous faire pour les contraindre à nous repondre sur la faisabilité de cette vente? Ni l agence ni notre notaire n a d’information.
En vous remerciant
Bonjour,
Votre offre n’a donc semble-t-il pas été acceptée formellement. Si toutefois c’était le cas il faut sommer le vendeur de tenir ses engagements.
Sinon le plus simple serait de transmettre votre offre par mail en lui donnant une limite de validité afin de vous libérer.
Bonjour,
J’ai visité un bien avec un agent, cependant le prix était trop élevé, j’ai demandé du temps à l’agent pour réfléchir, il a tout de même tenu à me faire signer une offre d’achat qu’il ne transmettrait qu’avec mon accord. Deux jours plus tard je lui ai confirmé au téléphone que je ne pouvais pas acheter la maison, il n’a pas transmis l’offre.
Plus tard j’ai trouvé une annonce sur leboncoin émanant directement du vendeur pour le même bien, celle ci était moin cher, j’ai donc acheter la maison directement avec le vendeur.
4 mois plus tard, l’agent m’a contacté et me réclame la commission d’agence sous peine de poursuite judiciaire, a-t-il le droit de le faire ?
Bonjour,
J’ai visité un bien avec un agent, le prix était trop élevé donc j’ai demandé de me laisser du temps pour réfléchir, l’agent a tout de même tenu à me faire signer une offre d’achat qu’il ne transmettrait qu’avec mon accord. Quelques jours plus tard, j’ai confirmé à l’agent que je ne pouvais pas acheter la maison, il n’a donc pas transmis l’offre au vendeur.
Plus tard j’ai trouvé une annonce du vendeur sur leboncoin concernant la même maison, celle ci était moin cher et j’ai pu acquérir le bien.
4 mois plus tard, l’agent me réclame la commission d’agence sous peine de poursuite judiciaire. A t’il le droit ?
Bonjour, tout le monde a le droit de “faire un procès”. Quant à le gagner c’est autre chose. En fonction des preuves et des intentions seul le tribunal est juge. Si vous êtes mis en demeure il est bon de prendre l’attache d’un avocat.
Bonjour,
Lorsqu’un agent immobilier régulièrement mandaté fait visiter un bien et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, la commission est due en vertu des articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret.
Le bien vous a été présenté par l’agence, la commission est due par la partie prévue au mandat, l’autre partie pouvant être condamnée à des dommages-intérêts.
La preuve de la présentation est votre offre non acceptée, qui fait ici office de bon de visite :
https://www.village-justice.com/articles/Valeur-visite,14473.html
Le prix n’a pas d’importance, et c’est logique : sinon il suffirait chaque fois qu’une agence immobilière trouve un client intéressé, de baisser un peu le prix pour pouvoir traiter directement. Si c’était possible il n’y aurait plus d’agences immobilières depuis longtemps.
Bonjour Monsieur
Je viens de visiter un bien avec jardin et coup de cœur, j’ai fait une proposition au prix il y a une dizaine de jours.
Sur l’annonce et lors de cette visite, on m’affirme de 89m2.
Lors de cette visite, l’agent immobilier m’informe que plusieurs choses resteront au sein de l’appartement et m’informe également que la cuisine d’été est cadastrée.
Or, le lendemain après avoir fait ma proposition au prix, je repasse avec un architecte qui repère plusieurs choses :
1-Parquet non massif comme indiqué par l’agence
2-Infiltrations d’eau +++ dues à une porte d’entrée et un parquet mal posé.
3- La partie cuisine (25 m2) est non cadastrée et non autorisée ( faite il y a 9 ans avec mur maître ayant été touché ).
4- La partie cuisine d’été non cadastrée
A ce jour, je suis assez mécontente et me suis rendue à l’agence pour avoir des explications ….
L’agence ( très commerciale et bienveillante ;)), m’envoie balader et m’informe que si je ne veux plus acheter ce n’est pas un problème.
Bien entendu, je suis intéressée par ce bien mais j’aimerais que tout soit légal et surtout je déplore que l’agence n’ait pas, avant la mise en ligne de l’annonce, pris la peine de consulter l’acte notarié du vendeur.
Je demande donc l’acte notarié en urgence à l’agence.
Cette dernière me réponds froidement « Vous en disposerez au plus tard le jour du compromis «
D’autre part, au vu de la cuisine non cadastrée et légalisée, j’ai demandé une baisse de prix ….La encore, aucune réponse ….
A ce jour, le vendeur n’a pas signé ma proposition mais l’agence m’a informé le jour de ma proposition que lorsqu’une offre est au prix, la signature du vendeur n’est pas obligatoire.
Ce bien me plait énormément mais je souhaiterais que tout soit légalisé et surtout que l’agence fasse son travail et me transmette les éléments avant le compromis pour que je sois pas prise au dépourvu devant le notaire malgré les 10 jours de rétractation.
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Si votre objectif est d’acheter ce bien, le mieux est probablement de ne pas faire trop de vagues avant d’avoir signé un compromis. Les vendeurs pourraient prendre peur et ne pas donner suite.
On ne peut pas vous contraindre à démolir ce qui a été construit sans autorisation il y a 9 ans ; mais en cas de destruction accidentelle il est possible que vous n’ayez pas le droit de reconstruire à l’identique. Il vous faut donc consulter le PLU, afin de savoir si la situation peut être régularisée.
Une fois le compromis signé vous aurez 10 jours après la notification pour vous désister, mais plus tard aussi si le bien n’est pas conforme à la description.
Gardez bien copie des publicités faites par l’agence, afin de vérifier si elles ne sont pas « fausses ou de nature à induire en erreur ».
Merci à vous.
Oui j’ai gardé les annonces.
Trop de vagues oui en effet mais apparement ça ne lui fait pas peur et il n’a pas d’autre offre au prix.
D’après le PLU actuel, aucune autorisation possible pour cette extension qui dépasse la profondeur Max du bâtiment soit 12m.
Le problème c’est que nous avons besoin de faire un studio ( après autorisation de la copro et de l’urbanisme bien entendu) pour avoir une seconde chambre.
Du fait de l’extension illégale de la cuisine, nous avons peur que la construction du studio soit refusée.
Merci pour vos précieux conseils.
Bien à vous
Bonjour
J’ai visité une maison à Maurage à partir de 197500€ via une agence Immobilière qu’est toujours à présent en vente, on a eu le coup de cœur pour cette maison, vu que aussi c’était un bon moment qu’on cherché une maison de nos rêves, avant de donner une offre on voulait savoir le prix souhaité des vendeurs, et il m’a dit qu’il n’a pas le prix et comme de jouer au Lotto, on donne plus on aura la maison (les enchères apparemment). J’ai décidé de lui envoyer une offre à l’aide de mon notaire qui me l’a rédigée, quelques minutes après, l’agent immobilier me renvois un email, qu’il n’accepte pas mon offre et je dois absolument utiliser son spécimen d’offre, et exige donner au propriétaire 7jours minimum de validité, j’ai transféré directement l’émail à mon notaire qu’il a remis à sa place, de te solliciter de transmettre l’offre au propriétaire.
Après un refus, reçu par mail, j’ai appelé l’agent immobilier pour demander à nouveau le prix souhaité des vendeurs pour ne pas perdre de temps, toujours il ne le savait pas, ce qu’est bizarre, après une longue discussion, il me disait si je veux savoir le prix, que j’irai dans son agence. Le lendemain je suis parti le voir à l’agence, il me sort une offre d’autres personnes à 215000€, sur le coup, je lui dis une bonne vente et qu’on ne peut pas dépasser 205 000€.
Au bout d’une semaine, il m’a appelé à nouveau pour me dire, voilà si je suis toujours intéressé, les propriétaires ont décidé de nous accepter si on leurs propose un prix de 207 000 euros, j’ai couru de gauche à droite vers les banques pour m’assurer à propos de mon financement avant d’engager, enfin, je lui envoyé l’offre de 207 000€, avec une durée de 3 jours de validité. Le lendemain, il m’a appelé pour me dire qu’il n’allait pas me faire signer l’offre que je lui ai envoyé, et si je veux avoir une réponse, je dois utiliser son spécimen de l’agence. Rappelant dans mon offre, il y a 2 clauses suspensives, ce qu’est de financement et de permis d’urbanisme qui doit être corrigé par la commune de la Louvière… et dans son offre qui me protège pas, je trouve juste le financement ainsi ceci « L’offrant déclare parfaitement connaître le bien décrit ci-avant pour l’avoir visité, en avoir personnellement relevé les limites et avoir vérifié l’exactitude de toutes les informations diffusées en publicité », il m’a déclaré que les vendeurs ne voulaient pas signer, et je ne suis pas convaincu de sa réponse.
Le lendemain je suis allé comme même visité une maison juste à 500 mètres qu’est dans le même chemin, de retour j’ai vu le propriétaire devant la porte de sa maison, je me suis directement arrêté, je me suis présenté, en lui disant aussi que je lui envoyé une offre, mais je n’ai pas eu sa réponse, il m’a reconnu directement , et ce que je découvert que l’agent immobilier lui a transmis l’offre mais il ne lui a dit de ne pas signer,et qu’il allait m’envoyer des documents, malgré le vendeur a tout compris dans l’offre et il trouvait normal et légal. Il m’a confirmé aussi qu’il veut bien s’engager avec moi mais son agent qu’il empêche de signer et il ne savait pourquoi ça traine vu qu’il est pressé de vendre. Il a pris contact avec son agent pour lui raconter de notre rencontre et ce que ne l’a pas plu, il m’a appelé, criait au téléphone qu’il ne va pas me signer mon offre que mon notaire l’a rédigé, et cette offre je la garde chez moi, lui apparemment il veut bien me garder comme un joker, en attendant une autre personne intéressée aura sa réponse de sa banque.
la maison est toujours en vente, ce qu’est étonne pourquoi il l’oblige les vendeurs à mettre leurs prix que à partir de … d’ailleurs dans son site, tout les biens sont mis à partir de…, je pense que ce monsieur signe des contrat spéciales avec ses clients pour gagner plus d’argent…
Mes questions : est ce que c’est légal que l’agent immobilier empêche le vendeur de signer l’offre ?
L’acheteur doit il absolument signer l’offre que l’agent immobilier lui présente, ou bien dans le droit de lui envoyer sa propre offre d’achat.
Bien à vous.
Bonjour,
C’est étonnant qu’il vous ait montré une offre plus haute et qu’il revienne vers vous ensuite.
Quoi qu’il en soit le Code de déontologie l’oblige à présenter toutes les offres au vendeur, dans les meilleurs délais. Il ne peut pas refuser de le faire sous prétexte qu’elle a été rédigée par un notaire.
Dans votre cas deux solutions, soit vous acceptez de signer l’offre de l’agence, sachant que vous aurez 10 jours de rétractation s’il y a un souci, soit le propriétaire est OK pour signer celle du notaire, ce qui n’enlèvera rien à l’agence puisque elle percevra ses honoraires.
En ce qui concerne “prix à partir de…” cela n’a rien d’illégal, à condition toutefois que le mandat de l’agent immobilier l’y autorise, ce qui est probablement le cas s’il le fait habituellement.
Bonjour!
Nous voulions acheter l’immomblier de HLM.Ils ont avez immobilier en vendre. Mais ills sont pas laiser nous visiter l’immobilier sans avoir accorde de la banque. Après l’accorde de la banque ills sont dit en dois atteindre. Est ce que c’est légal ou pas? pour faire simple visit immobilier ramenée l’accorde.
Merci pour répondre.
Bonjour,
Les HLM n’étant pas assujettis aux mêmes textes que les agents immobiliers, il m’est difficile de vous répondre.
Toutefois s’il y a eu de la publicité en amont pour cette vente ils ne devraient pas pouvoir faire de l’obstruction.