L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
bonjour nous avons visité une maison le samedi matin et nous avons fait une offre au prix que l’agent nous a demandé de lui transmettre par mail alors qu’on pouvait la faire sur place vu que les propriètaires étaient là.nous avons transmis cette dernière le jour meme.L’agent a continué à faire des visites la semaine suivante et il a eu plusieurs autres offres au prix.Par la suite l’agent nous a appellé pour nous dire que notre offre n’a pas été retenu.Est ce légal?
Cordialement
bonjour nous avons visité une maison le samedi matin et nous avons fait une offre au prix que l’agent nous a demandé de lui transmettre par mail alors qu’on pouvait la faire sur place vu que les propriètaires étaient là.nous avons transmis cette dernière le jour meme.L’agent a continué à faire des visites la semaine suivante et il a eu plusieurs autres offres au prix.Par la suite l’agent nous a appellé pour nous dire que notre offre n’a pas été retenu.Est ce légal?
Cordialement
Bonjour,
Oui, une offre au prix par l’intermédiaire d’un agent immobilier ne rend pas la vente parfaite. Le propriétaire peut attendre d’avoir plusieurs offres et choisir celle qui lui convient le mieux, pas forcément la première.
Bonjour,
J’ai contracté un mandat de recherche d’acquereur sans exclusivité avec un mandataire pour la mise en vente de mon terrain.
Pendant la période de confinement il est contacté par des clients, au vu de l’interdiction de visite en vigueur, il communique l’adresse au personnes intéressées puis m’envoie une offre par mail au prix demandé. Je ne souhaite plus vendre. A t-il le droit de soumettre cette offre sachant qu’il n’a pas physiquement réaliser la visite et que celle-ci s’est effectuée sans mon accord ? De même les mesures gouvernementales n’interdisaient elles pas ce genre de procédé ?
En vous remerciant par avance
Bonjour,
Vous n’êtes pas obligée de vendre, et si vous renoncez à l’opération vous ne devrez rien à l’agence. Par contre si vous reprenez le processus de vente plus tard, l’agence pourra vous réclamer des dommages-intérêts.
Bonjour, j’ai fait une offre d achat en direct inférieure au prix le 7 juin qui a été acceptée par les vendeurs le jour même. Le vendeur m informe que l agence dans laquelle était aussi le bien en mandat simple lui a envoyé une offre au prix le 14 juin mais que l offre a été faite le 5 juin. L agence exige que le vendeur accepte son offre alors que le vendeur a déjà accepté la mienne et que le dossier est chez le notaire. Qui a la priorité ?? Merci
Bonjour,
Il n’y a aucune priorité, c’est le vendeur qui choisit.
Bonjour,
Nous avons visité un bien avec agence immobilier et nous avons soumis une offre ecrite par agence. Le propriétaire a rompu son mandat avec l agence immobilié et passe par une autre agence, je voudrais savoir si nous avons le droit conclure l affaire directement avec le propriétaire – vu que l agence avec qui nous avons visité et avons fait l offre n a plus le mandat (malgré qu l agence nous assuré qu il peut continuer la vente du bien) et nous ne souhaitons pas passer par la nouvelle agence. Pouvons nous avoir des ennuis dans le futur en concluant affaire directement avec le propriétaire?
Bonjour,
Vous trouverez la réponse à votre question dans cet article
https://cimm.blog/jurisprudences/les-effets-dun-mandat-se-poursuivent-ils-apres-la-fin-du-mandat-157.html
Bonjour, suite à une annonce publiée sur le site de l’agence immobilière pour la vente d’une maison en mandatconfiance/exclusivité je demande à visiter le jour même, l’agent me répond que la maison a été vendue avant la publication de l’annonce et qu’il ne fait plus de visite alors qu’elle est toujours en ligne. Donc aucune chance de faire une proposition, voire surenchérir. Cette pratique est elle légale? Merci pour votre réponse. Cordialement.
Bonjour,
Si la maison a été vendue la publicité doit être retirée, mais les supports sont parfois un peu longs à réagir. Il faut parfois 24 ou 48 heures. Plus serait anormal.
Bonjour
J’ai visité 1 maison lundi (1 ère à avoir visité) et fait 1 proposition au prix à l’agence par téléphone 2h après. (Message sur répondeur car agent injoignable). Le lendemain l’agent me dit qu’1 proposition identique à été faite la veille. Je transmet ma proposition écrite mardi.
L’agence dit qu’elle va choisir l’offre mais j’ignore sur duels critères. Est ce légal? Comment savoir si ma proposition est bien proposée au vendeur?
Bonjour,
Ce n’est pas à l’agence de choisir mais au propriétaire. Vous pouvez demander des précisions à l’agence : a-t-elle transmis votre offre, quand, sous quelle forme… et rien ne vous empêche de vous rapprocher des propriétaires.
Bonjour,
Nous avons visité un bien et avons fait une offre en dessous de l’offre. Le vendeur n’a pas la main sur la vente, c’est entre les mains de la banque qui veut récupérer une certaine somme. L’agent immobilier nous donne des excuses non crédibles concernant la transmission de notre offre. Il ne nous donne pas ses frais car ils sont à la charge du vendeur, mais ça reste important car le net vendeur ne sera pas le même en fonction de ses frais et jouer sur nos chance d’acquérir le bien. Quel recours pouvons-nous avoir pour être sûr qu’elle a bien été transmise au vendeur? Peut-on demander à voire le mandat de vente.
Bonjour,
Nous avons visité un bien et avons fait une offre en dessous de l’offre. Le vendeur n’a pas la main sur la vente, c’est entre les mains de la banque qui veut récupérer une certaine somme. L’agent immobilier nous donne des excuses non crédibles concernant la transmission de notre offre. Il ne nous donne pas ses frais car ils sont à la charge du vendeur, mais ça reste important car le net vendeur ne sera pas le même en fonction de ses frais et jouer sur nos chance d’acquérir le bien. Quel recours pouvons-nous avoir pour être sûr qu’elle a bien été transmise au vendeur? Peut-on demander à voire le mandat de vente.
Bonjour,
Oui vous pouvez demander à consulter le mandat de vente, mais dans votre cas le mieux serait de contacter la banque pour faire le point sur votre offre. C’est la banque qui va décider en dernier recours.
Vous remerciant
Bonjour,
Quel est le delai legal pour retracter sur une offre d’achat (avant la signature de compromise)?
A part le motif de refus bancaire, peut on revenir sur une offre? Est ce que le vendeur peut reclamer un dommage et interet dans ce cas?