Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.

Que dit la loi concernant les offres d’achat ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

Bien sûr en présence de deux offres d’achat  émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.

Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.

Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites ! 

En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.

Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.

Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.

Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.

Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.

Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :

https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html

Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.

À propos de l'auteur 

500 Commentaires

  1. Bonjour Balou,
    Tant qu’une offre n’est pas acceptée, le mandat de l’agent immobilier court toujours, il doit en principe continuer à assurer les visites, au moins celles pour lesquelles un RV était déjà pris. Le risque étant qu’il y ait une surenchère.
    Pour votre deuxième question, votre acompte vous est restitué intégralement ; toutefois si c’est un notaire qui rédige le compromis, il pourra vous demander une avance de quelques centaines d’euros, qu’il n’est pas toujours facile de se faire rembourser. Voir https://cimm.blog/professions-immobilieres/notaires-provision-pour-frais-et-depot-de-garantie-2477.html

  2. Notre offre au prix affiché a été acceptée par contre les vendeur demande un accord de principe de la banque ont ils le droit de l’exiger?

  3. Bonjour,
    Nous avons fait une offre pour une maison la semaine dernière. L’offre a été transmise rapidement par l’agent immobilier au propriétaire qui ne l’a pas acceptée. Cependant sa réponse ne nous est parvenue que ” jours plus tard. Durant ces 3 jours, des visites ont été effectuées entre des potentiels acquéreurs et l’agent immobilier. Une nouvelle offre a été faite au prix durant ces trois jours. La vente a donc été réalisée et nous sommes passés au travers. Nous avons le sentiment de nous être fait avoir par l’agent immobilier. Comment se retourner contre lui ?
    Merci de votre retour

  4. Bonjour, vous écrivez que le professionnel a été diligent dans la transmission de votre offre à la baisse(qui n’engage personne même pas l’agent immobilier en bloquant les visites), le propriétaire l’a refusé et qu’en fin de compte un autre acquéreur s’est positionné “au prix”. L’agent immobilier a rempli sa mission pour vous en étant diligent, et également pour le vendeur en continuant ses visites et au mandat par une autre offre mais au prix. Vous ne pouvez, à mon humble avis, lui reprocher le fait que vous avez “tenté” une offre à la baisse et manqué par votre seule action l’acquisition…

  5. Bonjour , j’ai fait une offre écrite au prix affiché ,pour un terrain 130000et d’après L’agent je suis le premier à faire l’offre sauf que après quelques jours je rappel l’agent immobilers ils me dit y’as Une offre conquérante au même prix sauf que lui il as un apport de 130000, et son dossier et plus favorable que le miens et ce que ils’ont Le droit de le vendre au deuxième offrant, j’ai essayé de joindre l’agent immo à plusieurs reprise sans succès ma question est ce que je peut attaquer l’agent immo ? Merci d’avece

  6. Bonjour en novembre nous avons visité une maison par une agence nous avons fait une proposition en dessous du prix affiché qui a était refusé.le même jour nous avons reformulété une offre au prix.les vendeurs ont demandé un accord de principe pour la validé.nous avons essayé de contacter l’agence a plusieurs reprises sans succès. Nous avons l’accord de principe de la banque et l’agent immobilier vient enfin de répondre.malheureusement les vendeurs ont accepté une offre 3 jours avant.peut on avoir un recours?

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*