La commission de l’agent immobilier
L’agent immobilier est rémunéré (par une « commission ») lorsqu’une opération est conclue par ses soins : il est payé au résultat. Au passage notons qu’il y a peu de professionnels payés de cette façon : un avocat est payé même s’il perd le procès, un médecin même s’il ne guérit pas le malade…
L’avantage pour les clients est indéniable : il n’y a rien à payer, pas de commission tant que l’opération n’est pas définitivement conclue. Le vendeur peut confier autant de mandats qu’il le souhaite, l’acquéreur visiter des dizaines de biens, avec la garantie de ne payer qu’une fois satisfait. Mais il y a des effets pervers : la multiplication des mandats dits « simples » pour le même bien est plutôt néfaste à la vente de ce bien, et engendre des surcoûts pour l’ensemble de la profession. Il n’est pas très utile que dix négociateurs prennent en mandat le même bien, que les dix agences établissent plus ou moins le même dossier, fassent la même publicité en même temps dans les mêmes supports… alors qu’au final une seule concluera (peut-être !) l’affaire et percevra sa commission. Au final le bien est dévalorisé et les tarifs des agences doivent tenir compte de cette déperdition en temps, en énergie et en ressources financières.
Mais c’est la loi, les articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application interdisent à l’agent immobilier de se faire payer le moindre centime à titre de remboursement de frais, d’avance ou autre, a fortiori la commission
Des conditions strictes de forme encadrent le droit à commission : le mandat doit préciser le mode de calcul ou le montant de cette commission, et indiquer qui, du vendeur ou de l’acquéreur, en a la charge ; l’engagement des parties (compromis) doit préciser le montant de la commission et la partie qui en a la charge. Ce en vertu des articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application. (Voir Cour de cassation, chambre civile 1, 17 janvier 2018, n° de pourvoi: 14-14304).
Il doit bien sûr y avoir cohérence entre ces deux documents.
A quel moment l’agent immobilier peut-il percevoir sa commission ? La jurisprudence la lui accorde dès que les conditions suspensives sont levées, et en l’absence de clauses de dédit. Un décret du 21 octobre 2005 a modifié l’article 73 du décret « loi Hoguet », laissant à penser que la signature de l’acte authentique serait une condition supplémentaire.
Une réponse ministérielle du 2 mai 2006 précise que l’acte authentique n’est pas une condition au paiement de la commission mais le moment où elle doit être payée « sans délai ».
Dans les faits les agences sont de toute façon payées après l’acte authentique.
Quand une agence fait visiter un bien (maison, appartement, terrain) et qu’ensuite vendeur et visiteur traitent directement, la commission est due, la jurisprudence est constante sur ce point.
Qu’en est-il de la commission lorsque, en présence d’un mandat simple, deux agences font visiter le même bien aux mêmes acquéreurs ? La commission est due à celle qui a conclu l’opération, des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie. Ce qui est une précaution naturelle de la part des agences, car à quoi servirait de s’investir en temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération ! Ce serait la mort annoncée de la profession.
Voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 2006-05-30, 04-11208, Inédit
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 13 décembre 2005, Inédit
En l’absence de strict droit à commission, l’agence peut avoir droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
Un couple a visité un bien, sous une fausse identité, par l’intermédiaire d’une agence. La transaction se fait directement en évinçant l’agence.
Le mandat signé par le vendeur prévoyait la commission charge vendeur.
La cour de cassation, en assemblée plénière, accorde réparation à l’agence et confirme la condamnation des acquéreurs à des dommages-intérêts dès lors qu’il est prouvé que ce sont leurs manoeuvres qui ont entraîné le préjudice, peu importe que la commission ait été prévue originellement à la charge du vendeur. Ce sur la base de la responsabilité délictuelle, art. 1382 du Code civil.
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée.
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
La commission, pour quelle agence ?
Certaines agences, voire réseaux, se sont montés sur le concept “allez visiter avec les autres, revenez signer avec nous” ; en arguant que la commission ne sera due qu’à l’agence qui aura fait signer… ce qui est une information pour le moins tronquée. Voici ce que nous leur écrivons :
“Nous rencontrons des problèmes avec certains négociateurs ou agents commerciaux de votre agence.
En effet, d’après ce que nous rapportent de nombreux clients, ces négociateurs prétendraient qu’il leur serait possible de conclure impunément la vente avec votre agence, après que le bien ait été visité par notre entremise.
Une telle allégation serait parfaitement mensongère.
Certes la commission est due à l’agence qui a conclu l’opération, mais des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie.
Ce qui est le cas de tous nos mandats. Il s’agit là d’une précaution bien naturelle, car à quoi servirait de s’investir en démarches, temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé par nous, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération, et qui n’a accompli aucune diligence ! La jurisprudence est très claire sur ce point, voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 30 mai 2006
N° de pourvoi: 04-11208 :
« Qu’en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y… n’étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu’à l’agence immobilière par l’entremise de laquelle l’opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l’interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »
Cour de cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 13 décembre 2005
N° de pourvoi: 03-17695 :
« Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d’appel qui relève par motifs propres que les époux X… avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu’ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu’elles n’empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps » ;
En l’absence de strict droit à commission, une autre agence ayant fait signer le compromis, l’agence ayant présenté le bien en premier a droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée :
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
Nous n’entendons pas nous laisser spolier du fruit de notre travail, et nous n’hésiterons pas le cas échéant, à assigner les clients, vendeurs et acquéreurs, tout comme les agences qui participeraient ou organiseraient un tel détournement de clientèle.
Quant à nos mandants que vous auriez détournés de notre agence, outre que c’est une infraction au Code de déontologie de l’immobilier, nous leur conseillerons, s’ils doivent payer des honoraires d’un côté et un dédommagement de l’autre, de vous assigner pour défaut de conseil.”
Voir “une agence fait visiter, une autre conclut l’opération”
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour Sandra, concernant les agents commerciaux voir l’article L134-9 du Code de commerce :
“La commission est acquise dès que le mandant a exécuté l’opération ou devrait l’avoir exécutée en vertu de l’accord conclu avec le tiers ou bien encore dès que le tiers a exécuté l’opération.
La commission est acquise au plus tard lorsque le tiers a exécuté sa part de l’opération ou devrait l’avoir exécutée si le mandant avait exécuté sa propre part. Elle est payée au plus tard le dernier jour du mois qui suit le trimestre au cours duquel elle était acquise.”
@Laurence, voir : http://blog.cimm-immobilier.fr/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
Si l’agence X se porte garante (à rédiger avec votre notaire), en cas de procédure par l’agence Y, vous ne devriez pas avoir de soucis.
Bonjour,
Mon bien est en agence avec mandat non exclusif et de mon côté sur le bon coin.
Je viens d’avoir une proposition d’une personne lors d’une visite qui venait du bon coin.Offre inférieur au prix de l’agence.(prix net vendeur agence 88000€ proposition direct 85000€)
Ai-je le droit d’accepter sans risque avec AI ?.
Merci de la réponse.
Bonjour nous attendions un agent immobilier pour une visite comme il arrivait pas on la appeler il nous rep qu’il a zapper notre rdv et qu’il est à un enterrement donc nous donne rdv deux jours plus tard on lui répond qu’on va quand même passer voir l’extérieur de la maison il nous dit ok. En arrivant à la maison le vendeur était là on lui explique et du coup c’est lui qui nous a fait visiter. Mais pour la contre visite l’agent immo etait la. Nous aimerions passer directement par les vendeurs du coup Et les vendeurs nous disent qu’ils sont sous mandat simple mais qu’ils ont une clause qui stipule qu’on doit passer par l’agent si c’est lui qui nous a amener à eux. Mais vu qu’il nous à oublier est ce que sa peut jouer? Merci
Bonjour, pour ma part je suis agent commercial et j’ai un problème de commission due avec l’agence immobilière. j’ai rentré un mandat de vente pour un de mes clients en recherche depuis des mois. Mandat vraiment rare car produit rare et à un prix des plus bas ! Mon client le surlendemain fait la visite du local et contre visite avec son architecte pour offre d’achat. J’informe de la bonne nouvelle à mon chef d’agence qui fait visiter sans moi le local à un de ses amis, lui fait faire une offre précipitée le jour même, et mène l’offre directement au vendeur. Du coup mon client n’ a pas pu faire une offre : mon agence lui a dit qu’il fallait être plus rapide !!! On m’a donc court circuité. Mon chef d’agence m’a assuré que mes honoraires à 50 % seraient maintenus SAUF que ce n’est plus le cas. J’aimerais savoir comment me défendre ? Je sais que certaines agences considèrent que le mandat rentré par un commercial appartient au commercial pendant 3 mois sans que personne ne puisse le présenter à ses clients …y aurait il une loi concernant ce sujet ou ce genre de procédé ?
MERCI Si quelqu’un peut m’aider !
Bonjour,
J’aurais aimé avoir vos conseils à propos d’un bien que j’essaie, un peu désespérément, d’acquérir. J’ai visité un appartement la semaine dernière qui m’a plu immédiatement : j’ai fait une offre au prix le lendemain par email. La jeune femme qui m’a fait visiter m’a dit alors qu’il y avait déjà quelqu’un qui avait fait une offre, mais nettement en dessous du prix vendeur. Lorsque j’ai dit que j’allais faire une offre au prix, elle m’a ensuite dit qu’ils allaient proposer à l’autre personne (qui elle avait visité ce bien avec le chef de l’agence quelques jours plus tôt, qui seul est en contact avec la propriétaire…!) de monter aussi au prix. J’ai trouvé ça bizarre. J’ai envoyé mon email d’offre au prix. Puis, j’ai demandé à cette jeune femme de l’agence (ne m’étant pas encore renseignée et faisant encore confiance) si ce n’était pas moi qui devait être prioritaire par rapport à l’autre, elle m’a bredouillé “ben euh non pas forcément”…. Et devinez quoi… Depuis, cette autre personne serait évidemment montée aussi au prix, ce qui fait que je suis en concurrence (déloyale je dirais) avec un autre acheteur potentiel. Évidemment, j’ai bien peur d’avoir servi d’appât pour obliger l’autre personne à monter son prix. Je ne suis même pas sûre que mon dossier a été effectivement présenté à la propriétaire…
Avant tout je souhaiterais savoir à qui la commission de la vente va revenir, sachant qu’il s’agit d’un appartement sous mandat exclusif : au patron de l’agence (qui de toute façon gère le dossier), et/ou à l’employée qui m’a fait faire la visite, dans le cas où c’est moi qui conclue la vente ? Pourrait-il y avoir une autre raison que financière qui expliquerait le comportement de cette agence ?
Et 2e question : que puis-je faire ? Évidemment, un procès est exclu car trop d’énergie dépensée (et d’argent) ça ne vaut pas le coup. Mais ne puis-je pas faire pression d’une manière ou d’une autre pour les obliger à respecter le principe selon lequel le 1er faisant une offre au prix est prioritaire ? Puis-je les dénoncer, ou les signaler à un organisme…?
Merci d’avance de vos conseils et lumières sur la question.
Bonjour,
Ce que vous pourriez reprocher à l’agence au niveau l’gal, serait de ne pas avoir présenté votre offre au propriétaire. Envoyez-leur une LRAR pour leur demander s’ils l’ont fait conformément au Code de déontologie des agents immobiliers :https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/8/28/JUSC1505288D/jo/texte
Voir l’article 8 :
“Dans l’exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes mentionnées à l’article 1er promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles s’obligent :
(…)
5° A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ;”
Après en possession de plusieurs offres simultanées, c’est au propriétaire de choisir, et il n’est pas obligé de choisir celle au prix.
Bonjour,
Assez mécontents de l’agent immobilier qui s’est chargé de vendre notre maison (pour laquelle nous allons signer l’acte définitif le 29 prochain), nous estimons que la commission devrait être baissée. En effet, et sans rentrer dans les détails, son manque d’investissement dans ce dossier est tellement flagrant que même l’acquéreur en a fait le constat. A partir du moment où le montant de la commission apparaît dans le compromis, pourriez-vous me confirmer ou m’infirmer qu’il n’est plus discutable. Je vous en remercie d’avance.
Bonjour,
Il y a 3 conditions pour le droit à honoraires de l’agent immobilier : les mentions du mandat (montant ou mode de calcul, indication de la ou des parties qui en ont la charge ; les mentions de l’engagement des parties (idem mandat sauf qu’on ne parle plus de mode de calcul mais de montant puisqu’on connaît le prix) ; et le fait que l’affaire ait été effectivement conclue par l’agence. La seule échappatoire pour vous serait une éventuelle nullité du mandat.
Je vous remercie de ce retour rapide.
Quoi qu’il en soit, il n’a jamais été question dans notre esprit de ne pas verser d’honoraires. Sans cette personne la vente n’aurait pas lieu. En revanche, une fois le compromis signé, elle n’a pas suivi son affaire sérieusement (nous informer par exemple qu’il manquait encore des documents). Nous avons fait le choix initialement de prendre un agent, parce que nous ne sommes plus sur le secteur et que nous avions besoin de cet intermédiaire.
Merci encore,
bonne fin de journée