Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Merci N’a nous, pour cette éventualité de pénalité, malheureusement le contrat rédigé il y à 25 ans, ne le stipule pas. Aux dernières nouvelles l’héritier ne semble pas vouloir récupérer des meubles sans valeurs. Quant au notaire, sachant rien n’y a rien a gagner, ne communique pas les coordonnées de l’héritier. de plus l’ex dame de compagnie du vendeur, garde les clés et refuse de les remettre. Quand à la solution de l’huissier soufflé à ma mère, elle exprime un refus et son sentiment de racket….
Bonjour,
nous avons un viager depuis 9 ans , depuis 2 ans la personne a été placée en géatrie pour avc et mis sous curatelle . La tutelle nous a fait savoir qu’elle avait résilié tous les compteurs ( eau, elec , chauffage, ) sans notre consentement, elle ne veut pas nous remettre les clés , avons – nous le droit exiger un état des lieux et la remise des clés car l’entretien jardin + maison n’est plus effectué depuis 2 ans , et le vendeur
se trouve en fauteuil roulant , merci de me répondre , cordialement,
Bonjour Fanfan,
Vous ne pouvez malheureusement pas l’y contraindre. Par contre, il est malgré tout dans l’obligation d’assurer l’entretien courant.
Chez Cimm Immobilier nous rédigeons les ventes en viager de manière à prévoir une clause pour libération anticipée. Moyennant une carotte (l’augmentation de la rente), le crédit rentier peut (il ne s’agit qu’une d’une option, non d’une obligation) abandonner la jouissance des lieux au débit rentier. Une telle clause a peut-être été insérer dans votre acte d’achat ? Et si ce n’est pas le cas, il y a peut être possibilité de trouver un terrain d’entente sur ce principe. En cas d’accord avec le tuteur de votre crédit rentier, rapprochez vous de votre notaire puisqu’il puisse entériner votre accord.
Je reste à votre disposition.
Christophe
Les personnes vivent de plus en plus âgées, mais bien entendu cela signifie qu’elles finissent très souvent leurs jours avec une autonomie plus ou moins diminuée et sont contraintes d’abandonner leur domicile pour une maison de repos médicalisée ou non. Compte tenu de cette donnée statistiquement à probabilité forte, il est impératif de prévoir dès le départ dans le contrat l’entrée en jouissance du bien pour l’acquéreur, compensée comme dit Christophe par une augmentation de la rente. Laisser tomber en ruine un logement inhabité revient à pourrir un contrat de viager alors qu’un tel contrat est fait pour être une bonne affaire pour les deux parties. Encore faut il qu’il ait été bien rédigé…
Bonjour Christophe
En mars je venais vous expliquer la situation de notre association en conflit avec l’ex président. la situation s’est détériorée puisque ce monsieur nous a mis en demeure par voie d’avocat d ‘ouvrir les 4m2 de nos bureaux afin qu’il puisse y passer à sa guise.Or en confiant le dossier à un avocat nous avons découvert des points plus que litigieux.
– la convention d’occupation précaire court toujours
– nous payons les charges (eau, électricité du crédirentier ) + les travaux de l’habitation ce qui grève notre budget pour les travaux répondant à l’objectif de l’association.
Notre association possédait déjà la parcelle sur laquelle sont nos installations (par un système de revente assez moche là encore ) et le viager porte sur la propriété qui la jouxte cette parcelle alors que nous aurions pu simplement louer lorsque nous en avions le besoin (mais ce n’était pas dans l’intérêt du président !)
– dans la maison dont le crédirentier s’est gardé le droit d’habitation et se trouve aussi nos locaux, se trouve le logement de fonction du gardien de l’association, avec une convention de logement établi 1 an avant le viager (le président mettait ce logement à la disposition de l’association pour loger le gardien salarié) et qui court toujours.
– à ce jour le gardien démissionne, et nous souhaitions y installer un autre salarié mais comme dans le viager il est écrit que le crédirentier a le droit d’habitation sur tout ‘limmeuble, nous hésitons. Est-ce valable ?
– il apparait aussi que si le crédirentier loue même gracieusement il perd son droit d’usage et d’habitation or il semble que le crédirentier l’ait proposé à un ami
Tout est très litigieux et la rente exorbitante au regard des finances de association en
cas de départ du crédirentier va mettre les comptes en périls.
Compte tenu des mises en demeure et du “harcèlement moral” du crédirentier nous avons donc pris un avocat qui semble vraiment “à l’ouest” car même si il a soulevé tous ces point, il propose simplement une solution amiable pour l’ouverture des bureaux.
Au regard des éléments que je vous donne, pourriez vous me confirmer si c’est la seule solution et que nous sommes condamnées à payer donc, à risquer la faillite sans avoir pouvoir ou si nous pouvons exiger de faire valoir nos droits dans une affaire d’intérêts privés ?( évidente puisque le président s’est fait un viager à lui même en tire tous les bénéfices )
le cas échéant comment s’y prendre ? un autre avocat ? passer par le tribunal ?
dans l’hypothèse où nous voudrions vendre (toujours à l’étude et nous ferions appel à vous) le crédirentier est -il obligé de laisser entrer l’agent immobilier (ce qui n’est pas gagné).
Je vous remercie par avance de vos réponses car il semble vraiment difficile de nous donner un peu de droit en tant débirentiers honnêtes.
Bonne fin de journée
Bonjour Lolo,
Votre situation est complexe. Nous pouvons ici très aisément répondre aux questions d’ordre général, mais l’étude d’un cas comme le votre sans disposer des pièces du dossier n’est pas possible.
En outre, vous m’indiquer qu’il dispose d’un droit d’usage et d’habitation. Il ne lui est donc pas possible de mettre votre bien en location.
Ce que je peux vous dire de manière certaine aux vues des éléments que vous me présentez, c’est que le crédit rentier est chez lui et que d’un point de vue juridique vous n’êtes que toléré.
La piste la plus à même de porter ses fruits, me semble être celle du conflit d’intérêt certain qui existe entre le président de l’association au moment de la vente et le crédit rentier, d’autant plus si la valeur est une valeur de convenance plus qu’une valeur de marché.
Si aux vues du dossier votre avocat envisage un accord amiable, c’est peut être une bonne solution. Mais si vous pensez qu’il est hors sujet, rien ne vous interdit de prendre conseil auprès d’un second.
Revendre dans ce contexte me semble difficile, mais pourquoi pas. Si vous respectez les formalités d’usage pour le prévenir de la visite d’un agent immobilier, il ne pourrait s’y opposer.
Bien à vous
Je vous remercie pour ces informations. Notre avocat envisage d’abord l’amiable, nous allons voir ce que cela donne dans un premier temps. La revente évidemment ne se ferait qu’en tout dernier recours et si le marché s’arrange un peu.
Merci d’avoir pris du temps pour répondre.
Bien à vous
Bonjour,
Afin d’y voir un peu plus clair dans la résolution d’une vente en viager (pas de bouquet, vente vide) du fait du défaut de paiement des rentes par le débitrentier. Le contrat prévoyait bien une clause résolutoire de plein droit, suite à un commandement de payer infructueux ; les arrérages versés ainsi que les embellissement restant acquis.
Comment, concrètement, se passe une résolution de plein droit:
* doit-on simplement faire une inscription aux hypothèques?
* doit-on repasser devant notaire, avec les coûts engendrés par ce qui est considéré comme une nouvelle mutation?
* doit-on saisir le juge des référés du TGI? puis, ensuite, devrons-nous saisir le TGI sur le fond?
* doit-on/peut-on saisir le juge du TGI pour qu’il statue comme en matière de référé ou en la forme des référés ?
Bref, vous l’aurez compris, nous avons déjà tenté d’en savoir plus, mais peu de professionnels savent nous dire quelle est la meilleure marche à suivre.
Vous remerciant par avance du temps que vous consacrerez à notre demande, et de vos réponses.
Cordialement
Bonjour,
1. faire délivrer le commandement
2. saisir le TGI aux fins de faire constater l’application de la clause résolutoire (pas de référé, il n’y a pas de mesures d’urgences)… Je pense que la requête doit être présentée par un avocat, mais je ne suis pas sûr (passez un coup de fil aux greffes qui vous répondront)
3. procéder à la publicité du jugement auprès de la conservation des hypothèques dont dépend le bien.
A votre disposition,
Bonjour Christophe,
Merci pour cette réponse. Le commandement a bien été produit et est infructueux.
Concernant la saisie du TGI pour constater la clause résolutoire et le fait que les arrérages payés sont conservés par le créditrentier, avez-vous une idée du temps que cela peut prendre?
Cordialement