Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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Bonjour,
Tout d’abord merci pour toutes ces informations bien utiles !
Je vous écris pour un petit renseignement… très urgent désolé.
Nous avons signé un compromis (nous sommes acheteur) le 08/08/2015.
La date de signature d’acte définitif était fixée au 02/01/2016 (02/01/2015 en réalité sur le compromis).
Nous avons bien une condition suspensive concernant le dépôt du permis de construire, purgé de tout recours.
Nous avons fait toutes les démarches possible pour trouver un constructeur, puis demandé une étude de sol (qui n’est pas très bonne et engendre des surcoût… il y a aussi une condition suspensive à ce sujet). Bref, nous voulons tout de même acheter, donc nous avons signé le contrat de construction le 18/12/2015.
Le permis sera donc déposé début janvier 2016.
Le vendeur nous oblige à signer le terrain au 02/01/2016.
A t-il le droit ??? Il ne veut en aucun cas nous laisser un délai supplémentaire, et il nous menace de nous demander des dommages et intérêts si on ne signe pas (13000€ !!)
Que devons nous faire ? Nous retirer car les conditions suspensives ne sont pas levées ? En avons nous le droit sans devoir payer des pénalités ?
Dans l’idéal, ce terrain nous intéresse toujours, mais il est hors de question de le signer sans que notre permis de construire soit déposé, accepté et que les recours soient purgés.
Je vous remercie par avance pour votre aide et le temps que vous nous accorderez.
Cordialement,
Loïc
Bonjour.
Je suis vendeuse d’un bien. Un compromis de vente a été signé avec des acquéreurs en date du 17 octobre 2015, chez et par l’agent immobilier.
Date de rétractation : 10 jours.
Date d’accord de financement : 23 novembre 2015
Date signature définitive : 15 janvier 2016
L’agent immobilier a demandé, à plusieurs reprises, aux acquéreurs la notification de leur banque pour l’acceptation/refus de leur prêt. Rien à ce jour.
Nous avons appris, l’agence et moi, qu’en fin de compte les acquéreurs avaient décidé de prendre leur notaire.
Jusqu’à hier, aucun RV n’avait encore été fixé.
Je viens d’apprendre, par l’agence, que les acquéreurs ont décidé de ne pas donner suite à leur achat.
J’ai appelé immédiatement mon notaire pour en savoir plus…. Deux raisons lui ont été données :
* la première que des coûts concernant des travaux d’électricité avaient été chiffrés à 25 000 € (?) alors qu’aucune visite d’un électricien n’a été faite pour chiffrer,
* la deuxième (la pire….) c’est que l’agent immobilier avait fait une boulette en oubliant de faire parapher par les acquéreurs les diagnostics. Ils invoquent donc un vice de forme.
Leur notaire a adressé, en date du 4 décembre dernier, un courrier au mien lui précisant que le prêt immobilier demandé avait été accepté.
Puis-je me retourner contre l’agent immobilier pour percevoir l’indemnité de 10 % initialement prévue au contrat ?
Je suis perdue !
Je reste à votre disposition pour le cas où vous souhaiteriez plus de renseignements.
Merci.
Bonjour,
Avez-vous respecté le délai maximum pour le dépôt de la demande de permis ? Il y en avait probablement un.
Ma question s’adresse à Loïc, je n’avais pas vu l’intervention suivante qui s’est intercalée !
@GUENIN : les acquéreurs ne peuvent pas se désister automatiquement si les diagnostics ne sont pas joints au compromis ; en fait pour la plupart de ces diagnostics la sanction de leur absence est que le vendeur ne peut pas invoquer la non garantie des vices cachés. Par contre s’il y a le moindre problème (présence d’amiante…) il vaut mieux ne pas insister.
Le DPE était-il indiqué dans l’acte ?
Vous pouvez envisager de vous retourner contre l’agence pour perte de chance d’avoir vendu, mais ce n’est pas gagné à 100 % et vous n’aurez pas la totalité de la clause pénale puisqu’une chance n’est jamais certaine.
Merci pour votre retour si rapide !
Non, sur le compromis que nous avons signé, il y a 2 dates :
– Celle de la signature définitive du 02/01/2016(5)
– Celle pour trouver l’accord de principe de la banque du 02/10/2015
Nous sommes de bonne foie et nous avons effectué les démarches comme nous l’a indiqué l’agence immobilière, qui nous disait bien de ne pas s’inquiéter.
Merci d’avance pour votre retour.
@Loïc, si vous avez tenu vos engagements en temps et en heure on ne pourra rien vous reprocher, sauf si vous avez tardé pour déposer votre demande de permis par exemple. Le problème est que la date prévue pour l’acte est vraiment proche et que de votre côté pour déposer une demand, l’obtenir et la purger de tout recours, vous en avez encore pour au moins 4 mois.
A votre place je ferais une LRAR en expliquant pourquoi le délai prévu était trop court, en insistant sur le fait que vous avez bien fait tout ce qu’il y avait à faire dans les délais et qu’il convient de reporter la date de l’acte jusqu’à ce que tous les éléments soient réunis. Il vaut mieux prendre les devants.
Bonjour et merci pour votre réponse ultra rapide.
Je vais suivre vos conseils et verrai avec mon notaire ce qu’il y a lieu de faire.
Une nouvelle LRAR a été adressée aux acquéreurs par l’agent immobilier afin de leur adresser, à nouveau, les diagnostics. Mais je pense qu’ils vont profiter de ce nouveau délai de rétractation pour annuler purement et simplement la vente.
J’en veux terriblement à cette agence qui n’a pas fait son boulot de manière professionnelle. Je vais leur adresser une LRAR pour le leur signifier et verrai ce que cela donne.
Merci encore pour votre aide et vous souhaite une bonne année à venir.
Bonjour, et bonne année !
Je vous remercie pour votre réponse… malheureusement ce n’est pas aussi simple.
Le vendeur ne veut rien entendre. Il nous a obligé à signé à la date convenu.
Ne voulant pas signer un terrain sans un permis de construire accepté et purgé, nous avons donc dû nous rétracter au motif que les conditions suspensives n’ont pu être levées.
Maintenant, il nous propose un deal… payer 3000€de plus pour signer un avenant pour repousser la date de 4 mois (date passée vu que c’était au 02/01/2016).
Sachant que nous avons déjà envoyé notre courrier de rétractation en LRAR, et que nous ne pouvons pas mettre 3000€ de plus, on ne peut rien faire maintenant pour l’obliger à nous laisser un délai sans frais ?
Nous en voulons vraiment à l’agence immobilière et à notre notaire ! Ils n’ont strictement rien fait et jamais prévenu de quoi que ce soit. Pour le coup, nous avons surement perdu notre terrain…
Bref, c’est que ça ne devait pas être le bon.
Si jamais vous avez un dernier conseil, nous sommes preneur.
Encore merci pour votre disponibilité.
Cordialement,
Loïc.
bonjour monsieur, j’ai signé le 6 novembre 2015 le compromis pour la vente de ma maison avec un délai de trois pour la réalisation qui nous amène donc au 6 février 2016… mon acquéreur et moi avons fourni tous les documents nécessaire mais le problème qui se pose aujourd’hui est que la notaire qui s’occupe de la vente n’a pas fait correctement son travail car elle a omis de demander le certificat d’urbanisme et l’a donc demandé tardivement ce qui risque de retarder la date bûtoire pour la signature définitive..aussi je voudrais savoir si un recours est possible contre cette notaire car mon acquéreur et moi nous trouvons dans une situation très délicate puisque ce dernier se retrouve à la rue début février et pour ma part j’avais signé aussi un compromis pour l’achat d’une autre maison qui risque de me passer sous le nez du fait de l’incompétence de cette notaire?
merci de votre réponse,
Cordialement Carbonnier tony.