Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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En théorie vous pouvez. Il suffit d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Si vous subissez un préjudice du seul fait de ce retard les éléments nécessaires sont réunis, il vous faudra prendre un avocat. Il serait bon d’envoyer dès aujourd’hui une LRAR à là notaire pour lui rappeler l’importance du respect des délais, elle pourra peut-être accélérer le CU. Et sinon cette LRAR prouvera l’importance du respect de la date prévue pour la signature.
Bonjour,
Je reviens simplement pour donner des nouvelles de notre affaire.
Nous avons reçu samedi un courrier nous disant que malheureusement, pour que nous puissions récupérer le séquestre, il faut soit un accord amiable avec le vendeur, soit une décision judiciaire !
Un comble quand on s’est que nous n’avons pas eu d’autre choix que de nous retirer car ce même vendeur ne nous laissez pas le temps de déposer le permis de construire car il n’acceptait aucun délai.
Nous allons donc prendre un avocat en espérant que tout se règle rapidement, d’autant plus que pour le coup nous avons un nouveau projet (avec des gens sérieux cette fois ci) qui devrait aboutir.
Cordialement.
Loïc
Bonjour,
Je vends un appartement, et j’ai signé un compromis de vente courant septembre 2015 et l’acquéreur devait prendre possession de ce bien au 31/12/15, à ce jour ni moi ni mon notaire avons des nouvelles. Par contre l’agent immobilier m’a contacté en m’affirmant que le prêt était accordé et transmis le dossier à mon notaire. L’acquéreur a demandé à revoir l’appartement, sans qu’une date définitive de signature soit actée, l’agent immobilier m’a suggérée de ne pas être présente lors de cette visite mais surtout de lui remettre les clefs de l’appartement. Que puis-je faire ? Puis je refuser ou non ? L’acquéreur souhaitant prendre des mesures dans l’appartement en vue de travaux. Merci de votre réponse.
Bonsoir,
nous aurions dues mes frères, mes sœurs et moi-même signer la vente de la maison de nos parents aujourd’hui. Hors lors de la lecture du notaire les vendeurs ont refusés la signature (donc l’achat de la maison) parce qu’il estime de pas avoir été mis au courant du nombre de pièce de la maison.
Une signature à déjà étais faite à l’agence immobilière.
Question ? Comment devons nous procéder la continuer les démarches de cette vente? faut-il prendre un avocat?
En sachant que nous avons tous signer. Mais pas les vendeurs.
MERCI POUR VOTRE REPONSE
URGENT
Bonjour PHILIPPO,
C’est vous qui vendez, et les acquéreurs contestent le nombre de pièces ? Ils n’ont pas visité avant de s’engager ?
@DUPEYRAT, vous pouvez bien sûr accepter que les acquéreurs visitent et fassent des devis, mais ne leur laissez pas les clés. Il y a souvent des problèmes quand on remet les clés avant l’acte.
bonjour
plusieurs co-propriétaires ont mis un bien immobilier a la vente par l’interrmédiaire d’une
agence immobilière, laquelle a trouvé un acheteur . Un compromis a été établi par acte notarié et signé par l”acheteur et par l’un des vendeurs seulement, les 3 autres “tardant”a signer leur exemplaire. ( ils ont entre temps un meilleur prix proposé par un autre acheteur d’une autre agence, Il me semble que la Loi MACRON interdit cette pratique )Quel recours pour le vendeur et l’acheteur qui ont signé le compromis pour conclure la vente malgré tout ?
merci de me repondre
JK
@lorenzoni, aucun recours. (Sauf si compromis au prix du mandat). Le 3ème alinea du décret de la loi Hoguet stipule “Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.” Cette mention expresse n’est pratiquement pas utilisée par les agents immobiliers. Les mandats d’agence sont donc considérés comme des mandats d’entremise et non des mandats de vente : l’agence peut rechercher un acquéreur, le présenter au vendeur, lequel pourra décider de lui vendre ou non. Si l’agence présente un acquéreur décidé à acheter au prix du mandat, le vendeur devra dédommager l’agence, l’acquéreur n’aura aucun recours. Dans votre cas les vendeurs ayant signé pourraient se retourner éventuellement contre ceux qui n’ont pas signé le compromis si ceux-ci avaient signé le mandat, et que l’acquéreur a été trouvé aux prix et conditions du mandat. Mais si c’est parce qu’un acquéreur a été trouvé à de meilleures conditions, ils n’auront pas de préjudice à faire valoir.
merci pour votre réponse
cordialement
bonjour, nous sommes acheteurs d’une maison. nous devions signer le 11/02 et emmenager le 13. la signature a été reportée à cause d ‘un probleme de compteur electrique. Nous avions cependant l’accord du notaire d’occuper la maison avant la signature.Or, le 12 à 17h00, le notaire nous dit que la maison est sous hypotheque et qu’ il vaut mieux eviter d’y mettre nos affaires.. Je ne parlerai pas de la deception , l incomprehension qui nous a envahi, et depuis nous campons parmi les cartons et meubles démontés, avec nos enfants… bref. Depuis nous avons appris que le proprietaire etait sous le coup de 3 hypotheques. une bancaire, qui etait levable facilement, mais une de rsi( taxe pro car le proprietaire est artisan) et une tresor public. Nous tenons à cette maison, et aimerions y habiter au plus vite. y a t il une manière d’accelerer toutes ces procedures qui sont indépendantes de nous? le compromis ne precise pas de date, juste une date à partir de laquelle… risquons nous de perdre le bien? y a til un delai ? car nous ne pouvons pas attendre des mois et des mois, nous sommes locataires, et devons rendre notre bien d’ici quelques semaines…Merci pour votre réponse, nous sommes un peu perdus, et n’avons plus confiance…
Bonjour, nous avions signer un compromis de vente il y a a peu près 3 mois de sa. La date butoir sur le compromis va être dépassée dans quelques par le vendeur (pour cause que le géomètre n’a pas fait le nécessaire pour le bornage).
Que risque t il ?
Ai je le droit de demander des indemnités de retard ?
A t il le droit d’annuler la vente ?
sachant que mon pret est déja accepté, mon CCMI signé et le PC accepté aussi.
Merci