Les effets d’un mandat se poursuivent-ils après la fin du mandat ?

durée effet mandat immobilier

Clause interdisant de vendre directement

Pratiquement tous les mandats de vente contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, mais c’est un autre débat, voir cet article),  même après l’expiration du mandat, à un client présenté par l’agence.

La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :

“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”

On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables.

Restait à évaluer le “délai raisonnable”.

Délaidélai mandat immobilier

Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :

“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui n’aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”

Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ;qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”

Arrêt de la Cour de cassationeffet mandat immobilier

Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238

“Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”

La Cour d’appel de Paris a jugé plus récemment que la clause d’exclusivité de clientèle “n’est nullement abusive en ce que, limitée dans le temps à la durée du mandat et aux douze mois consécutifs suivant son expiration, elle ne crée aucun déséquilibre significatif entre les obligations des parties”.  Elle est en outre “justifiée par la nécessité de rémunérer les diligences du mandataire qui, ayant rempli les obligations nées du mandat, ne saurait être frustré de son droit à honoraires par la fraude du mandant traitant directement avec un acquéreur présenté par le mandataire, à l’insu de ce dernier et à seule fin d’éluder le paiement des honoraires contractuellement dus”. (CA Paris, 24 novembre 2017, n° 16/08267.

Un nouvel arrêt confirmatif : Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549 : “…alors qu’elle avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier, et que la vente avec Mme Z…, présentée aux vendeurs par l’agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

En cas de litige il est intéressant pour l’agence de se retourner également contre l’acquéreur. Pour cela il faut pouvoir établir une collusion frauduleuse avec le vendeur : il faut avoir notifié au vendeur le nom des acquéreurs potentiels, et avoir fait signer à ceux-ci un bon de visite contenant une clause “qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire”.

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140 Commentaires

  1. Merci pour tous ces renseignements qui vont mettre très utile,notre problème est qu’un acheteur de notre maison de famille(5 héritiers)nous as signé un compromis de vente,la transaction a était faite par une agence,mais il a eu refus de crédit pour la clause (acheteur artisan maçon mais que depuis 1 an,et apparemment il faut 2 ans),donc le compromis fut nul,15 jrs après l’acheteur nous as contacté pour nous demander si nous voulions lui louer?Que faire,a t’on le droit de lui louer,si dans un an on veut vendre notre maison,il sera prioritaire?Et nous ne pourrons pas la vendre à quelqu’un d’autre et d’après l’article que je viens de lire l’agence a des droits pendant deux ans après la date de cessation du mandat,avez vous une solution et une réponse à notre problème,nous devons rendre une réponse rapide à ces personnes,en vous remerciant d’avance pour tout

  2. Est-ce que votre maison est difficile à vendre ? Si c’est la cas la location peut être une solution. Mais le risque est que le locataire reste en place et n’achète pas.

  3. oui nous comprenons bien ce point d’incertitude,mais nous pouvons prendre ce risque?Notre souci est au niveau de l’agence qui lui avait fait visité,dans un an c’est à dire 1 an après la résiliation du mandat de cette agence a t’elle droit de réclamer des indemnitées,merci de nous répondre à toute ces questions,nous sommes désemparés avec toutes ces lois

  4. j’ai mis ma maison en vente par mes propres moyens , j’ai ensuite contacte une agence avec mandat exclusif, le probleme qu’il y a eu c’est que les personnes qui ont visitees avec l’agence sont les memes qui m ont appelées j’avais retirée mon annonce le lendemain de ma signature a l’agence, j’ai mis fin au contrat avec l’agence au bout de 1mois, et les acqueruers ont voulu que ma maison soit dans une autre agence ou je n’ai signe aucun contrat, maintenant l’agence se retourne contre moi et me reclame la commission

  5. Bonjour,
    Notre maison est mandatée par deux agences. Un acheteur l’a visitée avec une agence dont les frais étaient outranciers (10 000€). Il l’a visité une seconde fois avec l’autre agence aux frais largement moins élevés (6 000€). Il veut l’acheter par la seconde. Est-ce possible ? Est-ce légal ?

  6. bonjour monsieur
    j’ai le meme souci que tout le monde, à savoir les frais d’agence excessifs, mais pour moi cela concerne une société de transaction de pharmacie.
    Je suis allé tout seul vers le vendeur et ce dernier m’a alors dit qu’il fallait passer par l’agence.
    Cette agence ne m’ayant pas trouvé car c’est moi qui suis venu, elle ne m’a pas présenté au vendeur, peut-elle me réclamer une commission après la fin du mandat?
    PS: elle a quand meme fait des prévisionnels bancaires et m’a transmis des dossiers ( bilans, bulletins de paie, etc…)

    Merci d’avance

  7. Bonjour et merci Jcm pour votre réponse rapide

    Mais le mandat précise qu’il devient non exclusif après 3 mois.
    Ce mandat se finit mi-aout: si je signe après cette date, dois-je lui verser tout de meme sa commission? D’après mes renseignements oui car il a monter 1 dossier pour moi.
    MAIS
    D’après :Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238 ci-dessus, “Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;””
    OR IL NE M’A PAS PRESENTé à LUI, C’EST MOI QUI SUIS VENU AU VENDEUR QUI M’A ALORS OBLIGé DE PASSER PAR L’AGENCE.

    Cordialement

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