Les effets d’un mandat se poursuivent-ils après la fin du mandat ?

durée effet mandat immobilier

Clause interdisant de vendre directement

Pratiquement tous les mandats de vente contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, mais c’est un autre débat, voir cet article),  même après l’expiration du mandat, à un client présenté par l’agence.

La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :

“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”

On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables.

Restait à évaluer le “délai raisonnable”.

Délaidélai mandat immobilier

Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :

“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui n’aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”

Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ;qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”

Arrêt de la Cour de cassationeffet mandat immobilier

Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238

“Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”

La Cour d’appel de Paris a jugé plus récemment que la clause d’exclusivité de clientèle “n’est nullement abusive en ce que, limitée dans le temps à la durée du mandat et aux douze mois consécutifs suivant son expiration, elle ne crée aucun déséquilibre significatif entre les obligations des parties”.  Elle est en outre “justifiée par la nécessité de rémunérer les diligences du mandataire qui, ayant rempli les obligations nées du mandat, ne saurait être frustré de son droit à honoraires par la fraude du mandant traitant directement avec un acquéreur présenté par le mandataire, à l’insu de ce dernier et à seule fin d’éluder le paiement des honoraires contractuellement dus”. (CA Paris, 24 novembre 2017, n° 16/08267.

Un nouvel arrêt confirmatif : Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549 : “…alors qu’elle avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier, et que la vente avec Mme Z…, présentée aux vendeurs par l’agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

En cas de litige il est intéressant pour l’agence de se retourner également contre l’acquéreur. Pour cela il faut pouvoir établir une collusion frauduleuse avec le vendeur : il faut avoir notifié au vendeur le nom des acquéreurs potentiels, et avoir fait signer à ceux-ci un bon de visite contenant une clause “qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire”.

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140 Commentaires

  1. Bonjour,

    Voici notre situation. Nous avons visité un terrain par le biais d’une agence immobilière. Nous avons signé un compromis de vente, celui-ci a été rendu caduc par le notaire (terrain réservé par la Mairie). Une fois la réservation levée (modification du PLU), nous sommes toujours intéressés par ce terrain. Mais le propriétaire, contacté par téléphone, nous a indiqué ne plus passer par cette même agence, entre temps il a contacté d’autres agences immobilières et nous propose de passer directement de particuliers à particuliers. Sommes nous en droit de le faire ?

    • Bonjour,
      Il faudrait d’abord voir ce qui est prévu sur le mandat à ce sujet : il y a probablement une interdiction de vendre à un client présenté par l’agence, pendant un certain temps (souvent un an). Si ce délai est dépassé ou si rien n’est prévu dans le mandat vous pouvez acheter directement. De toute façon c’est un problème qui concerne essentiellement le propriétaires, sauf manoeuvres de votre part pour évincer l’agence.
      Par précaution faites indiquer dans le compromis que le vendeur fait son affaire de la rémunération de l’agence.

  2. Bonjour , nous avons visité un appartement coup de coeur par le biais d une agence immobilière , il se trouve que les vendeurs sont des amis et qu’ils ont signé un mandat d exclusivité qui se termine dans 1 mois.
    Ceux ci veulent absolument nous le vendre , est il possible d attendre la fin du contrat d exclusivité pour le leur acheter ?
    Merci cordialement

    • Bonjour,
      La réponse est non : l’agence pourrait se retourner contre le vendeur et contre vous. Il lui suffirait de prouver qu’elle vous a fait visiter.
      Par ailleurs vous risqueriez de perdre l’affaire si un client de l’agence voulait acheter au prix avant la fin du mandat.

    • Bonjour, oui il faut refaire un mandat. Un mandat périmé ne donne plus la possibilité à l’agence de s’occuper de la vente d’un bien.

  3. Bonjour,
    Nous avons signé le 13/11/18 un contrat d’exclusivité avec une agence pour la vente de notre bien. Nous souhaitons aujourd’hui dénoncer la clause d’exclusivité. Doit-on attendre le 13 février pour envoyer la lettre ou peut-on l’envoyer dès le 29 janvier pour qu’elle soit effective au 13 février (passé le préavis de 15 jours)?

    Par ailleurs notre contrat nous interdit de vendre directement pendant 12 mois à un acquéreur présenté par l’agence sous peine de devoir des pénalités à l’agence. Nous avons été contacté directement par des personnes intéressées qui nous disent qu’ils ne sont pas passé par l’agence. Nous n’avons aucun moyen de savoir si cela est vrai et si ces personnes ont déjà visités par l’intermédiaire de l’agence sans nous le dire, l’agence pourra se retourner contre nous en cas de vente directe avec ces personnes?

    Enfin une fois la clause d’exclusivité dénoncée, pouvons-nous vendre à n’importe quelle personne qui nous contacterait?

    Merci par avance pour vos réponses.
    Cordialement

    • Bonjour,
      Vous pouvez envoyer votre LRAR le 29, la dénonciation du mandat doit pouvoir être effective au bout de 3 mois, non 3 mois 1/2.
      Vous pouvez demander dans ce même courrier la liste des personnes à qui l’agence a présenté le bien, et pour plus de précaution si vous vendez directement faites déclarer dans le compromis à votre acquéreur qu’il n’a pas connu le bien par l’intermédiaire d’une agence.
      Attention à deux points :
      -Vous vous êtes probablement engagé dans votre mandat exclusif à adresser à l’agence tous les clients qui vous contacteraient pendant la durée du mandat exclusif. Cette clause est logique, car il y a de grandes chances que les clients soient venus directement ou indirectement grâce à la communication de l’agence, et sans cette clause l’agence n’aurait probablement pas accepté le mandat exclusif.
      -Vous voulez dénoncer la seule exclusivité et non le mandat lui-même, cela n’est possible que si le mandat ne l’interdit pas expressément. Certaines agences qui ne travaillent qu’en exclusivité refusent cette possibilité.

      • Bonjour,

        Je suis étonné de votre réponse, du moins quand vous écrivez “Vous pouvez demander dans ce même courrier la liste des personnes à qui l’agence”
        Sachez que cette demande reste lettre morte dans les agences CIMM ( du moins celle à qui j’ai eu affaire.
        C’est pourtant bien pratique face à des acheteurs indélicats qui voudraient cacher être passé au préalable par une agence.
        Cordialement

      • Bonjour,
        C’est étonnant car ce n’est pas l’intérêt de l’agence de ne pas vous répondre. Insistez ?

  4. J’ai un terrain à vendre depuis novembre 2017 à une agence avec un contrat incluant l’AMEPI. J’ai des particuliers qui sont intéressés mais ne veulent pas passer par l’agence. Que puis je faire ?

    • Bonjour,
      Si votre bien est diffusé à un Amepi, c’est qu’il s’agit d’un mandat exclusif partagé , diffusé à toutes les agences qui font partie de l’association. Votre engagement est d’adresser à l’agence tous les clients qui vous contacteraient directement pendant la durée du mandat. S’ils ne veulent pas laissez à l’agence le soin de vous en trouver d’autres. Même si cela ressemble à une occasion manquée, c’est la contrepartie de l’exclusivité, qui a permis à l’agence de faire plus d’actions pour votre bien, grâce auxquelles ces clients l’ont connu probablement.

  5. BONSOIR
    J AI UN MANDAT EXCLUSIF DANS UNE AGENCE ET J AI ENVOYE UNE LETTRE AVEC AR POUR RESILIER
    CECI 1 MOIS AVANT
    LA DATE DU MANDAT EST LE 15 NOV 2018, LE COURRIER ENVOYE LE 16 JANVIER POUR UNE FIN LE 15 FEVRIER
    LA, LE MANDATAIRE ME DIT QU IL Y A 15 JOURS SUPPLEMENTAIRE DE PREAVIS, SOIT LE 1 ER MARS
    A T IL LE DROIT DE PROLONGER AU DESSUS DES 3 MOIS
    MERCI POUR VOTRE REPONSE RAPIDE

    • Bonjour,
      La dénonciation du mandat doit pouvoir être effective au bout de trois mois. Vous pouvez considérer que votre mandat est dénoncé pour le 15 février. Ce point a fait l’objet d’une jurisprudence déjà très ancienne.

  6. Si je comprend bien, un mandat exclusif avec une agence qui se sert de l’AMEPI lancé le 1er décembre 2017 ne peut JAMAIS se terminer ! Quelle solution y a t il ? Merci pour votre réponse.

  7. J’ai un contrat exclusif depuis le 27 décembre 2017 pour un terrain. Je voudrais résilier le mandat en R/AR AVEC UN préavis de 15 jours lundi 11 février à compter du 26 février suis je libérée de l’agence et peuvent ils faire quelque chose ?

    • Bonjour,
      Effectivement la dénonciation doit pouvoir être effective au bout de trois mois. Il vous restera l’obligation de repasser par l’agence si vous traitez avec un client présenté par elle ou que vous avez connu pendant la durée de l’exclusivitétant.

  8. Alors si je signe une promesse de vente chez le notaire au bout de mes 15 jours de préavis, suis je délivree de mes engagements avec l’agence ?
    Merci de me repondre

    • Un vendeur a été condamné parce qu’il a signé un compromis le lendemain de l’annulation du mandat exclusif.. Le juge a considéré que compte tenu d’une durée raisonnable de négociation, l’acheteur avait été connu pendant la durée dudit mandat.

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