Mérule et responsabilité de l’agent immobilier

Un agent immobilier doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité des conventions négociées par son intermédiaire.

La Cour de cassation l’a affirmé à plusieurs reprises, par exemple :

“Vu l’article 1382 du Code civil ; attendu que l’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention même à l’égard de l’autre partie” (ch. civ. 1, 25 novembre 1997, pourvoi 96-12325, publié au bulletin).

Pour ce faire il doit accomplir un certain nombre de diligences, notamment consulter attentivement le titre de propriété du vendeur.

S’il l’avait fait il aurait appris que la propriété avait antérieurement fait l’objet de travaux afin de traiter la présence de mérule, et aurait pu en informer les acquéreurs.

En s’abstenant, il a donc commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard des acquéreurs, alors même qu’il était en possession d’un diagnostic excluant la présence de mérule. Les acquéreurs n’ont appris cette information substantielle qu’en lisant le projet d’acte, soit après le délai de rétractation, et ont assigné l’agent immobilier en indemnisation.

“attendu qu’ayant exactement énoncé qu’il appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule, la cour d’appel en a justement déduit que l’agent immobilier avait commis une faute en s’en étant abstenu” (Cour de cassation, chambre civile 1, 14 novembre 2019, pourvoi: 18-21971, publié au bulletin).

Certes l’agent immobilier n’est pas un technicien du bâtiment ou de la construction, mais s’il a une raison de soupçonner l’existence d’un vice ou d’un risque, il doit procéder à des investigations supplémentaires. La consultation du titre de propriété aurait dû l’alerter. Ne l’ayant pas fait il est responsable même en l’absence de mérule !

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