Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 janvier 2009

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : une agence trouve un acquéreur, rédige une offre et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Une deuxième agence trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre ne l’engage pas. Elle lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages et intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Une confirmation par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-26674 

La vente a été considérée parfaite suite à une offre acceptée et un refus du vendeur de poursuivre : “Mais attendu qu’ayant constaté que, par l’acte intitulé ” lettre d’intention d’achat “, M. Y… avait offert d’acquérir la propriété de l’appartement pour la somme de 1 800 000 euros, relevé que l’établissement d’un ” compromis ” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l’offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X…, en signant et apposant la mention ” bon pour accord ” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d’achat, et M. X…, par l’intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;”

Attention toutefois une offre contenant une formule du genre “« En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente”, ne peut pas être considérée comme engageant les parties puisque les modalités de la vente ne sont explicitement pas encore précisées. (Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 26 septembre 2018, n° de pourvoi: 17-11023). En outre une telle formulation ne permet pas à l’agence de percevoir sa rémunération puisque la vente n’est pas “effectivement conclue” :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 novembre 2017
N° de pourvoi: 15-12268 

Mais attendu qu’ayant relevé que le conditionnel employé par le gérant de la société de la Briquetterie dans sa réponse à l’offre d’achat de la société Jonalex démontrait que son accord était réservé et souverainement retenu que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l’acquéreur n’avaient pas fait l’objet d’un accord du vendeur, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les échanges entre les parties n’avaient jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite ;

Dans le même sens :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 novembre 2018
N° de pourvoi: 17-22660

Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X… avait donné mandat général à l’office notarial de trouver un acquéreur et de finaliser la vente, que le notaire, en informant la société Provalim du prix demandé par le vendeur, avait précisé qu’il soumettrait la réponse écrite à son client, M. X…, qu’à réception de l’accord de la société Provalim il avait indiqué à celle-ci que M. X… se réservait le droit d’examiner les conditions de cette offre et qu’à la demande du notaire de l’acquéreur il avait établi, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la société Provalim n’avait reçu du notaire qu’un mail d’information et non une offre de vente

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18288 

Portée du comportement de l’acquéreur postérieur à l’expiration de la promesse :

Mais attendu qu’ayant relevé, par des motifs non critiqués, que la société Akerys promotion avait fait borner, le 16 mai 2008, le terrain par un géomètre expert et, le 15 septembre 2008, obtenu un jugement du tribunal administratif validant le permis de construire et retenu qu’elle avait ainsi, par des actes clairs et non équivoques, manifesté, après la date fixée pour la réitération de la vente, sa volonté de poursuivre la réalisation de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant, que la vente était parfaite et que les demandes de la SCCV devaient être accueillies ;

En cas de refus fautif d’une des parties de ratifier la vente définitive, la rémunération de l’agence est due :

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 16-21044 :

L’acte engageant les parties et ouvrant le droit à honoraires de l’agent immobilier n’est pas forcément un acte authentique : “Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X… ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

Voir l’article : une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire.

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183 Commentaires

  1. Bonjour,
    Une offre d’achat m’a été faite par un particulier par mail, je lui réponds que je l’accepte si il rajoute 2000 euros pour le mobilier. Il me répond 3 jours plus tard par “contre offre acceptée “. Entre temps une agence m’a fait une offre plus avantageuse que j’ai accepté et signé. Le premier acquéreur peut il se retourner contre moi car il estime que son mail fait office d’offre d’achat légale?
    Merci
    Merci

    • Bonjour,
      Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, on peut toujours la retirer, à condition qu’elle ne contienne pas de délai (offre valable jusqu’au…). Le fait d’avoir accepté une autre offre entre temps vaut-il retrait de votre contre offre ? Au sens strict, si vous n’avez pas prévenu le premier offrant, probablement pas. Le mieux est de l’informer très rapidement pour minimiser son préjudice potentiel et son mécontentement.

      • Bonjour,
        Merci pour ces éléments.
        Dans son offre initiale il me laissait 24h pour accepter l’offre, ensuite l’offre devenait caduque. J’ai fait la contre offre dans les 24h. mais lui ne l’a accepté que plusieurs jours plus tard. Donc je me dis que l’offre initiale étant devenue caduque, il a accepté la contre offre dans un délai supérieur à celui qu’il avait défini au départ.

        Par ailleurs de nombreux professionnels de l’immobilier me disent qu’à partir du moment où un particulier me fait une offre, puis une agence immobilière me fait une offre, je suis en droit de me tourner vers l’agence plutôt que vers le particulier, l’offre par mail n’étant pas clairement acceptée.
        Votre avis svp?
        Merci

  2. Bonjour,
    Pour déterminer si un écrit constitue une offre et une acceptation ferme ou de simples pourparlers, est-ce-que:
    Seule l’offre d’achat initiale (par e-mail) et la réponse (par e-mail) comptent ?
    Ou bien, les e-mails faisant suite à l’offre initiale et apportant des précisions ont également une valeur?

    Merci beaucoup

    Thomas

  3. @LALI, si un particulier vous fait une offre au prix, elle peut éventuellement constituer un accord sur la chose et sur le prix qui vous contraint à l’accepter, ce qui ne serait pas le cas en présence d’une offre d’un client d’une agence. Sauf si le mandat comportait l’autorisation expresse de l’article 72 du décret de la loi Hoguet, mais je n’ai jamais vu un tel mandat, sauf en location.

  4. Bonjour, nous avons signé un compromis de vente en février 2018 pour une parcelle de terrain attenant ma propriété , les acqereurs ayant déjà leur constructeur cela fais 3 permis qui sont déposés et 2 ont été refusés, le 3è a été déposé mi février et retourné pour encore manque pièces Nous sommes le 29 avril et toujours pas de nouvelles . Avons nous le droit de dénoncer le compromis ? Cela fait presque un 1 1/2 an et rien n’avance

    • Bonjour,
      Il est impossible de vous répondre précisément sans avoir le compromis sous les yeux, notamment les clauses de délai et les conditions suspensives. Relisez les obligations de l’acquéreur à ce sujet, pour voir s’il a ou non commis une faute (devait-il déposer un dossier avant une certaine date, le dossier devait-il être complet… ; que dit le compromis si la date prévue pour la réitération est dépassée…). Ensuite consultez votre notaire ou un avocat spécialisé pour faire avancer ou annuler ce compromis. Vu le très long délai depuis la signature et les atermoiements de l’acquéreur, il y a probablement une possibilité d’annulation, éventuellement après sommation de s’exécuter.
      Une piste : la condition suspensive est réputée accomplie lorsque l’acquéreur a empêché son accomplissement. Concernant la condition suspensive de demande de prêt, voir : https://cimm.blog/jurisprudences/condition-suspensive-obtention-pret-obligations-acquereur-emprunteur-11116.html

  5. Bonjour Maitre,
    Suite à la visite d’un appartement, j’ai envoyé une offre au prix au vendeur (particulier).
    Celui-ci avait, quelques jours avant mon offre, reçu une première offre inférieure au prix et pour laquelle il a envoyé une contre-offre à l’acheteur intéressé. Mon offre et la contre-offre du vendeur ont été envoyées le même jour. Puis, la contre-offre a été acceptée par le premier acheteur.
    Celle-ci est au prix.
    Le vendeur peut-il encore choisir entre nos deux offres au prix ?
    Je vous remercie par avance pour votre retour.
    Cordialement
    Emmanuelle

    • Bonjour,
      A partir du moment où la contre offre a été acceptée, la vente peut être considérée comme parfaite : il y a accord sur la chose et sur le prix. Le vendeur ne peut donc plus revenir unilatéralement sur cet accord.

  6. Bonjour,
    J’ai fais une proposition d’achat écrite que le vendeur a accepté. Suite à ça le dossier a été envoyé chez le notaire afin d’établir le compromis de vente ou on a versé un acompte demandé par le vendeur. Aujourd’hui le vendeur ne souhaite plus faire la vente du bien car il estime que les choses traînent trop et qu’il avait donné un délai pour la signature du compromis. Quel est le recours car en tant qu’acheteur, nous avons fait ce qu’il faut et que c’est le notaire qui n’a pas respecté ce délai. Merci pour votre retour. Cdt

    • Bonjour,
      Il faut voir si l’offre d’achat acceptée était rédigée sous condition de signature d’un compromis avant une certaine date. Si oui, le vendeur est dans son droit. Dans le cas contraire l’offre acceptée lie les parties et à la limite un compromis n’est pas nécessaire. Reste l’hypothèse que l’offre ne soit qu’une entrée en pourparlers, si elle prévoit par exemple que le compromis précisera les à conditions de la vente, dans ce cas le vendeur serait tout au plus coupable de rupture de pourparlers.
      Relisez bien l’offre, consultez le notaire, expliquez au vendeur que le retard n’est pas de votre fait et que vous ferez en sorte d’accélérer la suite du dossier… et sinon, consultez un avocat, si possible spécialisé.

  7. J’ai signé une offre d’achat dune maison au prix demandé par l’agence. Signée par les vendeurs en bonne et due forme.l’agence a un mandat exclusif.nous avons signé le 3 mai 2019. Depuis nous attendions les resultats de divers diagnostics..j’ai eu plusieurs liens avec l’agence qui me tenait informée et du notaire qui receptionnait les pieces au fur et mesure. En attente signature compromis.le vendredi 31 mai la notaire m’a même envoyé une ébauche du compromis pour relecture…or ce lundi 3 juin coup de fil de l’agence pour me signifier que la madame ne veut plus vendre et ne signera pas de compromis car elle veut essayer de racheter les parts de son mari.. l’agent me dit simplement qu’il me libere de mon engagement….je suis tres sceptique sur les motifs..je soupçonne qu’ils veulent vendre plus cher et qu’ils sont coincés par mon offre..l’agence m’a dit qu’ils n’intenteront rien contre eux et que je n’avait en gros que mes yeux pour pleurer…. Je trouve ça un peu trop facile..l’offre d’achat et toutes les procedures entamées avec le notaire n’a t elle pas plus de garantie..que puis je faire ?

    • Bonjour,
      Selon la rédaction de l’offre vous pouvez faire une procédure en réitération judiciaire de la vente, ou à tout le moins en rupture abusive des pourparlers. Faites le savoir à votre agence et au vendeur, puis consultez un avocat si nécessaire.

  8. Bonjour,
    début Mars nous avons signé un compromis de vente pour l’achat d’un terrain agricole de 3 hectares. Le délai de préemption de la SAFER c’est terminé au 11 mai. La vente est “pour nous”! Sauf que depuis le propriétaire nous fait du chantage car veut plus d’argent….(soit disant d’autre terrain “équivalent” on été vendu plus cher entre temps). Il repousse la vente au maximum, acte de vente définitif finalement fixé par la notaire au 6 juin (donc demain). Ce matin il vient nous annoncé qu’il ne signera pas demain car nous refusons sont désir d’avoir plus d’argent, que de toute façon il a une clause dans le compromis lui permettant de se retirer. Nous avons vraiment a faire à une personne malhonnête pour rester poli, nous avons prit sur nous car depuis deux semaines il continue de couper les arbres du terrain, il a faucher le foin… bref malgré le compromis, il fait vraiment tout pour nous poussé a bout!
    Que pouvons nous faire,????

    • Bonjour,
      C’est étonnant qu’il y ait une clause permettant au vendeur de se désister, vérifiez et demandez des explications à votre notaire. Ensuite le processus est convocation par huissier chez le notaire, procès verbal de carence ou de difficulté selon que le vendeur est présent ou non, puis tribunal pour obtenir la vente judiciaire.

  9. Comment peut on accepter de se faire chier pendant 19 ans pour regler ce genre d’affaire ? Ilest nécessaire de concevoir qu’un toit n’est qu’un bien a commercialiser ? Bravo Cimm. Quelle philosophie de la vie !
    Surtout ne publiez pas ce gebre de message… Vous êtes mort !
    Des bises
    Le squale

  10. Bonjour,
    J’ai entendu de bouche à oreille qu’une maison se vendait dans mon village d’origine, intéressée je suis allée la visiter avec mon conjoint. Celle ci nous plait, le propriétaire en veut 500000euros, nous lui envoyons une offre par mail sans négocier le prix.il nous répond « offre bien réceptionnée. 3 jours plus tard le propriétaire nous envoie un mail nous disant qu’il ne nous faisait pas confiance, nous trouvait pas assez engagé et qu’il avait de gros doute quant à notre financement. Il a donc décidé de nous refuser l’offre et de déposer un mandat exclusif à un agent immobilier, préférant avoir affaire avec un professionnel. La maison me plait vraiment , à t il le droit de nous refuser une offre au prix qu’il voulait ? Je trouve que c’est de la discrimination.

    • Bonjour,
      S’il avait fait une publicité avec le prix, il y aurait eu rencontre des volontés et il n’aurait pas pu refuser de vous vendre la maison, sauf raison valable (doute sur le financement par exemple). Peut être pourriez vous obtenir un accord de principe de votre banque ?

      • Justement notre banquière ne veut pas nous faire un accord de principe,elle nous demande un compromis pour faire notre dossier de financement et le propriétaire ne veut pas signer de compromis tant que la banque ne nous fait pas un accord de principe , c’est le serpent qui se mord la queue….
        Savez vous si demain l’agence met une annonce au prix que voulait effectivement le proprio (500k) + les frais d’agence, je peux me pointer avec la date de mon offre et le mail du proprio prouvant que j’avais fait une offre avant qu’elle soit en agence ?

      • Essayez une autre banque ou un courtier. Mais une annonce faite par agence n’engage pas le vendeur, les mandats des agences immobilières étant des mandats d’entremise et non de vente.

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