Agence immobilière – non-respect du tarif d’honoraires

Le tarif d’honoraires de l’agence doit être respecté.

Suite à la parution de l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à la publicité immobilière, la DGCCRF a rappelé que les tarifs d’honoraires des agents immobiliers (anciennement “commission d’agence”) devaient être respectés. Qu’ils ne pouvaient bien sûr pas être dépassés, mais pas bradés non plus. Nombreux sont pourtant ceux qui pensent que le tarif affiché est un tarif “maximum” et que tant qu’on ne le dépasse pas, on peut faire comme on veut, c’est à dire “à la tête du client”… Il n’en est rien. Ci-dessous, deux LRAR envoyées à la direction du même grand réseau, il y a plusieurs mois. Pas de réponse à ce jour. Mais les négociateurs, contactés par téléphone, soutiennent mordicus qu’ils sont dans leur bon droit.

Ne nous méprenons pas, il ne s’agit pas d’interdire ni même de lutter contre des tarifs “low cost”, mais de faire en sorte que la concurrence soit loyale et les consommateurs correctement informés des pratiques tarifaires des agences. Que notre concurrent applique 3 % d’honoraires voire moins s’il le souhaite OK, mais qu’il l’affiche clairement ! Arriver avec un tarif à 7 %  pour un prix de 200 à 300 000 € (ce qui est très élevé) puis le diviser par deux dès qu’un concurrent apparaît dans le tableau, est interdit et malhonnête.

“Cher Confrère,

L’un de nos Franchisés s’est trouvé confronté à un problème de concurrence déloyale avec l’un de vos agents commerciaux, Monsieur P…….

Celui-ci aurait pris en mandat tout récemment une maison à M….. au prix de 240 000 €, appartenant aux consorts D….., avec des honoraires de 3,4 % du prix, alors que votre tarif pour cette tranche de prix est à 7 %.

Ce qui devait arriver arriva, un client qui avait trouvé l’affaire sur internet grâce à nous, et pris rendez-vous pour la visite, l’a annulée dès qu’il s’est aperçu que le bien était en vente à un prix moins élevé chez vous. Il aurait ensuite acheté par votre intermédiaire.

Comme ce client a trouvé le bien grâce à nous, notre Franchisé va probablement intenter une action contre les propriétaires, le mandat signé avec nous leur interdisant de vendre directement ou indirectement à un client à qui nous aurions présenté le bien, sans nous payer. Lesquels propriétaires se retourneront peut-être ensuite contre vous pour manquement à votre devoir de conseil sur ce point.

Je vous rappelle qu’un tarif est fait pour être respecté, la DGCCRF l’a d’ailleurs rappelé récemment ; elle ne tolère des réductions que minoritairement, proches des tarifs affichés et pour des biens particuliers.

Une réduction de plus de 50 % n’est pas « proche des tarifs annoncés », vous en conviendrez.

Et il s’agit bien d’une concurrence déloyale.

La déloyauté du comportement résulte en effet du simple non-respect de la réglementation (cf Cass. Com. avril 1997, Bull. Civ IV n°87).

Et nous subissons un préjudice. L’existence d’un préjudice s’infère nécessairement des actes déloyaux (Cass. Com. 9 février 1993, Bull. Civ IV n°4 ; Cass. Com. 9 octobre 2001 n°99-16512 ; Cass. Com. 27 mai 2008, n°07-14422).

De plus le non-respect d’une quelconque réglementation nuit à l’image de la profession dans son ensemble.

Mais peut-être aviez-vous une très bonne raison de consentir ce fort rabais, dans ce cas je vous remercie de bien vouloir m’en faire part afin que je rassure notre agence franchisée, en lui expliquant qu’il ne s’agit pas d’une pratique systématique de votre part.

(…)

Cher Confrère,

Nous sommes une nouvelle fois confrontés à un agissement illégal et constitutif de concurrence déloyale de l’un de vos commerciaux, M. X…..

Celui-ci a pris en mandat un bien à M….. au prix de 167 000 € avec 5 000 € d’honoraires, alors que d’après votre tarif il aurait dû prendre 11 690 € (7% à la charge du vendeur). Encore une fois, plus de 50 % de réduction.

Je ne peux que vous rappeler les termes de mon courrier du 30 novembre dernier pour un cas similaire :

(…)

Vos conseillers commerciaux semblant coutumiers de cette pratique illégale et anticoncurrentielle, je tiens à vous prévenir que j’informerai la DGCCRF dès la prochaine infraction.

Je vous prie de croire, cher Confrère, à l’assurance de ma meilleure considération.”

Consultation des tarifs d’honoraires des agences sur internet

Les tarifs des agences étant désormais en principe consultables à partir de chaque annonce, il est facile de constater qu’ils comportent souvent beaucoup d’erreurs.

Nombreux sont ceux qui oublient de mentionner si les honoraires sont à la charge du vendeur, ou de l’acquéreur, voire partagés. Pire on trouve des mentions telles que “les honoraires seront à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur souhaite les prendre à sa charge” ou “à la charge du vendeur ou de l’acquéreur selon le mandat”. Or il faut choisir le débiteur des honoraires dès le tarif, et sans modification jusqu’à la conclusion de l’opération : si les honoraires sont prévus à la charge du vendeur, cela doit être indiqué sur le mandat, sur l’offre, le compromis… et c’est le vendeur qui doit payer au final. Le “basculement” des honoraires n’est pas toléré.

Très souvent on trouve des “fourchettes” de tarif, interdites puisqu’elles ne permettent pas de connaître le montant exact des honoraires à partir d’un prix de vente.

Il y a même parfois la mention “sur devis”… Eh bien non, mais rien n’empêche de prévoir le maximum de cas de figure.

Il n’est pas interdit par exemple d’avoir un tarif forfaitaire, ou différent selon le type de biens, de mandat, simple ou exclusif, ou selon la distance du bien par rapport à l’agence… La créativité n’est pas interdite. Le tarif “par négociateur” par contre, utilisé par certaines agences et réseaux, pose question.

Quant à l’affichage en vitrine, rappelons qu’il doit être fait “dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location”. Ce qui est certes un peu compliqué pour les agences commercialisant des biens de luxe et qui ont coutume de n’en présenter qu’un dans un très grand format… Même hors ce cas un peu extrême, on trouve encore trop souvent des tarifs scotchés à la va-vite dans un coin sombre.

Il est vrai que la profession a eu son compte de nouvelles réglementations ces dernières années, que ce n’est pas fini, et qu’il faut bien prendre aussi le temps de travailler.

Mise à jour : les agences ont désormais le droit de négocier à la baisse leurs honoraires… depuis l’arrêté du 26 janvier 2022 entré en vigueur le 1er avril 2022.

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.

À propos de l'auteur Jean Claude MIRIBEL