Causes de nullité des mandats immobiliers

10/08/2017 Jean Claude MIRIBEL Professions immobilières 152

Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.

Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier.  Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.

  • Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
  • L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
  • La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
  • Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
  • Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
  • Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
  • Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
  • Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
  • Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
  • Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
  • Ils doivent être limités dans le temps;
  • Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
  • En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
  • Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ; 
  • Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
  • Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.

Cette nullité est désormais relative.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.

Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !

Mais tout formalisme n’est pas inutile, il faut encore avoir un mandat écrit, que le montant des honoraires soit déterminé ou déterminable, qu’il n’y ait pas d’ambiguïté quant à la partie en ayant la charge… pour éviter la perte du droit à honoraires..

Exemple de défaut d’acquiescement à des actes de gestion ultérieurs :

Cour de cassation, Chambre civile 1, 12 novembre 2020, 19-14.025 19-14.112, publié au bulletin : il résulte de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi nº 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, disposition d’ordre public, que les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée (à savoir les mandats de vente) lorsqu’il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu’il en délivre. Cette omission est sanctionnée par la nullité du mandat. L’agence avait invoqué un commencement d’exécution, ce qui n’avait pas été retenu, à juste titre, par la Cour d’appel.

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152 Commentaires

  1. Bonjour j’ai envoyer une lettre en recommandé avec avis de réception pour les prévenir que lors de la signature du mandat chez moi je n’avais pas eu la copie du mandat ni le document permettant l’annulation ( délai de rétration obligatoire pour démarchage ) pas eu de réponses, pas accepté le recommandé …..j’ai envoyer 2 recommandés un a l’agence et l’autre au siège que faire ?

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    • Bonjour,
      Vous n’avez rien à faire, considérez simplement que le mandat est nul, l’agence n’osera pas s’en prévaloir, sauf à risquer de graves sanctions.

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  2. Bonjour,

    merci pour votre réponse.
    Nous en avons informé l’agent immobilier mais il nous dit que comme c’est nous qui l’avons sollicité, la clause de renonciation n’est pas valable et le mandat ne peut être nul. Est-ce vrai ?

    Cordialement

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    • C’est faux. Voir le Code de la consommation art. L 121-1 ° Contrat hors établissement : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur :
      a) Dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d’une sollicitation ou d’une offre faite par le consommateur ; »
      Que ce soit à l’agence ou hors établissement, l’agence aurait dû vous remettre une information précontractuelle et vous laisser immédiatement un exemplaire du contrat.

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  3. Bonjour,
    J’ai signé un mandat exclusif le 23/7 (non daté, l’agent immo voulait la noter lui-même), la description du bien, le prix, ainsi que ses paraphes ont été ajouté plus tard par lui.
    Il ne m’a donc pas laissé d’exemplaire.
    Lorsque j’ai voulu me rétracter pour passer en mandat semi-exclusif, il m’a envoyé une copie par mail le 3/8 (manque une page, erreur dans le prix de vente en toutes lettres).
    Quelle date dois-je prendre en compte pour le delai de rétractation de 14 jours, puisque je n’ai reçu un exemplaire que le 3/8?
    Merci,
    Cordialement

    Répondre

    • Bonjour,
      Le 3/8 bien sûr puisqu’avant vous n’aviez pas les éléments pour vous décider.
      Le fait de ne pas laisser son exemplaire au mandant dès la signature constitue une infraction pénale, en cas de signature hors établissement.

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      • vous devez retenir la date ou vous avez eu le mandat donc le 3 aout.
        si il agit comme cela il est peut etre plus prudent d’annuler directement
        ce mandat et d’en signer un ou deux avec d’autres agences plus compétentes.
        Car si il ne sait pas qu’il faut remplir le mandat et en donner une copie
        immédiatement au client il ne doit pas être agent immobilier.

    • Je vous remercie, j’envoie dès demain une LRAR.

      Effectivement, il n’est pas “agent” mais conseiller. J’ai appris qu’il avait des méthodes “douteuses” et n’en serait pas à son premier coup..

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  4. Mr FLORENT
    OUI ENVOYEZ UN COURRIER EN RAR indiquez bien dessus que n’ayant pas eu le mandat de vente à sa signature, mais seulement 8 jours après, vous n’avez pas eu la possibilité de le lire, que a loi oblige qu’un exemplaire soit remis au vendeur le jour même de la signature. Qu’il y a des anomalies, et que n’arrivant pas à le joindre vous ANNULEZ DE PLEIN DROIT CE MANDAT QUI EST CADUC.

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  5. Bonjour, le samedi 10 août je suis contactée au téléphone par un agent immobilier iad qui m’explique qu’elle a une personne qui souhaite acheter un appartement dans mon village et qu’elle a vu mon annonce sur paru vendu mais toutefois elle souhaite visiter avant de le faire visiter à cette personne. Je trouve ça normal et on se donne rendez vous le 14 août. Ce jour là, déjà elle est en retard de plus d’une heure. Elle trouve mon appart sublime et me dit qu’elle va déclencher la visite. Je la vois sortir des papiers et commencer à les remplir, je lui demande ce quelle fait et elle me dit qu’elle prépare le mandat, je lui répond ben non, vous avez un mandat de recherche !!!! Elle m’explique que ça ne marche pas comme ça et que si je veux vendre à cette personne il faut un mandat de vente. Donc on signe le mandat exclusif bien sur, sinon c’est pas rigolo…. Ça fait plus d’un mois que j’attend cette visite et je l’ai au téléphone toutes les semaines et elle me raconte à chaque fois des tas d’histoire (vacances, répond pas à ses appels, ….) Je me suis faite avoir tout simplement, elle m’a raconté des histoires pour me faire signer un mandat. Aujourd’hui je lui envoie un sms pour lui dire qu’elle n’a pas été honnête avec moi. Elle me répond DSL les 3 personnes intéressées n’ont pas répondu… Que puis je faire ? Je voudrai me libérer de ce mandat qui a été signé à cause d’un mensonge délibéré de l’agent ?

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    • Bonjour,
      Dans un premier temps essayez de trouver une cause de nullité, en vous aidant de la liste ci-dessus, puis dénoncez le mandat en l’invoquant. Si vous ne trouvez rien envoyez une LRAR de dénonciation en invoquant l’abus de confiance, l’agence devrait laisser tomber.

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  6. Bonjour,
    j’ai signe un mandat de vente sans exclusivite avec 2 agences immobilieres…aucun problème avec NAIS SOREMA mais avec IAD FRANCE gros problème :

    -le 21 juin 2019 signature avec l’agent IAD FRANCE du mandat non exclusif…l’agent devait me rendre mon exemplaire après l’avoir dûment complèté…

    -demandes a maintes reprises en juin et début juillet de mon exemplaire du mandat( par téléphone) “pas de probleme, je m’en occupe disait il” et toujours rien…

    -Mi juillet j’ai eu une offre d’achat entre particuliers, je lui ai donc demandé les clés ainsi que mon exemplaire du mandat au cas ou la vente d’aboutirai pas

    -toujours rien…j’ai donc fait mes demandes par SMS pour avoir une trace …

    -le 5 aout je lui demande les cles et la copie du mandat, il me téléphone et me dit s’en occuper le soir même …le 7 aout il me repond “je suis en vacances”

    -le 27 aout je lui redemande mes cles et mon exemplaire…pas de nouvelles il ne reponds pas

    -29 aout la maison est en vente sur internet, je lui envoie un SMS pour qu’il la retire, mes rende les cles, et me fais parvenir mon exEmplaire…

    -05 septembre toujoUrs pas de nouvelles , nouvelle demande par SMS

    -IL ME REND ENFIN MES CLES MAIS PAS MA COPIE DE MANDAT DE VENTE

    – nouvelle demande par SMS il ne repond pas…

    -je l’ai enfin au téléphone, il me dit ne plus avoir le document car archive, c’est son siège qui l’a en sa possession…
    il m’accuse de harcèlement, me dit qu’il s’assoit sur sa com…qu’il a fait tout le boulot …enfin, il va s’en occuper!!!

    J’AI EU UN MAIL AVEC COPIE DU MANDAT LE 13 SEPTEMBRE (SIGNATURE DU 21 JUIN QUAND MEME) ALORS Q’IL YA EU COMPROMIS DE VENTE ENTRE PARTICULIER LE 26 JUILLET

    JE PENSE QUE CE MANDAT EST NUL DEPUIS LE DEBUT COMMENT FAIRE?

    MERCI

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    • Bonjour,
      Bien sûr que ce mandat est nul, puisque vous pouvez prouver que votre exemplaire ne vous a jamais été remis. Vous n’avez donc même pas à le dénoncer.

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  7. Bonjour
    en mars dernier , nous avons signe un compromis d’agence pour la vente de notre maison .
    les acheteurs n’ont pas obtenus leur prêt et l’agence ne nous a pas prévenu . les délais , clause suspensive ont été depaseesetc … nous avons résilié tout contrat de vente avec cette agence . nous étions en droit de demander le montant de 10 % de la vente , mais n’avons,s pas voulu plomber ce jeune couple sympathique si mal conseille par cette agence .
    aujourd’hui oui ces mêmes acheteurs peuvent avoir un prêt , leur situation financière ayant évolué favorablement .
    Bien sur nous passons en direct . sur le mandat de vente originale il y a une clause pénale stipulant que nous ne pouvons pas vendre en direct dans un délai de …..aux personnes présentées par l’agence . Le délai n’est pas rempli .Partout nous lisons que la clause devient nulle si ce délai est indéterminé ou excessif . Bien sur mandat de vente résilié en Mai auprès de cette agence .( mandat non exclusif )
    Merci de nous rassurer et nous confirmer que nous pouvons vendre en direct sans soucis.
    Réponse urgente s’il vous plait.
    bien cordialement
    Suzanne guillemet

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  9. Bonjour, après la signature d’un mandat en exclusivité le 19 septembre, je constate que les honoraires indiqués sur le site de l’agence et ceux indiqués sur le mandat que j’ai signé sont différents. Puis je demander la nullité de celui ci. Il n’y a pas eu de démarchage de la part de l’agence

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  10. Bonjour,
    Si le montant d’honoraires porté sur votre mandat est supérieur à celui du tarif, vous pouvez en invoquer la nullité. Faites le par LRAR par précaution.

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