Que contrôlent les DDCCRF dans une agence immobilière « transactions » ?
L’inspecteur va d’abord vérifier que l’agence immobilière et tous les intervenants sont en règle.
Il va prendre connaissance de la carte professionnelle (d’agence ou de succursale), vérifier l’existence d’une assurance RCP et éventuellement de la garantie financière, contrôler les affichages obligatoires (en vitrine et dans les lieux où est reçue la clientèle) :
– carte professionnelle ;
– garantie financière ;
– mention de non perception de fonds le cas échéant ;
– affichage des tarifs de l’agence (bien visibles près de l’accès) ;
En cas de garantie financière avec perception de fonds il pourra vérifier le registre répertoire, le carnet de reçus, la balance mensuelle et l’état spécial de mise en service des carnets de reçus.
Il peut demander la liste des négociateurs, vérifier les attestations « art. 9 » et, pour ceux ayant le statut d’agent commercial, l’attestation d’assurance RCP.
Il pourra vérifier les mentions légales du site internet.
Contrôle des annonces.
Le contrôleur aura avec lui des publicités faites par l’agence les semaines précédentes sur les journaux, sur internet, et en vitrine.
Il va demander pour chaque affaire de lui présenter le mandat, et de prouver que l’information précontractuelle a bien été délivrée, conformément aux articles L 111-1 et suivants du Code de la consommation. Cette obligation introduite par la loi « Hamon » est encore trop méconnue des agences.
Il va vérifier que le mandat est inscrit chronologiquement dans le registre des mandats, que la publicité est conforme aux mentions du mandat.
Il faut que l’agence puisse prouver toutes les allégations passées en publicité, et à l’inverse que toutes les « caractéristiques essentielles » d’un bien ont été mentionnées dans la publicité ; il a été reproché à des agences de n’avoir pas mentionné la présence d’un gardien, le type de chauffage, le fait que l’appartement soit au troisième étage sans ascenseur, ou le coût de l’entretien des espaces verts… Ce, en vertu du Code de la consommation, article L 121-2 : « une pratique commerciale est trompeuse lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants : (…) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service » ;
Il vérifiera bien sûr que toutes les mentions obligatoires sont présentes : statut d’agent commercial, n° et lieu d’immatriculation au RSAC, et en cas de vente d’un lot de copropriété, si le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots dans l’immeuble, le montant moyen annuel de la quote-part des charges courantes dans le budget prévisionnel supportées par le vendeur, les procédures en cours, et si la copropriété a dû demander en justice la désignation d’un mandataire, administrateur ou expert spécial pour assurer la gestion, la remise en état de l’immeuble ou le recouvrement des impayés.
Le montant TTC des honoraires, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, doit être indiqué en pourcentage du prix. Dans ce cas le prix de référence est le « net vendeur », mais le prix doit être présenté honoraires inclus de façon à ne pas afficher des prix artificiellement moins élevés que la concurrence. (Cet article a été écrit avant l’arrêté du 10 janvier 2017, voir ci-dessous).
Attention à ne passer aucune publicité sans le DPE : les DDCCRF considèrent qu’il s’agirait là d’une concurrence déloyale vis à vis des autres agences qui elles respecteraient la loi.
La mention « FAI » est également à proscrire, sauf si le prix est présenté honoraires inclus à la charge de l’acquéreur. Pour la Cour de cassation, en présence d’une telle mention, les honoraires sont « nécessairement à la charge de l’acquéreur ». Il n’y a en effet juridiquement pas d’honoraires dans un prix “honoraires charge vendeur” même si l’on comprend bien qu’ils sont compris économiquement.
Strict respect du barème d’honoraires ?
Le barème d’honoraires ne peut pas être dépassé, sous peine de sanctions pénales, mais désormais il est considéré comme un tarif “maximum” c’est à dire que l’on peut faire des rabais “à la tête du client”, ce qui était jusqu’à il y a peu formellement interdit…
Attention à ne pas « basculer » les honoraires à la charge de l’acquéreur, alors qu’ils étaient initialement à la charge du vendeur : l’inspecteur considèrera que c’est dans le but de ne pas avoir à mentionner le montant des honoraires en publicité.
Il vérifiera si le barème précise bien qui, du vendeur ou de l’acquéreur, a la charge des honoraires, et contrôlera si les annonces sur internet sont en conformité sur ce point.
Si une annonce précise « vendu », il pourra vérifier que le bien a été vendu par l’agence, sinon la publicité serait trompeuse.
En ce qui concerne les locations loi de 89, il vérifiera que les honoraires à la charge du locataire ne sont pas supérieurs à ceux du propriétaire, et que ces derniers ont été effectivement perçus.
Respect des obligations TRACFIN
Bien évidemment il contrôlera la mise en place d’une procédure « TRACFIN » : protocole d’évaluation des risques, des risques aggravés, information et formation du personnel… Les amendes constatées sont de plus en plus élevées, et peuvent se monter à 5 000 000 d’euros. Cliquez ici pour voir le questionnaire que les contrôleurs demandent de remplir.
Il faut pouvoir prouver que l’on a respecté la procédure pour chaque affaire !
Médiateur
Depuis le 1er janvier 2016 tout professionnel doit proposer à ses clients consommateurs une procédure gratuite de médiation, conformément aux articles L 152-1 et suivants du Code de la consommation, et l’indiquer “sur tous documents” ainsi que sur son site internet. Ne pas oublier d’indiquer les coordonnées du médiateur. Le médiateur peut être actionné par tous les clients avec qui l’agence a une relation contractuelle (en principe les mandants).
Diagnostiqueurs
Les contrôles peuvent porter également sur les collusions éventuelles agents immobiliers – diagnostiqueurs, attention à ne pas toucher de ristournes de la part des diagnostiqueurs, voire de diagnostics gratuits, ce serait contraire à l’obligation légale d’indépendance. Il vaut mieux travailler avec plusieurs diagnostiqueurs et pouvoir le prouver.
Contrôle des clauses des mandats et autres documents contractuels dits « d’adhésion »
En vertu du nouvel article 1171 du Code civil, il pourra vérifier si les mandats proposés par l’agence ne contiennent pas de clauses créant un « déséquilibre significatif » entre les parties. « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. »
Et bien évidemment toutes les mentions obligatoires devant apparaître sur les mandats, moyens de diffusion des annonces commerciales, reproduction de l’article L 215-1 du Code de la consommation pour les mandats à tacite reconduction, pour les mandats exclusifs périodicité des compte-rendus ainsi que les actions que le mandataire s’engage à réaliser, sans oublier la reproduction du deuxième alinea de l’article 78 du décret de la loi Hoguet…
Et la conformité des mandats “hors établissement” évidemment.
Liste non exhaustive.
PS : l’arrêté du 10 janvier 2017 impose de nouvelles obligations concernant la publicité. En résumé : le tarif du professionnel doit être accessible depuis chaque annonce en ligne. Il doit notamment, pour les transactions, préciser à la charge de quelle partie sont les honoraires : le vendeur, l’acquéreur, partagés ? Dans ce dernier cas, selon quelles modalités ? Les mentions du genre “à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur accepte de les prendre à sa charge” ou “selon ce qui aura été prévu au mandat” sont à proscrire dorénavant : il faut pouvoir identifier le payeur final à partir du barème.
Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, la publicité doit indiquer “honoraires charge vendeur”.
Lorsque les honoraires sont charge acquéreur, la publicité doit mentionner en premier le prix honoraires inclus, puis en plus petit le prix hors honoraires, enfin le pourcentage d’honoraires du prix hors honoraires.
La mention du prix est dorénavant obligatoire sur chaque annonce.
Voici une analyse de la DGCCRF.
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Bonjour,
Je souhaiterais avoir les contacts d’un inspecteur des contrôles DGCCRF des agences immobilières pour me permettre d’avoir des informations.
Merci.
Cordialement,
LL
Bonjour,
Prenez contact directement avec la ddccrf de votre département.
Bonjour Mr Miribel, pour compléter simplement votre article, il faut aussi dire que les inspecteurs vérifient aussi les derniers dossiers de vente (vous l’avez dit sans les citer en parlant du respect des honoraires et le fait d’éviter la bascule sur l’acquéreur lorsqu’au départ les honoraires étaient charges vendeur).
Habituellement, ils demandent les 5 derniers dossiers de vente ; d’où l’intérêt de mettre en place une procédure dans les agences en mettant dans chaque dossier de vente un process (mandat, avenant, diagnositcs, compromis, facture d’honoraires, échange de mails avec les clients si négociation sur le prix et honoraires et le cas échéant récupérer l’ace authentique du notaire 6/9 moi plus tard).
Sinon pour Tracfin, 48 agences (région Languedoc Roussillon et autours) ont eu droit à 1500 € d’amendes pour non mise en place de la procédure).
Pour qu’un contrôle se passe bien, il faut que les inspecteurs n’aient rien à chercher et que tous les dossiers soient carrés. Ils trouveront toujours une remarque à faire mais cela s’arrêtera là.
Bien cordialement.
Bonjour, j’aimerai dénoncer une agence qui me semble t il a tenté d’abuser de notre confiance. Nous étions en contact avec une agence qui avait mis en vente une maison à Valréas. Sur l’annonce, n’était pas précisé qu’elle était louée. L’agent nous a certifié jusqu’au moment de la signature du compromis de vente que la locataire allait partir rapidement, et quand on a demandé un écrit de sa part…. et bien comme par hasard, la locataire n’avait rien trouvé…. et a jusqu’à novembre pour quitter les lieux…. sauf qu’elle a 3 enfants, et donc ne sera pas expulsable!!!
Extraordinaire…. l’annonce a été remise sans aucune précision sur le fait qu’elle est louée…. ne serait ce pas un abus????
Bien cordialement
Bonjour,
Cet état de fait aurait dû vous être signalé immédiatement, et pour bien faire même sur l’annonce.
bonjour.nous vous informons que l’agence Simmons d’Amboise a, après la signature du compromis(le 1 avril) oublié de nous prévenir que le certificat de conformité d’assainissement était refusé.Le vendeur a donc fait installer un sanidouche a bon marché : personne ne nous a prévenus Depuis nous avons découvert une cuve a mazout enterrée contenant 150 l de mazout .Des experts, un avocat pensent que ces problèmes ne sontpas des vices cachés bien que connus des vendeurs Le notaire connaissait la maison,il l’avait à la vente!.D’autres soucis radiateur éclaté mais fermé,conduit détérioré lors de l’installation du sanidouche ETC….Nous sommes âgés il est clair que l’agent immobilier n’a pas fait son travail et qu’il est difficile de faire confiance a de tel vendeur.Les clauses noires ont été utilisées par le notaire pour protéger des amis .Les abus de confiance ,de faiblesse ,sont gommés les clauses font lois.Nous ajoutons que le rapport d’huissier parfait a été ignoré et repris lors d’une contre visite réalisée par l’avocat.De nos jours les tous PÜISSANTS gagnent.La recherche de la vérité coûte trop cher nousl’avons constaté .Cordialement.
bonjour,
je ne comprends pas : depuis le 1er janvier 2011, l’étiquette énergie dite “classe énergie” doit être mentionnée dans l’annonce de vente. Pourtant, de plus en plus d’annonces de ventes immobilières ne l’indique pas. Exemple : site internet “bienici”, Réf. de l’annonce : 340292371 Honoraires à la charge du vendeur. Prix : 95 000 €, honoraires à la charge du vendeur
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Je n’ai pas pu retranscrire toute l’annonce, c’est uniquement pour démontrer l’absence du DPE. Etant actuellement à la recherche d’un bien à la vente je suis impressionnée du nombre d’annonces qui ne l’indique pas. Une agence m’a même assurée qu’il n’était obligatoire qu’au passage chez le notaire. Si l’information concernant le DPE est obligatoire, pourquoi les agences immobilières ne semblent pas inquiétées. Sont elles pénalisées pour ce manque ?
Cordialement,
L. MARY
Bonjour,
Vous avez raison, cette obligation est très peu respectée.
La première raison est que cette obligation a un coût, à la charge des propriétaires, et que beaucoup refusent.
La deuxième est que les agences acceptent souvent de prendre un bien en vente sans DPE, car si elles ne le font pas, un concurrent le fera et leur soufflera l’affaire sous le nez.
Il y a parfois des sanctions, mais rarement
Voir cet article sur le sujet “absence de DPE” :
https://cimm.blog/professions-immobilieres/dpe-et-concurrence-7415.html
Bonjour,
Effectivement c’est normalement obligatoire. Sachez que les DPE se réalisent aujourd’hui avec les factures de consommations des occupants. Hors, beaucoup de logements sont vendus inoccupés. Donc dpe vierge.
Si je peux vous donner un conseil prenez ce diagnostic à la légère car il peut être différent pour le même logement, en effet c’est la consommation de l’occupant qui fait varier le classement.
Il est important de Regarder, si les murs du logement sont doublés, les menuiseries en simple ou double vitrage, isolation des combles, mode de chauffage, l’exposition…
Le dpe ne prend pas en compte tous ses éléments qui sont très importants.
Bonne recherche.
Bonjour Monsieur MIRIBEL
Je vous remercie de votre réponse.
Il est bien dommage que toutes les agences ne s’harmonisent pas à ce sujet.
Cordialement,
Bonsoir,
Je vends mon bien via une agence immobilière depuis plusieurs mois. Celle-ci a changé récemment l’affichage du prix de vente de mon bien, en-dessous du prix net vendeur attendu, sans mon accord évidemment. Actuellement en train de perdre un acheteur à cause de cette malhonnêteté, quels recours puis-je avoir pour mettre ce professionnel devant ses responsabilités et obtenir des dommages & intérêts ?
Merci d’avance pour vos lumières.
Cordialement
Bonjour,
Gardez bien la preuve de ces publicités.
Si vous voulez un dédommagement, la seule solution est de prendre un avocat et d’intenter une procédure.
Vous pouvez également prévenir la DDCCRF (ou DDPP), qui décidera d’intervenir ou non, et de sanctionner.
Bonjour, le contrôleur de la DGCCRF qui vérifiera les documents pourra remonter à combien d’années précédant le contrôle ? Merci. Cordialement.
Bonjour,
Il n’y a pas de limite fixée par les textes mais leur rôle est de contrôler les pratiques actuelles. Habituellement ils se contentent de remonter à quelques mois, sauf s’ils viennent pour un dossier précis.
Bonjour JCM, merci de votre réponse, c’est pour une agence qui travaille sans carte professionnelle. Cordialement.