Que contrôlent les DDCCRF dans une agence immobilière « transactions » ?
L’inspecteur va d’abord vérifier que l’agence immobilière et tous les intervenants sont en règle.
Il va prendre connaissance de la carte professionnelle (d’agence ou de succursale), vérifier l’existence d’une assurance RCP et éventuellement de la garantie financière, contrôler les affichages obligatoires (en vitrine et dans les lieux où est reçue la clientèle) :
– carte professionnelle ;
– garantie financière ;
– mention de non perception de fonds le cas échéant ;
– affichage des tarifs de l’agence (bien visibles près de l’accès) ;
En cas de garantie financière avec perception de fonds il pourra vérifier le registre répertoire, le carnet de reçus, la balance mensuelle et l’état spécial de mise en service des carnets de reçus.
Il peut demander la liste des négociateurs, vérifier les attestations « art. 9 » et, pour ceux ayant le statut d’agent commercial, l’attestation d’assurance RCP.
Il pourra vérifier les mentions légales du site internet.
Contrôle des annonces.
Le contrôleur aura avec lui des publicités faites par l’agence les semaines précédentes sur les journaux, sur internet, et en vitrine.
Il va demander pour chaque affaire de lui présenter le mandat, et de prouver que l’information précontractuelle a bien été délivrée, conformément aux articles L 111-1 et suivants du Code de la consommation. Cette obligation introduite par la loi « Hamon » est encore trop méconnue des agences.
Il va vérifier que le mandat est inscrit chronologiquement dans le registre des mandats, que la publicité est conforme aux mentions du mandat.
Il faut que l’agence puisse prouver toutes les allégations passées en publicité, et à l’inverse que toutes les « caractéristiques essentielles » d’un bien ont été mentionnées dans la publicité ; il a été reproché à des agences de n’avoir pas mentionné la présence d’un gardien, le type de chauffage, le fait que l’appartement soit au troisième étage sans ascenseur, ou le coût de l’entretien des espaces verts… Ce, en vertu du Code de la consommation, article L 121-2 : « une pratique commerciale est trompeuse lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants : (…) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service » ;
Il vérifiera bien sûr que toutes les mentions obligatoires sont présentes : statut d’agent commercial, n° et lieu d’immatriculation au RSAC, et en cas de vente d’un lot de copropriété, si le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots dans l’immeuble, le montant moyen annuel de la quote-part des charges courantes dans le budget prévisionnel supportées par le vendeur, les procédures en cours, et si la copropriété a dû demander en justice la désignation d’un mandataire, administrateur ou expert spécial pour assurer la gestion, la remise en état de l’immeuble ou le recouvrement des impayés.
Le montant TTC des honoraires, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, doit être indiqué en pourcentage du prix. Dans ce cas le prix de référence est le « net vendeur », mais le prix doit être présenté honoraires inclus de façon à ne pas afficher des prix artificiellement moins élevés que la concurrence. (Cet article a été écrit avant l’arrêté du 10 janvier 2017, voir ci-dessous).
Attention à ne passer aucune publicité sans le DPE : les DDCCRF considèrent qu’il s’agirait là d’une concurrence déloyale vis à vis des autres agences qui elles respecteraient la loi.
La mention « FAI » est également à proscrire, sauf si le prix est présenté honoraires inclus à la charge de l’acquéreur. Pour la Cour de cassation, en présence d’une telle mention, les honoraires sont « nécessairement à la charge de l’acquéreur ». Il n’y a en effet juridiquement pas d’honoraires dans un prix “honoraires charge vendeur” même si l’on comprend bien qu’ils sont compris économiquement.
Strict respect du barème d’honoraires ?
Le barème d’honoraires ne peut pas être dépassé, sous peine de sanctions pénales, mais désormais il est considéré comme un tarif “maximum” c’est à dire que l’on peut faire des rabais “à la tête du client”, ce qui était jusqu’à il y a peu formellement interdit…
Attention à ne pas « basculer » les honoraires à la charge de l’acquéreur, alors qu’ils étaient initialement à la charge du vendeur : l’inspecteur considèrera que c’est dans le but de ne pas avoir à mentionner le montant des honoraires en publicité.
Il vérifiera si le barème précise bien qui, du vendeur ou de l’acquéreur, a la charge des honoraires, et contrôlera si les annonces sur internet sont en conformité sur ce point.
Si une annonce précise « vendu », il pourra vérifier que le bien a été vendu par l’agence, sinon la publicité serait trompeuse.
En ce qui concerne les locations loi de 89, il vérifiera que les honoraires à la charge du locataire ne sont pas supérieurs à ceux du propriétaire, et que ces derniers ont été effectivement perçus.
Respect des obligations TRACFIN
Bien évidemment il contrôlera la mise en place d’une procédure « TRACFIN » : protocole d’évaluation des risques, des risques aggravés, information et formation du personnel… Les amendes constatées sont de plus en plus élevées, et peuvent se monter à 5 000 000 d’euros. Cliquez ici pour voir le questionnaire que les contrôleurs demandent de remplir.
Il faut pouvoir prouver que l’on a respecté la procédure pour chaque affaire !
Médiateur
Depuis le 1er janvier 2016 tout professionnel doit proposer à ses clients consommateurs une procédure gratuite de médiation, conformément aux articles L 152-1 et suivants du Code de la consommation, et l’indiquer “sur tous documents” ainsi que sur son site internet. Ne pas oublier d’indiquer les coordonnées du médiateur. Le médiateur peut être actionné par tous les clients avec qui l’agence a une relation contractuelle (en principe les mandants).
Diagnostiqueurs
Les contrôles peuvent porter également sur les collusions éventuelles agents immobiliers – diagnostiqueurs, attention à ne pas toucher de ristournes de la part des diagnostiqueurs, voire de diagnostics gratuits, ce serait contraire à l’obligation légale d’indépendance. Il vaut mieux travailler avec plusieurs diagnostiqueurs et pouvoir le prouver.
Contrôle des clauses des mandats et autres documents contractuels dits « d’adhésion »
En vertu du nouvel article 1171 du Code civil, il pourra vérifier si les mandats proposés par l’agence ne contiennent pas de clauses créant un « déséquilibre significatif » entre les parties. « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. »
Et bien évidemment toutes les mentions obligatoires devant apparaître sur les mandats, moyens de diffusion des annonces commerciales, reproduction de l’article L 215-1 du Code de la consommation pour les mandats à tacite reconduction, pour les mandats exclusifs périodicité des compte-rendus ainsi que les actions que le mandataire s’engage à réaliser, sans oublier la reproduction du deuxième alinea de l’article 78 du décret de la loi Hoguet…
Et la conformité des mandats “hors établissement” évidemment.
Liste non exhaustive.
PS : l’arrêté du 10 janvier 2017 impose de nouvelles obligations concernant la publicité. En résumé : le tarif du professionnel doit être accessible depuis chaque annonce en ligne. Il doit notamment, pour les transactions, préciser à la charge de quelle partie sont les honoraires : le vendeur, l’acquéreur, partagés ? Dans ce dernier cas, selon quelles modalités ? Les mentions du genre “à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur accepte de les prendre à sa charge” ou “selon ce qui aura été prévu au mandat” sont à proscrire dorénavant : il faut pouvoir identifier le payeur final à partir du barème.
Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, la publicité doit indiquer “honoraires charge vendeur”.
Lorsque les honoraires sont charge acquéreur, la publicité doit mentionner en premier le prix honoraires inclus, puis en plus petit le prix hors honoraires, enfin le pourcentage d’honoraires du prix hors honoraires.
La mention du prix est dorénavant obligatoire sur chaque annonce.
Voici une analyse de la DGCCRF.
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FRAUDE DANS UNE ESTIMATION DE MAISPN ET FRAUDE DE L INTERET DU PRET 4.9 AU LIEU DE 1.5 %
ge money bank a magouillé la valeur de ma maison estimation : 2
ET INTERET DE 4.9% ET NPN LEGAL DE 1.5%
Bonjour,
Je suis en passe d’acheter un terrain.
Le prêt est accepté mais la banque attend le retour du crédit logement.
Je devais apporter un accord de prêt au 5/04/19 j’ai contacté l’agence pour les tenir informer du retour de la banque.
L’agence immobilière a appelé la banque pour savoir ce qui bloquait… a t elle le droit de le faire.
Dans l’attente de vous lire.
Merci de l’intérêt que vous porterez à cette question
Bonjour,
L’agent immobilier doit s’assurer de la solvabilité du candidat acquéreur (Cass. 1re civ., 19 janvier 1988, n° 86-11829). A défaut il engagerait sa responsabilité vis à vis du vendeur, en lui faisant immobiliser inutilement son bien. Il peut demander un certain nombre de renseignements à l’acquéreur (fiches de paie, avis d’imposition…). Il n’est pas anormal qu’il se renseigne auprès des organismes bancaires pour s’assurer que le dossier soit en bonne voie, et pouvoir en informer le vendeur.
Bonjour,
Que risque une agence qui continue de publier des annonces pour un bien dont elle n’a plus de mandat de vente ?
En tant que vendeur, quels actions ai-je pour faire cesser cette publicité mensongère ?
Merci de vos réponses.
Bonjour,
Vous pouvez envoyer un mail pour prendre date, puis une LRAR. Ensuite il y a le procès, la DDCCRF… Si l’agence est de mauvaise foi elle risque une sanction, mais de nombreux sites internet mettent longtemps à enlever les annonces. Certains même les “aspirent” sans rien demander à personne et ne les enlèvent jamais, même si c’est rare et s’il s’agit généralement de sites mineurs, c’est pénible.
Bonjour,
L’annonce de l’agent immobilier est totalement fausse: surface habitable de 80m2 et non de 90m2.
Surface du terrain: il manque 74m2 par rapport à celle indiquée sur l’annonce
Chaudière neuve alors que celle ci est de 2015
Volets roulants alors qu’il n’y en a pas.
Elle m’annonce que la toiture a été vérifiée, alors que le propriétaire m’a indiqué ne rien avoir fait.
Aucun suivi de dossier, nous avons fait tout le boulot à sa place.
Quelles sont mes possibilités par rapport à cet agent?
Merci!
Bonjour,
Je suppose que vous êtes devenu propriétaire.
Il vous faut impérativement garder la preuve de cette publicité. A partir de là estimez votre préjudice, et essayez un accord amiable, directement puis par l’intermédiaire du médiateur (l’agence doit communiquer sur tous documents et sites internet l’adresse du médiateur). Cette procédure est gratuite, mais il faut avoir tenté un accord amiable avant. En cas d’échec intentez une action en publicité mensongère, prenez un avocat, vous aurez le choix entre les procédures civile et pénale.
Bonjour JCM et merci pour votre réponse qui confirme ce que je pensais.Je vais tenter un accord amiable avec sa hiérarchie et si négatif, contacter leur médiateur.
Heureusement j’ai fait une copie de l’annonce initiale.
Bonjour
Dans la ville où je réside il est d’usage que certaines agences imposent un seul diagnostiqueur ; celui ci n’est pas certifié en DPE et il arrange le diagnostic amiante pour l’agence en échange de missions
Cas concret, en 2016 lors d’un achat un diagnostic amiante a été réalisé avec résultat négatif, en 2019 un second diagnostic lors de la vente du même bien et le diagnostic amiante est positif. Deux diagnostiqueurs différents; celui de 2016 via l’agence immobilière, et le second trouvé dans les pages jaunes.
Que peut on faire pour cesser les pratiques malhonnête de ces agences?
Merci
Bonjour,
Il faut commencer par mettre en cause le diagnostiqueur auprès de la DGCCRF, en lui fournissant le plus possible d’éléments. C’est elle qui tirera les ficelles ensuite.
Bonjour,
En lisant votre article, j’ai pris conscience, je vous cite :”Le montant TTC des honoraires, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, doit être indiqué en pourcentage du prix.”
or un agent immobilier vient de m’envoyer le mandat pour la vente de mon appartement il est indiqué que les honoraires seront de 7000€ TTC (aucun pourcentage) et la case à la charge de l’acquéreur est cochée, il s’agit alors stipulée comme tel d’une rémunération fixe de l’agence ? et non au pourcentage comme le prétend mon agent immobilier? car au téléphone il me dis maintenant qu’ en fait sa commission est de 6%. Ma question est alors simple : pourquoi ne l’indique t’il pas sur le mandat ce fameux 6%? Je me demande si c’est pas une volonté de me tromper car dans ce cas peu importe le prix de vente finale de mon bien, il touchera toujours les 7000€ d’honoraires? et ce même si je négocie à la baisse le prix de mon bien avec le futur acquéreur? Je serais la seule à concéder une baisse de prix pour lui la commission ne bouge pas.
Qu’en pensez vous? a t’il le droit de ne pas indiquer le % sur mon mandat si après il m’assure oralement qu’il pratique une commission de 6%. J’ai l’impression qu’il essaie de me tromper et n’étant pas professionnelle car c’est ma première vente je me pose la question.
Merci pour votre réponse et votre aide
Bonjour,
Ce n’est qu’en publicité que le pourcentage d’honoraires doit être indiqué lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, pas sur le mandat. L’agent peut indiquer une somme sur le mandat.
En ce qui concerne la négociation éventuelle vous serez libre de renégocier éventuellement les honoraires avec l’agence, au vu d’une proposition de prix inférieure au prix du mandat.
Merci pour votre réponse ma question me semble légitime car je ne trouve pas ses conditions tarifaire sur son site internet et en lui demandant il ne les justifie pas non plus on dirait que c’est un peu à la tête du client.
Etant à distance, je ne peux pas aller à son agence pour voir l’affichage et je n’ai pas de réponse quant à ses barèmes de commissions il me semblait tout de même qu’il fallait un affichage et une communication claire sur ses supports de communication (d’agence, site internet….). D’où mon interrogation car ce point reste très flou, il m’a envoyé une simulation et quelque soit le prix de vente du bien il en ressort les 7000€ de commission je vous donne exactement les estimations donné par l’agent dans son mail: “entre 112 000 € et 114 000 € honoraires inclus soit entre 105 000 € et 107 000 € net vendeur”. si vous calculé on tombe quelque soit le prix de vente sur 7000 € donc c ‘est bien une rémunération fixe et le fameux % DE 6% du coups ne correspond plus qu’on soit à 112k€ ou 114K€.
Le tarif de chaque agence doit être accessible sur son site internet, et à partir de toutes ses annonces sur internet. Si ce n’est pas le cas c’est une infraction.
Bonjour, vente d’une maison dans 4 agences : surface habitable différente à chaque fois, indication aerothermie fausse, quartier faux… est-ce légal ?
Bonjour je vous explique mon cas Je suis actuellement en recherche de maison j’ai été dans une agence à Goussainville dans l’agence Stéphane Plaza et j’ai remarqué qu’il y avait des choses qu’il se passait un peu bizarre à chaque demande de maison pour visiter ils sont sous compromis de vente entre un mois et 2 mois ils sont remis sur le marché parce que l’accord de crédit n’est pas accepté ensuite on m’a appelé cette semaine pour me faire visiter une maison qui a été remise sur le marché elle a été sous compromis il y a 1 mois et on veut me la faire visiter en rajoutant 20000 € de plus qu’il y a 1 mois et quand je demande de la visiter ils ne sont plus trop d’accord car je l’aurais démontrer que le prix avait augmenté de 20000 € ils ne savent plus quoi me répondre j’aimerais qu’il se passe un contrôle car tu me semble bizarre et à chaque visite c’est des visites rapide il vous montre pas les DPE
C’est Agence n’es pas sérieuse on vous demande pas votre plan de financement on vous fait visiter en vous forçant la main de faire des propositions et la plupart des propriétaires se retrouve avec des acheteurs qui n’ont pas le financement pour une agence connu ce n’est pas acceptable