Honoraires d’agence charge vendeur ou acquéreur ?

Les honoraires de l’agent immobilier pour une vente peuvent être à la charge du vendeur, de l’acquéreur, ou partagés.

L’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (décret de la loi “Hoguet”) est clair :

“Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre.”

La plupart des agences travaillent avec des honoraires à la charge du vendeur ; mais dans certaines régions traditionnellement ils sont majoritairement à la charge de l’acquéreur.

Et de nombreuses agences ont pris l’habitude de changer le débiteur en cours de route : mandat avec honoraires charge vendeur, compromis avec honoraires charge acquéreur pour économiser quelques frais d’acte.

A qui incombe le paiement des honoraires ? 

Eh bien désormais il faut choisir, non pas seulement dès le mandat, mais avant, lors de l’élaboration du barème, quelle partie supportera les honoraires. L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, applicable depuis le 1er avril, précise :

“Les professionnels visés à l’article 1er sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.”

Et toute publicité doit indiquer “A qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction”.

Les prix “effectivement pratiqués”

Notons la notion de prix effectivement pratiqués : il ne s’agit pas d’avoir un barème et de prendre ensuite des honoraires “à la tête du client” ; le tarif doit être respecté. On ne peut prendre ni plus ni moins. La DGCCRF tolère des rabais mais minoritairement, pour des affaires particulières et dans les limites proches des conditions pratiquées.

Or certains réseaux indiquent “montant maximum”…

Et le barème est celui de l’agence. Un très grand réseau de “mandataires” laisse chaque agent commercial faire son propre barème. Or l’agent travaille “au nom et pour le compte du mandant”, il peut faire une réduction sur la part qui lui revient mais ce n’est pas à lui de fixer les conditions offertes aux clients.

En ce qui concerne le choix du payeur, la consultation des tarifs de nombreuses agences (consultation facilitée par l’obligation de les publier sur internet et en vitrine) fait apparaître de nombreuses anomalies.

Peu d’agences apportent cette précision. Elles sont donc en infraction.

Et très nombreuses, et non des moindres, sont celles qui indiquent “à la charge du propriétaire vendeur sauf convention contraire précisée dans le mandat” ; “à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur accepte de les prendre à sa charge” ; mieux encore “Les honoraires sont, selon ce qui aura été prévu au mandat confié par le vendeur et le cas échéant par l’acquéreur ainsi qu’à l’avant contrat de vente, à la charge de l’un ou de l’autre voire les deux” ; on voit bien qu’il y a une valse hésitation, alors que ce que demande le texte est très simple : en prenant connaissance du barème de l’agence, tout un chacun doit être en mesure de savoir qui va payer les honoraires.

Et certains manifestement s’estiment au dessus des lois. Dans le dernier Figaro magazine, des 4 et 5 août 2017, sur 42 annonces, AUCUNE ne respecte ces directives. Impossible de savoir à qui incombent les honoraires. D’ailleurs très souvent il n’y a même pas le prix, qui est pourtant devenu une mention obligatoire (article 3 de l’arrêté sus-mentionné). Quant au DPE, il est majoritairement absent également.

Certes ce n’est pas vital, cela ne change rien en pratique au prix de vente et ne trompe personne puisque, si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le prix sera présenté honoraires inclus puis exclus, ainsi que le pourcentage d’honoraires pour faire bonne mesure (sauf dans le Figaro magazine, bien sûr). Et s’ils sont à la charge du vendeur, l’acquéreur n’en paie pas et n’a pas à s’en soucier.

Mais la loi est la loi et le non-respect des textes par certains donne une mauvaise image de la profession dans son ensemble.

L’arrêté relatif à l’information des consommateurs lors de toute publicité immobilière doit être respecté.

Pourquoi ne pas respecter le texte en décidant une bonne fois que les honoraires seront à la charge du vendeur, ou de l’acquéreur, ou partagés selon des modalités prévues à l’avance ? Ce n’est pas très compliqué.

On peut même envisager des cas où les honoraires seraient à la charge du vendeur, d’autres cas où ils seraient à la charge de l’acquéreur, mais sur des critères objectifs et précis : présence d’hypothèques au delà du prix par exemple, ou vendeur en situation de surendettement. Le choix doit être fait par l’agence, en amont, et non à la tête du client.

 

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51 Commentaires

  1. Il y a peut-être (sic) du lobbying à faire au niveau national (AMEPI, FNAIM etc…) au lieu d’accepter toutes ces réglementations absurdes et pratiquement impossibles à mettre en oeuvre ? Se concerter avec les réseaux de mandataires serait un plus pour avoir plus de poids… Bien’ici ne décolle pas à cause de ça… La simplification des normes et de la réglementation devrait l’objectif essentiel des réseaux, franchises, syndicats etc… On n’en demande pas plus…

  2. Cette réglementation qui enlève désormais toute possibilité au professionnel de revoir ses honoraires à la baisse lors de la négociation est digne des régimes communistes. Pas étonnant quand on sait que ces lois ont été pondues par DUFLOT, COSSE, etc… Voilà ce qu’il résulte d’un gouvernement d’incapables sous Hollande, qui a mis les plus grands ministères dans les mains d’extrémistes de gauche…

  3. Vous semblez vouloir dire que l’agent doit faire le choix une bonne fois pour toutes de charger le vendeur ou l’acquéreur, et donc de se conformer à ce choix pour tous les mandats futurs.
    Ce n’est pas ce que j’ai compris.
    Le montant des honoraires ne change pas qu’il soit charge acquéreur ou vendeur, puisque le texte dit qu’il doit être calculé systématiquement sur le montant hors honoraires, n’est ce pas?

    • Bonjour, Il semble que les honoraires à la charge du vendeur soit calculéS sur le prix honoraires d’agence compris
      si prix de vente net vendeur = 100 000 € et honoraire de 5 %
      1°- Honoraires d’agence charge vendeur : prix de vente HAI : 105 000 € Honoraires = 5% de 105 000 € = 5 250 € et prix de vente net vendeur de 105 000 € – 5 250 = 99 750 €
      2°- Honoraires à la charge de l’acquéreur : Prix de vente net vendeur = 100 000 € et honoraires en sus 5 000 €

      Pour des raisons de sécurité (ne pas se faire doubler par les clients) il est fortement conseiller de ne travailler qu’avec des mandats honoraires d’agence à la charge du vendeur… Cela ne pose aucun problème avec un bon argumentaire et “un peu” d’autorité par rapport aux clients… De toute façon les notaires ne veulent plus que l’on bascule les honoraires à la charge de l’acquéreur et demandent de plus en plus une copie du mandat…

  4. Bonjour, Il semble que les honoraires à la charge du vendeur soit calculéS sur le prix honoraires d’agence compris
    si prix de vente net vendeur = 100 000 € et honoraire de 5 %
    1°- Honoraires d’agence charge vendeur : prix de vente HAI : 105 000 € Honoraires = 5% de 105 000 € = 5 250 € et prix de vente net vendeur de 105 000 € – 5 250 = 99 750 €
    2°- Honoraires à la charge de l’acquéreur : Prix de vente net vendeur = 100 000 € et honoraires en sus 5 000 €

    Pour des raisons de sécurité (ne pas se faire doubler par les clients) il est fortement conseiller de ne travailler qu’avec des mandats honoraires d’agence à la charge du vendeur… Cela ne pose aucun problème avec un bon argumentaire et “un peu” d’autorité par rapport aux clients… De toute façon les notaires ne veulent plus que l’on bascule les honoraires à la charge de l’acquéreur et demandent de plus en plus une copie du mandat…

  5. Pour info, un copié collé du texte officiel Article 3

    “3° Le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l’acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien entendue hors honoraires ; ce montant est précédé de la mention « Honoraires : ».

    • Vous ne parlez que des honoraires à la charge de l’acquéreur, je parle des honoraires à la charge du vendeur… ce qui devrait être pratiqué par tous les professionnels qui considèrent que leur client est le vendeur et que c’est lui qui doit rémunérer le pro, pro ayant conscience qu’il peut aussi se faire doubler “royalement” avec des honoraires à la charge de l’acquéreur… je pratique de cette façon depuis plus de 35 ans sans problème… il suffit d’avoir la volonté de le faire et d’argumenter et ne pas s’occuper des la concurrence…

  6. Bonjour Monsieur Miribel,
    Je me pose une question sur l’histoire du devis comme le fait un réseau de mandataires et de plus en plus d’agences.
    Par exemple, on a un barème à 5 % pour 100 000 et avec ce devis avant la prise de mandat, le bien est toujours à 100 000 et on estime les honoraires à 3.5 pour “faciliter la vente”.
    Il suffit de taper devis honoraires agence sur google et vous trouvez cet exemple.
    Cela me semble correct pour le consommateur (vendeur ou acheteur) mais est-ce légal stricto-sensu ? Merci pour vos éclairages. Cordialement.

    • Les prix “effectivement pratiqués”

      Notons la notion de prix effectivement pratiqués : il ne s’agit pas d’avoir un barème et de prendre ensuite des honoraires “à la tête du client” ; le tarif doit être respecté. On ne peut prendre ni plus ni moins. La DGCCRF tolère des rabais mais minoritairement, pour des affaires particulières et dans les limites proches des conditions pratiquées.

      Loi du 1er Avril 2017

  7. Honoraires charge vendeur : l’arrêté dit que le prix de vente ne doit en aucun cas contenir la part des honoraires charge vendeur… Comment remplir de façon certaine “sans ambiguïté” le mandat de vente ?
    A partir du moment où les honoraires sont notés sur le mandat et quelque soit la manière, est-ce que la DGCCRF ne risque pas d’en conclure que les honoraires sont inclus justement dans le prix de vente ?? Egalement : lorsque le notaire nous règle les honoraires charge vendeur, est-ce légal, car il les retire directement d’un montant qui ne devrait pas supporter ces frais ?? Devons nous nous faire payer directement par le propriétaire ??? j’en doute … La plupart de mes collègues autour de moi rajoutent “honoraires charge vendeur” alors que les honoraires sont inclus dans le prix (je l’ai vérifié) sont-ils en défaut ou est-ce l’interprétation de la DGCCRF ? un grand merci à ceux qui pourront m’éclairer.

  8. Comment accepter des lois aussi éloignées de la pratique et du bon sens??? Et vous vous demandez pour quelles raisons les professionnels rechignent à les appliquer? Cette loi sort de Tintin au pays des soviets…Dans la vraie vie, le vendeur signe un mandat au sein duquel figurent les honoraires…Au cours de la transaction, l’agent peut accepter une baisse d’honoraires pour faciliter la transaction, cela s’appelle la négociation, le commerce…: peut on savoir qui va s’en plaindre à part les illuminés qui ont pondu cette loi inutile???? La baisse est dans l’intérêt du vendeur et de l’acquéreur….pas de l’agent!!! Que faut il de plus? Pourquoi nous ôter cette faculté?
    Quant à la charge des honoraires, là encore, pourquoi ne pas laisser le choix? Cette volonté de tout encadrer au préalable sans laisser la possibilité aux intervenants de s’accorder entre eux est insupportable…c’est prendre les gens pour des crétins et les infantiliser!!! Et pour répondre à la question, il va de soit que les honoraires sont majoritairement à la charge des acquéreurs afin de réduire l’assiette de calcul des droits de mutations…Quelle est la prochaine étape? Comme pour les locations: honoraires encadrés???? Le communisme n’est pas mort, COSSE et DUFLOT l’ont ressuscité…Très impatient de voir ce qui se fera sous Macron….

  9. @Jean-Philippe PICHARD : le “devis” est a priori illégal. Il faut que le consommateur connaisse le montant d’honoraires à la lecture du tarif.
    @TETI : les honoraires charge vendeur ne sont pas compris JURIDIQUEMENT dans le prix de vente (l’acquéreur achète un bien immobilier, pas des honoraires) mais ils sont bien sûr compris ECONOMIQUEMENT.
    @laurent bernard : je comprends votre point de vue. Le point de vue de la DGCCRF est qu’il faut respecter son barème dans une majorité d’affaires, ce qui se comprend aussi. Quant à la charge des honoraires, on a le choix, mais il faut choisir dès l’élaboration du tarif, et s’y tenir.

  10. Economiquement … Juridiquement … c’est le point de vue que je partageais au départ !! ce n’est à priori pas le point de vue du service juridique de ma caisse de garantie … dur de trancher et dur de s’imaginer face à un agent de la DG qui serait en train de nous contrôler.

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