Honoraires d’agence charge vendeur ou acquéreur ?

Les honoraires de l’agent immobilier pour une vente peuvent être à la charge du vendeur, de l’acquéreur, ou partagés.

L’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (décret de la loi “Hoguet”) est clair :

“Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre.”

La plupart des agences travaillent avec des honoraires à la charge du vendeur ; mais dans certaines régions traditionnellement ils sont majoritairement à la charge de l’acquéreur.

Et de nombreuses agences ont pris l’habitude de changer le débiteur en cours de route : mandat avec honoraires charge vendeur, compromis avec honoraires charge acquéreur pour économiser quelques frais d’acte.

A qui incombe le paiement des honoraires ? 

Eh bien désormais il faut choisir, non pas seulement dès le mandat, mais avant, lors de l’élaboration du barème, quelle partie supportera les honoraires. L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, applicable depuis le 1er avril, précise :

“Les professionnels visés à l’article 1er sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.”

Et toute publicité doit indiquer “A qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction”.

Les prix “effectivement pratiqués”

Notons la notion de prix effectivement pratiqués : il ne s’agit pas d’avoir un barème et de prendre ensuite des honoraires “à la tête du client” ; le tarif doit être respecté. On ne peut prendre ni plus ni moins. La DGCCRF tolère des rabais mais minoritairement, pour des affaires particulières et dans les limites proches des conditions pratiquées.

Or certains réseaux indiquent “montant maximum”…

Et le barème est celui de l’agence. Un très grand réseau de “mandataires” laisse chaque agent commercial faire son propre barème. Or l’agent travaille “au nom et pour le compte du mandant”, il peut faire une réduction sur la part qui lui revient mais ce n’est pas à lui de fixer les conditions offertes aux clients.

En ce qui concerne le choix du payeur, la consultation des tarifs de nombreuses agences (consultation facilitée par l’obligation de les publier sur internet et en vitrine) fait apparaître de nombreuses anomalies.

Peu d’agences apportent cette précision. Elles sont donc en infraction.

Et très nombreuses, et non des moindres, sont celles qui indiquent “à la charge du propriétaire vendeur sauf convention contraire précisée dans le mandat” ; “à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur accepte de les prendre à sa charge” ; mieux encore “Les honoraires sont, selon ce qui aura été prévu au mandat confié par le vendeur et le cas échéant par l’acquéreur ainsi qu’à l’avant contrat de vente, à la charge de l’un ou de l’autre voire les deux” ; on voit bien qu’il y a une valse hésitation, alors que ce que demande le texte est très simple : en prenant connaissance du barème de l’agence, tout un chacun doit être en mesure de savoir qui va payer les honoraires.

Et certains manifestement s’estiment au dessus des lois. Dans le dernier Figaro magazine, des 4 et 5 août 2017, sur 42 annonces, AUCUNE ne respecte ces directives. Impossible de savoir à qui incombent les honoraires. D’ailleurs très souvent il n’y a même pas le prix, qui est pourtant devenu une mention obligatoire (article 3 de l’arrêté sus-mentionné). Quant au DPE, il est majoritairement absent également.

Certes ce n’est pas vital, cela ne change rien en pratique au prix de vente et ne trompe personne puisque, si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le prix sera présenté honoraires inclus puis exclus, ainsi que le pourcentage d’honoraires pour faire bonne mesure (sauf dans le Figaro magazine, bien sûr). Et s’ils sont à la charge du vendeur, l’acquéreur n’en paie pas et n’a pas à s’en soucier.

Mais la loi est la loi et le non-respect des textes par certains donne une mauvaise image de la profession dans son ensemble.

L’arrêté relatif à l’information des consommateurs lors de toute publicité immobilière doit être respecté.

Pourquoi ne pas respecter le texte en décidant une bonne fois que les honoraires seront à la charge du vendeur, ou de l’acquéreur, ou partagés selon des modalités prévues à l’avance ? Ce n’est pas très compliqué.

On peut même envisager des cas où les honoraires seraient à la charge du vendeur, d’autres cas où ils seraient à la charge de l’acquéreur, mais sur des critères objectifs et précis : présence d’hypothèques au delà du prix par exemple, ou vendeur en situation de surendettement. Le choix doit être fait par l’agence, en amont, et non à la tête du client.

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51 Commentaires

  1. Les prix “effectivement pratiqués”

    Notons la notion de prix effectivement pratiqués : il ne s’agit pas d’avoir un barème et de prendre ensuite des honoraires “à la tête du client” ; le tarif doit être respecté. On ne peut prendre ni plus ni moins. La DGCCRF tolère des rabais mais minoritairement, pour des affaires particulières et dans les limites proches des conditions pratiquées.

    Loi du 1er Avril 2017

  2. Bonjour,
    Je suis d’accord avec vous sur l’intérêt de signer un mandat charge vendeur pour éviter de se faire doubler par le premier venu.
    En revanche, quand le mandat est charge vendeur il convient d’estimer au départ le bien honoraires inclus, les honoraires étant à la charge du vendeur.
    En reprenant votre exemple, vous estimez donc le bien (HAI) 105.000 €.
    Avec honoraires 5% (charge vendeur):
    105.000 : 1,05 = 100.000.
    Les honoraires sont de 5% sur le prix net vendeur.

    A bientôt

    • Eric, vous avez parfaitement raison sur le calcul, j’ai 70 ans et je dois retourner à l’école primaire pour apprendre à compter… En fait, il faut toujours travailler honoraires vendeur par confort et il n’y a plus de problème. On pourrait aussi évoquer ici le problème de la rédaction et de la signature du DIP (document d’information pré-contractuel)… Vaste débat… Au lieu que les agences immobilières (j’ai une carte depuis 1977) se battent contre les réseaux de mandataire, ils feraient mieux de se battre pour la simplification des documents et contrats, personne n’y comprend rien. Le principe de précaution et le droit exorbitant du consommateur sclérose le commerce et déséquilibre les droits de chacun en particulier de travailler et de gagner sa vie : “le trop est l’ennemi du bien”. Nos dirigeants de fédé ou de franchise se trompent de combat au détriment de l’agent immobilier de base (ce n’est pas péjoratif dans mon esprit puisque j’en suis un) et la vente de PAP a de beaux jours devant elle…

    • Je ne vois pas l interet Au final peu importe à qui revient la charge . L acquéreur paie le prix du bien au total. Nous ne sommes pas des magiciens qui faisons prendre 5000 ou 10000 € de valeur au bien.
      Par contre pourquoi ne pas encadrer et fixer totalement les honoraires par décret
      Et d interdire la vente de PAP . qui ne l oublions pas représente 75% des litiges immobiliers .
      De même nos chère politiciens qui nous enm….. depuis Duflot. Avec des lois pour les escrocs de Paris et autres grandes villes .
      Pourquoi ne pas refixer le décret des réparations locatives qui date de 89 de mémoire.

  3. Le législateur a parfaitement compris qu’il était plus confortable pour un agent de travailler avec des mandats charge vendeur et qu’il perdait de l’argent sur les honoraires charge acquéreur ces derniers n’étant pas assujettis au droits d’enregistrement..
    C’est une manière selon mois de pallier à ce problème.

  4. Vous me faites tous suer.
    Vous êtes tous des épiciers , vous manquez d’éthique, de moralité.
    Qu’avez vous fait, que faites vous pour défendre la profession, aujourd’hui aux mains de bisnessmans ?

  5. Nous attendons vos propositions ou vos commentaires avec impatience… Il serait intéressant que vous développiez ce que sont l’éthique et la moralité dans une réglementation et son application… Vous avez 3 heures… Pour information le dieu des marchands est MERCURE, celui-ci est aussi le dieu des voleurs… Après on peut avoir une éthique (morale personnelle) dans sa vie personnelle et/ou professionnelle mais la réglementation n’a rien à voir, nous devons l’appliquer un point c’est tout…

  6. Bonjour Jb bareilles,
    La profession a fait pas mal de choses ces dernières années : la création d’AMEPI qui a énormément valorisé le mandat exclusif, l’élaboration d’un Code de déontologie, la création du site Bien’ici, appartenant à l’ensemble de la profession… Mais bien sûr la meilleure démarche pour défendre la profession est de l’exercer du mieux que l’on peut, en ayant constamment à l’esprit l’intérêt des clients.
    A mon tour de vous poser une question : qui sont ces “tous” que vous fustigez ? Vous êtes sur le blog du réseau Cimm, peut-être vous adressez-vous aux réseaux en général ? A tous les agents immobiliers ? A l’ensemble de la profession ?

  7. vaste sujet….
    dans le cadre d’une transaction, la question ne se pose pas. la charge des honoraires doit être au mandant sous peine de caducité du mandat. Bien qu’on le voit trop souvent , mandat fait avec le vendeur et honoraires à la charge de l’acquéreur. cette pratique est illicite puisque nul ne peux négocier pour un tiers.
    hormis pour une succession, car les honoraires feraient partie intégrante du prix de vente et les droits de successions incluraient les honoraires.
    la règle de base est mandat de vente = honoraires vendeur mandat de recherche = honoraires acquéreur.

  8. Bonjour hemon,
    Les lois spéciales dérogent aux lois générales. La loi Hoguet impose que le mandat prévoie quelle partie a la charge des honoraires, le vendeur ou l’acquéreur ; il est donc possible qu’un mandat signé par le vendeur prévoie des honoraires charge vendeur, acquéreur, ou partagés, idem pour un mandat signé par l’acquéreur. Voici une confirmation par la Cour de cassation : Cour de cassation
    chambre commerciale
    Audience publique du mardi 12 décembre 1995
    N° de pourvoi: 94-10791
    Mais attendu qu’aux termes des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, le mandat détermine les conditions de la rémunération de l’intermédiaire ainsi que la partie qui en a la charge ; qu’ayant constaté que la rémunération du Cabinet Renault, dans le mandat confié par les vendeurs, le 24 septembre 1987, était contractuellement mise à la charge de l’acquéreur et relevé, en justifiant légalement sa décision, abstraction faite des motifs surabondants critiqués en la première branche, qu’aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 ne mettait la charge du paiement de la commission au vendeur, le jugement en a déduit à juste titre, que la commission payée par les époux X… ne constituait pas une charge augmentative du prix ;

    • Jcm
      ok pour la loi hoguet mais, Je pense que vous serai d’accord, que dans notre profession, il y a beaucoup de choses a travailler que de nous emmerder avec des histoires d’affichage , de répartition vendeur , acquéreur.
      pour moi personnellement mes services ont un cout mais mes services ne font pas prendre de valeur au bien.
      donc au final c’est bien l’acquéreur qui paie la totalité du prix du bien????
      il faut arrêter d’être aussi stupide que nos pseudo ministre.
      la seule différence sont sur les droits de mutation .

  9. Chère confrère, je profite du site pour lancer un débat sur notre vampire le site “Le boncoin” .
    Si vous êtes comme moi et que vous diffusez via le logiciel de transaction trouver vous normal que nous perdions de l’audience à cause de titre nul “appartement T5 140 m²” alors que l’on parle d’un appartement type haussmannien” ou une villa d’architecte …
    alors que notre mandant lui, se tape annonce gratuite avec possibilité de superbe titre.
    Cela fait 3 ans que je crie ma colère sur ce point avec Le boncoin mais je suis un microbe devant le géant.
    Si parmi vous, il y en a prés à entrer en guerre contre le BONCOIN, Les grands costauds de la FNAIM ou du Snpi.
    l’union fait la force.
    Mais en restant sérieux, nous perdons beaucoup de contact a cause de ce détail.
    en espérant des retours
    Cordialement

  10. Bonjour,
    Je ne comprends pas pourquoi il n’y aurait pas un prix prestation que payerai le vendeur, car c’est lui qui signe le contrat avec les agences et non l’acquéreur.
    Pas en fonction du bien mais des prestations qu’offrent l’agence.
    ex : photos en 1ere page … €/1 semaine
    …€/ 2 semaines…
    Devis du bien …€
    avec artisans pour évaluation des travaux …€
    avec décorateurs pour embellir …€
    nombre de visite …€
    forfait avec différentes prestations …?
    ce sont que des exemples, il y a plein d’autres choses que l’agent pourrait faire.
    Le vendeur paierait ces prestations à toutes les agences qu’ils solliciterait et l’agent serait payé pour ses prestations même sans vente.
    c’est une idée comme une autre mais je trouve plus juste de payer une prestation que j’ai choisi, plutôt que de payer un prix exorbitant pour un contrat que je n’ai pas signé avec une agence que je n’ai pas choisi.
    cordialement

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