Lorsqu’on s’adresse à un agent immobilier pour vendre un bien, la signature d’un mandat écrit est obligatoire (art 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972).
La pratique a instauré deux types de mandats, le mandat simple et le mandat exclusif. Et quelques “hybrides” souvent dénommés “semi exclusifs”. Ce, en toute conformité avec le Code civil et les prescriptions d’ordre public de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970).
Le mandat “simple” permet au propriétaire de mandater parallèlement plusieurs agences, et de s’occuper également lui-même de la vente de son bien. En mandat simple, l’agence a statistiquement seulement une chance et demie sur dix de parvenir à la vente du bien, donc d’être payée, ce qui ne favorise ni son implication ni la mise en oeuvre de moyens onéreux.
Le mandat “exclusif” est donné à une seule agence,
laquelle aura sept chances sur dix de vendre : en contrepartie elle peut et doit s’investir pleinement pour satisfaire son mandant. Un mandat exclusif est traditionnellement assorti d’une clause pénale, aux termes de laquelle le mandant qui vend lui-même alors qu’il en a donné mission à un unique agent immobilier doit une indemnité au professionnel. Cette indemnité est souvent fixée à la moitié de la commission prévue.
C’est cette clause pénale qui est dans le collimateur du projet de loi de Monsieur Frédéric LEFEBVRE relatif à la protection du consommateur. La commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale y a introduit, avec le soutien du gouvernement, un amendement surprise visant à l’interdire ; ce qui viderait en fait le mandat exclusif de toute substance. Cet amendement a été adopté par les députés le 11 octobre 2011.
Au Sénat, le suivi de ce projet de loi est assuré par Monsieur le Sénateur Alain FAUCONNIER, rapporteur à la Commission Économique.
Pour ses promoteurs, cette mesure permettrait au particulier vendeur de vendre lui-même, par exemple en passant des annonces de son côté, et stimulerait la concurrence entre professionnels, les amenant à hausser le niveau de leurs prestations et à baisser le coût de leurs honoraires.
Nous allons voir qu’il n’en est rien, et qu’une telle mesure, si elle était adoptée, obligerait au contraire tous les agents immobilier à travailler dans la médiocrité la plus totale, tout en leur donnant le choix entre augmenter leurs tarifs ou déposer le bilan. Ce, sans rien ajouter à la protection du consommateur.
Mandat simple, mandat exclusif, deux façons très différentes de travailler
En mandat simple, compte tenu du très faible retour sur investissement, l’agent immobilier doit faire de la quantité. Chaque négociateur doit avoir en moyenne soixante biens à vendre, et il ne peut donc pas s’en occuper correctement. Le voudrait-il d’ailleurs, qu’il serait vite découragé de constater que ses efforts n’aboutissent à rien huit fois et demie sur dix, quand d’autres agences et le propriétaire lui-même peuvent vendre à tout moment, le privant de toute chance de percevoir sa rémunération.
Ce mode de fonctionnement ne satisfait personne. Il est à l’origine de la mauvaise réputation des agents immobiliers, accusés de ne pas assez s’occuper de leurs clients. Mais il ne faut pas oublier que la loi “Hoguet” (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) interdit toute rémunération tant qu’une affaire n’est pas conclue, et comme il faut avoir beaucoup d’affaires en stock pour un piètre résultat, le temps et les moyens manquent pour s’attarder sur une affaire en particulier. Quant aux honoraires, ils sont trop élevés pour le service rendu, la déperdition étant très importante : les honoraires de l’agence doivent être élevés pour qu’une affaire réussie finance le temps et l’argent perdus sur la majorité des mandats infructueux. Le “journal de l’agence” a estimé le prix de revient d’un mandat à 950 € !
En mandat exclusif,
le professionnel a beaucoup plus de chances de parvenir à la vente donc il va tout mettre en oeuvre pour cela. Il prend des engagements précis, écrits, pour obtenir l’exclusivité, et les respecte pour éviter une dénonciation prématurée du mandat. Il va pouvoir constituer un dossier de qualité, en réalisant par exemple les plans du logement , en mettant en ligne une visite virtuelle, en consentant un budget important en publicité et en concentrant ses efforts sur peu de biens : un négociateur qui travaille en mandat exclusif s’occupe en moyenne de seulement 15 biens simultanément.
De plus il y a quelques années sont apparus des fichiers communs de mandats exclusifs. Ils sont redoutables d’efficacité, pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Le vendeur obtient une grande diffusion de son bien auprès de nombreux professionnels, et l’acquéreur n’a pas besoin d’aller voir toutes les agences, chacune pouvant proposer les biens des autres.
Ce mode de fonctionnement satisfait parfaitement vendeur et acquéreur. Le rapport tarif/prestations est beaucoup plus favorable au client. Pour preuve, les mandats exclusifs sont rarement dénoncés, même après la période d’irrévocabilité de trois mois maximum (souvent raccourcie contractuellement pour obtenir le mandat).
Et cela commence à se savoir. Le mandat exclusif est de moins en moins perçu comme une contrainte, mais comme un vecteur d’efficacité !
Quelle est la protection actuelle du consommateur qui signe un mandat exclusif ?
La protection du consommateur, certes nécessaire, est déjà bien assurée.
Dès sa signature, le mandant peut annuler dans les sept jours, par LRAR, tout mandat signé à son domicile ; cela concerne la quasi totalité des mandats. ( Code de la Consommation, articles L 121-23 et suivants).
L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 impose de mentionner toute clause d’exclusivité en caractères très apparents.
La durée d’irrévocabilité d’un mandat exclusif est limitée à trois mois (art 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972) ; le mandant peut ensuite dénoncer le mandat à tout moment, avec un préavis de quinze jours. Rapporté au délai de vente moyen actuel de six mois, sauf à Paris, ce délai est très court ! Malgré cela sur le terrain ce délai est très souvent raccourci, de très nombreux mandats prévoient une irrévocabilité ramenée à un ou deux mois.
Et le mandant n’est pas “pieds et poings liés” à son mandataire : il a toujours le droit, à tout moment, de révoquer le mandat sans préavis. (Cour de cassation, 5 juillet 2006, n°05-12418).
Que gagnerait le consommateur avec la suppression du mandat exclusif ?
Le vendeur gagnerait la liberté de promouvoir lui-même la vente de son bien, nous dit-on, de passer des annonces de son côté, assurer les visites, etc., : mais il a déjà cette possibilité, c’est le mandat simple !
Non, sa nouvelle liberté sera celle de profiter d’un effet d’aubaine, de pouvoir vendre à des clients qui auront trouvé le bien sur internet, grâce à la valorisation qu’en aura faite l’agence, laquelle les aura bien sûr longuement renseignés au téléphone. Il ne leur restera qu’à la contourner pour contacter directement le vendeur. Ce sera le cas plus de neuf fois sur dix. Que préfèrera le vendeur, ainsi sollicité ? Profiter en toute légalité du travail de l’agence sans la payer, comme c’est déjà si souvent le cas en mandat simple ? Ou exiger de passer par l’agence malgré l’insistance de l’acquéreur ? D’autant que l’acquéreur qui a ainsi trouvé le vendeur lui dit en général qu’il a eu connaissance de la vente du bien par un voisin, un concierge, la mairie…
Tous les travers du mandat simple
Travailler gratuitement n’a qu’un temps. Les agences devraient donc se résoudre, comme en mandat simple, à avancer masquées : pas d’indication trop précise sur la localisation, les écoles proches. Impossible de publier une photo qui permettrait d’identifier trop facilement le bien. Finie la géolocalisation sur internet qui pourtant est le premier critère de recherche de l’acquéreur. Pas de mention de la piscine car on la trouverait trop facilement sur Google maps…. Et ce serait la fin des services liés à l’exclusivité : plans en 3 D, visites virtuelles, vidéos, diagnostics offerts, belle communication sur papier glacé, sites internet performants donc chers ; la fin des fichiers communs ; et des garanties offertes par les agences en contrepartie de l’exclusivité : garantie “nouvel emménagé” de bon fonctionnement de tous les appareils, garantie revente, garantie “honoraires offerts” en cas de non vente dans le délai prévu…
Et quand cela se saura qu’on peut éviter de payer l’agence dans tous les cas, quel que soit le type de mandat, simple ou “exclusif”, en contactant directement le propriétaire, ce sera la curée. Il ne restera plus aux agences immobilières qu’à rendre leur carte professionnelle et à se transformer en agences de publicité.
La suppression du mandat exclusif, bien loin de la stimuler, fausserait la concurrence !
La meilleure concurrence entre professionnels, c’est le mandat exclusif qui oblige à hausser le niveau de ses prestations pour l’obtenir et le conserver. Cette saine concurrence se fait sur le rapport prix/prestations. Elle oblige l’agence à élaborer un catalogue de services, à le présenter au client, à prendre des engagements écrits et à les respecter. Et à partir sur de bonnes bases, c’est à dire avec un prix de vente raisonnable, qui permettra de vendre dans le délai imparti, sans quoi le vendeur, insatisfait, dénoncera le mandat.
La concurrence entre professionnels en mandat simple se fait uniquement sur le prix de vente du bien, au détriment des prestations. Le vendeur surestime presque toujours son bien au départ. De tels mandats sont pris pour des biens même beaucoup trop chers parce qu’il faut se rattraper sur le nombre, et on attend que le client, de guerre lasse, finisse par baisser le prix.
Les effets de cette réforme seraient catastrophiques pour la profession et les consommateurs.
Les professionnels, contraints et forcés, retomberaient immédiatement dans le quantitatif et la médiocrité, exactement comme en mandat simple, au détriment des vendeurs ET des acquéreurs. Le tout accompagné d’une forte augmentation des tarifs pour pallier la baisse inéluctable du taux de transformation (nombre de ventes/nombre de biens à vendre). Et d’un grand nombre de dépôts de bilan.
On nous dit qu’il n’y a que 10 % de mandats exclusifs en France. Mais cela représente globalement 40 % du chiffre d’affaires des agences, près de 100 % pour les plus innovantes qui ont mis en place de nombreux services liés à cette exclusivité.
Ce serait une véritable catastrophe pour la profession, surtout pour ceux qui, depuis des années, apportent de plus en plus de services à leurs clients. Mais pas seulement : tous les fournisseurs des agences immobilières vont en souffrir !
Rappelons que le nombre d’agences a déjà fondu de 20 % lors de la crise de 2008-2009 !
Mais aussi que le monde de l’immobilier ne se résume pas aux agents immobiliers. Les notaires en particulier, et maintenant les avocats, pratiquent également la vente immobilière. Ce texte ne les concernant pas, introduirait une discrimination entre professionnels. Ils pourront continuer à prendre des mandats exclusifs, irrévocables et non limités dans le temps, se faire rembourser la publicité… toutes choses interdites aux agents immobiliers.
Et quelle profonde atteinte au principe de la libre convention des parties !
Pourquoi empêcher le propriétaire d’un bien de signer, s’il le souhaite, en assumant ses responsabilités et en toute reconnaissance d’une clause pénale, un mandat exclusif et de bénéficier ainsi de tous les services qui y sont attachés ? Après tout, c’est bien lui qui paie l’agence, puisque les honoraires sont déduits de la somme qui lui revient. Et ce n’est pas plus cher pour l’acquéreur, puisque le bien se vend au final au prix du marché, honoraires de l’agence compris, et pas un centime de plus parce qu’une agence s’en occupe !
Le mandat exclusif dans les autres pays ?
Le “mandat simple” est une spécificité bien française. Dans les pays anglo-saxons, notamment, pourtant très consuméristes, c’est le mandat exclusif qui est plébiscité à plus de 90 %. Et les honoraires des agences y sont 40 % moins élevés qu’en France ! Ceci explique cela.
Ce n’est donc pas le mandat exclusif qu’il faut supprimer, mais bien le mandat simple qu’il faut marginaliser !
C’est l’avis auquel se range toute personne sensée se penchant sérieusement sur la question :
“Cette pratique (du mandat simple) est très dommageable du point du vue du fonctionnement du marché :
– elle conduit les agents à limiter les investissements et les efforts qu’ils pourraient faire pour une affaire qui risque de leur échapper ;
– elle renchérit le coût global de l’entremise en multipliant les visites et les démarches commerciales infructueuses ;
– elle condamne tous les efforts qui pourraient être faits pour rendre le marché plus transparent, puisqu’une information précise permettrait d’identifier un logement et par là même de «doubler » l’agent qui la fournit ;
– elle empêche pour la même raison de pleinement tirer parti d’Internet ; les exemples étrangers montrent ce qu’une profession organisée peut faire en rendant publique une information très complète sur une proportion significative de l’offre.”
(extrait du rapport établi par M. Bernard Worms, remis à Mme la Ministre de la Justice, le 3 avril 2002, à sa demande, pour moderniser la réglementation des professions immobilières).
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Bonjour a tous, moi aussi je suis agent immobilier et je suis comme vous atterré et consterné par cette mesure. Comme si ce n etait pas assez dur comme ca.Mais ce qui me derange le plus c est que cela vienne d un seul homme : Un milliardaire bien connu. Celui qui est derriere tous ca et qui c’est arrangé avec son grand ami le président pour que cette loi passe c’est lui!!Tout ca afin que les agents disparraisse afin qu il puisse avoir les coudées franches pour ses 2 boites d agents mandataires. Et oui c est comme ça…….Un homme puissant qui, pour gagner encore plus d argent est pret a sacrifier des dizaines de milliers de personnes, avec la bénédiction de saint nicolas.
Agent immobilier, nous travaillons de plus en plus souvent avec un mandat exclusif. Nous faison un travail énorme : estimer le bien, le mettre en valeur, le publier (de + en + cher), le faire visiter, rédiger les contrats de vente en protégeant au mieux l’acquéreur, etc. En bref, les vendeurs et les acheteurs veulent être de plus en plus protégés, OK, mais notre profession est de moins en moins respectée ! Nous sommes à l’inverse des pays anglo saxons. Les étrangers ne comprennent pas que l’on ne publie pas l’adresse du bien pour l’étudier sur Goggle earth par exemple, se renseigner sur l’environnement. Cest impossible avec un mandat de seulement 3 MOIS !
On veut tuer la profession ?
Le monde ne sera pas détruit par ceux qui font le mal, mais par ceux qui les regardent sans rien faire… (Albert Einstein) !!!!
Merci pour l’action que vous menez.
M. Lefevre quel est le but de cette loi ? Monter les gens les uns contre les autres : les agences contre les vendeurs ? Quels sont vos arguments pour motiver une décision pareille ?
Ne serait-il pas plus intelligent de privilégier une relation de confiance, peut-être en encadrant mieux les obligations d’une exclusivité et la qualité des agents immobiliers ?
Je suis proche du monde de l’immobilier par mes activités et j’ai toujours confié l’exclusivité pour la vente de mes biens, sans jamais le regretter je vous l’assure !
Bonjour,
Je ne rentre que des mandats exclusif depuis févriers et 100 % des mandats vendus en moins de 3 mois (même moins de 3 semaines pour la plus part) au meilleur prix (celui du marché).
Le mandat exclu reste le meilleur outil pour vendre dans les meilleurs délais au meilleur prix !
J’aimerai régir au plus vite, puis-je avoir une adresse postal et nom svp ?
Cordialement,
Bravo Jean-Claude, je reconnais ta fougue et tes convictions professionnelles. Tu exposes des faits que le Politique ne connaît pas. Comme à son habitude, ce Monsieur, grand penseur, parle et écrit, sur des sujets qu’il ne connaît pas. Il est vrai que la parole du Politique n’engage que celui qui l’écoute. De ce fait, ils ne peuvent comprendre que des professionnels s’engagent par écrit. Je suis de tout cœur avec vous et profite de ce message pour te remercier de m’avoir appris le vrai métier d’agent immobilier.
Bonjour,
Afin de procéder à la vente de mon appartement j’ai accordé à quatre agences des mandats de vente non exclusifs, me gardant la faculté de trouver, le cas échéant, directement acquéreur.
Lors de la signature de trois de ces mandats simples j’ai apporté une attention stricte aux stipulations contenues au sein desdits mandats.
Hélas, mise en confiance, j’ai omis de vérifier les stipulations du mandat CIM Immobilier de type “Calitimo” .
Le 6 décembre 2013, lors de l’entretien avec l’agent immobilier du groupe CIM IMMOBILIER j’avais bien expliqué à ce dernier que j’avais trois autres mandataires en mandats simples, que mon bien était proposé, par panneau, sur la façade de mon immeuble, et qu’en sus, je l’avais posé sur quatre sites Internet ( Le bon coin, etc…)
L’agent immobilier de CIM avait l’obligation de m’informer de vive voix de ce que son mandat était en fait un mandat exclusif. Or il m’a présenté ce mandat comme un mandat simple sachant parfaitement que j’aurais refusé de signer un mandat exclusif.
Il se trouve qu’en août 2012 ma copropriétaire ( je suis syndic bénévole du petit immeuble au sein duquel se trouve mon appartement) m’avait sollicitée pour, éventuellement, acquérir mon bien ( j’ai dans mon dossier le message courriel confirmant ce fait ) Elle ne s’est pas décidé à ce moment là. Et donc le 6 décembre 2012 j’ai accordé, à l’agence immobilière faisant partie du groupe CIM IMMOBILIER – un mandat que je croyais sincèrement être un mandat simple.
CIM IMMOBILIER n’a jamais fait visiter mon appartement ( j’ai dans mon dossier un message courriel émis par cette agence le 15 février 2013 par lequel elle m’informe de ce qu’aucun acquéreur éventuel ne l’a sollicité pour la visite de mon bien ) A la suite de ce message je lui ai répondu en l’encourageant à persévérer. !!!
Le 20 février 2013 ma copropriétaire m’a contacté à nouveau pour me faire une proposition pour l’achat de mon bien. J’ai accepté, celle-ci me convenant.
Je vous précise que mon acquéreur éventuel n’a pas eu besoin d’avoir recours aux sites internet pour s’intéresser à mon bien et elle est inconnue de l’agence CIM IMMOBILIER ainsi que des trois autres agences immobilières..
Ainsi que l’exige la bonne règle j’ai résilié les mandats accordés dont celui à CIM IMMOBILIER puisque j’étais persuadée qu’il s’agissait d’un mandat simple, j’ai annulé mes publicités sur les sites internet et j’ai retiré le panneau sur ma façade. Les trois agents immobiliers ( mandats simples ) notés sur le mandat CALITIMO, au reçu de mon message, ont eu la courtoisie de me féliciter d’avoir trouvé acquéreur par ces temps difficiles.
La formulation très courtoise – je dirais même amicale – du message courriel adressé à l’agent immobilier de CIM IMMOBILIER prouve, sans ambiguïté, que je pensais résilier un mandat simple.
Avec stupéfaction, le 12 mars 2013 CIM IMMOBILIER, d’un ton très menaçant, m’a réclamé une rémunération, arguant de ce que je n’avais pas le droit de vendre seule. Cette communication téléphonique a été confirmée par une lettre R.AR datée du 9 mars 2013 !!
Avec retard, hélas, j’ai décortiqué le mandat CALITIMO et en ai découvert la gravité des clauses abusives qui le composent. Comment ai-je pu faire confiance ???
L’agent immobilier CIM, à l’encontre duquel je vais soulever le DOL, ne peut s’autoriser à se prévaloir du deuxième alinéa de l’Article VIII des Conditions générales car la promesse de vente que j’ai accordé l’a été dans le cadre d’une négociation entreprise avec une personne en août 2012, interrompue jusqu’au 20 février 2013, laquelle négociation a été renouée, avec cette même personne, en février 2013.
Je vous remercie de me donner votre sentiment.
Cordialement.
Bonjour Nathalie Désirée,
Calitimo n’est pas un mandat exclusif dans la mesure où d’autres agences ont conservé leur mandat et ont été listées sur le mandat Calitimo ; est-ce bien le cas ? Ces agences conservaient la possibilité de vendre sans qu’aucune rémunération ne soit versée à Cimm immobilier. C’est le principe même de ce mandat. On peut donc parler de mandat “limitatif” puisqu’il vous était demandé de ne plus donner d’autres mandats, mais pas exclusif.
A partir de là il est toujours possible qu’il y ait un malentendu. Soit les obligations de chacun n’ont pas été bien expliquées, soit les explications ont été “oubliées”… Ne connaissant pas le cas particulier je ne peux me prononcer.
Mais rassurez-vous nous avons l’habitude de faire le tri, si comme vous l’affirmez vous êtres de bonne foi je ne vois pas pourquoi vous auriez le moindre problème avec l’agence.
En ce qui concerne la licéité de ce mandat, il ne contient naturellement aucune clause abusive. Vous trouverez toutes les explications sur le site calitimo.org, ainsi que des procès gagnés contre des clients de mauvaise foi, justement. Croyez bien que la moindre clause abusive aurait conduit le juge à débouter l’agence.
Merçi d’avoir pris la peine de me répondre.
Les trois agences en mandats simples sont bien listées sur le mandat Calitimo.
MAIS ni ces trois agences ni l’agent CIM ne sont parties à la vente de mon appartement.
En effet, ainsi que je le précise dans mon message du 17 mars 2013, mon acquéreur est ma copropriétaire, qui m’avait approché pour l’acquisition de mon bien en AOUT 2012 ( sa proposition ne me convenait pas ) et elle est revenue à la charge en février 2013 avec une offre me convenant. J’ai remis à mon avocat la preuve de ce que cette personne m’avait approché pour un achat éventuel en août 2012.
L’ agent CIM m’a sciemment trompé en ne m’informant pas des stipulations contenues au sein du mandat Calitimo car il savait pertinemment qu’à l’audition de ses explications je n’aurais pas signé ce type de mandat.
De même le courrier R.AR qu’il m’a adressé, va se retourner contre lui.
Mon Conseil, qui est avocat pénaliste, tout comme vous même, m’a rassurée et fait le nécessaire.
Cordialement
J’entends vos arguments.
Toutefois aller en justice au seul motif que vous n’auriez pas compris ce que vous avez signé, semble un peu léger. Aviez-vous informé l’agence de cette négociation avec votre copropriétaire ? Si oui, en avez-vous la preuve ?
Où en êtes-vous avec l’agence ? Que réclame-t-elle exactement ? Qu’est-ce qu’elle vous reproche ?
L’avez-vous informée que c’était votre copropriétaire qui achetait ?