Lorsqu’on s’adresse à un agent immobilier pour vendre un bien, la signature d’un mandat écrit est obligatoire (art 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972).
La pratique a instauré deux types de mandats, le mandat simple et le mandat exclusif. Et quelques “hybrides” souvent dénommés “semi exclusifs”. Ce, en toute conformité avec le Code civil et les prescriptions d’ordre public de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970).
Le mandat “simple” permet au propriétaire de mandater parallèlement plusieurs agences, et de s’occuper également lui-même de la vente de son bien. En mandat simple, l’agence a statistiquement seulement une chance et demie sur dix de parvenir à la vente du bien, donc d’être payée, ce qui ne favorise ni son implication ni la mise en oeuvre de moyens onéreux.
Le mandat “exclusif” est donné à une seule agence,
laquelle aura sept chances sur dix de vendre : en contrepartie elle peut et doit s’investir pleinement pour satisfaire son mandant. Un mandat exclusif est traditionnellement assorti d’une clause pénale, aux termes de laquelle le mandant qui vend lui-même alors qu’il en a donné mission à un unique agent immobilier doit une indemnité au professionnel. Cette indemnité est souvent fixée à la moitié de la commission prévue.
C’est cette clause pénale qui est dans le collimateur du projet de loi de Monsieur Frédéric LEFEBVRE relatif à la protection du consommateur. La commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale y a introduit, avec le soutien du gouvernement, un amendement surprise visant à l’interdire ; ce qui viderait en fait le mandat exclusif de toute substance. Cet amendement a été adopté par les députés le 11 octobre 2011.
Au Sénat, le suivi de ce projet de loi est assuré par Monsieur le Sénateur Alain FAUCONNIER, rapporteur à la Commission Économique.
Pour ses promoteurs, cette mesure permettrait au particulier vendeur de vendre lui-même, par exemple en passant des annonces de son côté, et stimulerait la concurrence entre professionnels, les amenant à hausser le niveau de leurs prestations et à baisser le coût de leurs honoraires.
Nous allons voir qu’il n’en est rien, et qu’une telle mesure, si elle était adoptée, obligerait au contraire tous les agents immobilier à travailler dans la médiocrité la plus totale, tout en leur donnant le choix entre augmenter leurs tarifs ou déposer le bilan. Ce, sans rien ajouter à la protection du consommateur.
Mandat simple, mandat exclusif, deux façons très différentes de travailler
En mandat simple, compte tenu du très faible retour sur investissement, l’agent immobilier doit faire de la quantité. Chaque négociateur doit avoir en moyenne soixante biens à vendre, et il ne peut donc pas s’en occuper correctement. Le voudrait-il d’ailleurs, qu’il serait vite découragé de constater que ses efforts n’aboutissent à rien huit fois et demie sur dix, quand d’autres agences et le propriétaire lui-même peuvent vendre à tout moment, le privant de toute chance de percevoir sa rémunération.
Ce mode de fonctionnement ne satisfait personne. Il est à l’origine de la mauvaise réputation des agents immobiliers, accusés de ne pas assez s’occuper de leurs clients. Mais il ne faut pas oublier que la loi “Hoguet” (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) interdit toute rémunération tant qu’une affaire n’est pas conclue, et comme il faut avoir beaucoup d’affaires en stock pour un piètre résultat, le temps et les moyens manquent pour s’attarder sur une affaire en particulier. Quant aux honoraires, ils sont trop élevés pour le service rendu, la déperdition étant très importante : les honoraires de l’agence doivent être élevés pour qu’une affaire réussie finance le temps et l’argent perdus sur la majorité des mandats infructueux. Le “journal de l’agence” a estimé le prix de revient d’un mandat à 950 € !
En mandat exclusif,
le professionnel a beaucoup plus de chances de parvenir à la vente donc il va tout mettre en oeuvre pour cela. Il prend des engagements précis, écrits, pour obtenir l’exclusivité, et les respecte pour éviter une dénonciation prématurée du mandat. Il va pouvoir constituer un dossier de qualité, en réalisant par exemple les plans du logement , en mettant en ligne une visite virtuelle, en consentant un budget important en publicité et en concentrant ses efforts sur peu de biens : un négociateur qui travaille en mandat exclusif s’occupe en moyenne de seulement 15 biens simultanément.
De plus il y a quelques années sont apparus des fichiers communs de mandats exclusifs. Ils sont redoutables d’efficacité, pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Le vendeur obtient une grande diffusion de son bien auprès de nombreux professionnels, et l’acquéreur n’a pas besoin d’aller voir toutes les agences, chacune pouvant proposer les biens des autres.
Ce mode de fonctionnement satisfait parfaitement vendeur et acquéreur. Le rapport tarif/prestations est beaucoup plus favorable au client. Pour preuve, les mandats exclusifs sont rarement dénoncés, même après la période d’irrévocabilité de trois mois maximum (souvent raccourcie contractuellement pour obtenir le mandat).
Et cela commence à se savoir. Le mandat exclusif est de moins en moins perçu comme une contrainte, mais comme un vecteur d’efficacité !
Quelle est la protection actuelle du consommateur qui signe un mandat exclusif ?
La protection du consommateur, certes nécessaire, est déjà bien assurée.
Dès sa signature, le mandant peut annuler dans les sept jours, par LRAR, tout mandat signé à son domicile ; cela concerne la quasi totalité des mandats. ( Code de la Consommation, articles L 121-23 et suivants).
L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 impose de mentionner toute clause d’exclusivité en caractères très apparents.
La durée d’irrévocabilité d’un mandat exclusif est limitée à trois mois (art 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972) ; le mandant peut ensuite dénoncer le mandat à tout moment, avec un préavis de quinze jours. Rapporté au délai de vente moyen actuel de six mois, sauf à Paris, ce délai est très court ! Malgré cela sur le terrain ce délai est très souvent raccourci, de très nombreux mandats prévoient une irrévocabilité ramenée à un ou deux mois.
Et le mandant n’est pas “pieds et poings liés” à son mandataire : il a toujours le droit, à tout moment, de révoquer le mandat sans préavis. (Cour de cassation, 5 juillet 2006, n°05-12418).
Que gagnerait le consommateur avec la suppression du mandat exclusif ?
Le vendeur gagnerait la liberté de promouvoir lui-même la vente de son bien, nous dit-on, de passer des annonces de son côté, assurer les visites, etc., : mais il a déjà cette possibilité, c’est le mandat simple !
Non, sa nouvelle liberté sera celle de profiter d’un effet d’aubaine, de pouvoir vendre à des clients qui auront trouvé le bien sur internet, grâce à la valorisation qu’en aura faite l’agence, laquelle les aura bien sûr longuement renseignés au téléphone. Il ne leur restera qu’à la contourner pour contacter directement le vendeur. Ce sera le cas plus de neuf fois sur dix. Que préfèrera le vendeur, ainsi sollicité ? Profiter en toute légalité du travail de l’agence sans la payer, comme c’est déjà si souvent le cas en mandat simple ? Ou exiger de passer par l’agence malgré l’insistance de l’acquéreur ? D’autant que l’acquéreur qui a ainsi trouvé le vendeur lui dit en général qu’il a eu connaissance de la vente du bien par un voisin, un concierge, la mairie…
Tous les travers du mandat simple
Travailler gratuitement n’a qu’un temps. Les agences devraient donc se résoudre, comme en mandat simple, à avancer masquées : pas d’indication trop précise sur la localisation, les écoles proches. Impossible de publier une photo qui permettrait d’identifier trop facilement le bien. Finie la géolocalisation sur internet qui pourtant est le premier critère de recherche de l’acquéreur. Pas de mention de la piscine car on la trouverait trop facilement sur Google maps…. Et ce serait la fin des services liés à l’exclusivité : plans en 3 D, visites virtuelles, vidéos, diagnostics offerts, belle communication sur papier glacé, sites internet performants donc chers ; la fin des fichiers communs ; et des garanties offertes par les agences en contrepartie de l’exclusivité : garantie “nouvel emménagé” de bon fonctionnement de tous les appareils, garantie revente, garantie “honoraires offerts” en cas de non vente dans le délai prévu…
Et quand cela se saura qu’on peut éviter de payer l’agence dans tous les cas, quel que soit le type de mandat, simple ou “exclusif”, en contactant directement le propriétaire, ce sera la curée. Il ne restera plus aux agences immobilières qu’à rendre leur carte professionnelle et à se transformer en agences de publicité.
La suppression du mandat exclusif, bien loin de la stimuler, fausserait la concurrence !
La meilleure concurrence entre professionnels, c’est le mandat exclusif qui oblige à hausser le niveau de ses prestations pour l’obtenir et le conserver. Cette saine concurrence se fait sur le rapport prix/prestations. Elle oblige l’agence à élaborer un catalogue de services, à le présenter au client, à prendre des engagements écrits et à les respecter. Et à partir sur de bonnes bases, c’est à dire avec un prix de vente raisonnable, qui permettra de vendre dans le délai imparti, sans quoi le vendeur, insatisfait, dénoncera le mandat.
La concurrence entre professionnels en mandat simple se fait uniquement sur le prix de vente du bien, au détriment des prestations. Le vendeur surestime presque toujours son bien au départ. De tels mandats sont pris pour des biens même beaucoup trop chers parce qu’il faut se rattraper sur le nombre, et on attend que le client, de guerre lasse, finisse par baisser le prix.
Les effets de cette réforme seraient catastrophiques pour la profession et les consommateurs.
Les professionnels, contraints et forcés, retomberaient immédiatement dans le quantitatif et la médiocrité, exactement comme en mandat simple, au détriment des vendeurs ET des acquéreurs. Le tout accompagné d’une forte augmentation des tarifs pour pallier la baisse inéluctable du taux de transformation (nombre de ventes/nombre de biens à vendre). Et d’un grand nombre de dépôts de bilan.
On nous dit qu’il n’y a que 10 % de mandats exclusifs en France. Mais cela représente globalement 40 % du chiffre d’affaires des agences, près de 100 % pour les plus innovantes qui ont mis en place de nombreux services liés à cette exclusivité.
Ce serait une véritable catastrophe pour la profession, surtout pour ceux qui, depuis des années, apportent de plus en plus de services à leurs clients. Mais pas seulement : tous les fournisseurs des agences immobilières vont en souffrir !
Rappelons que le nombre d’agences a déjà fondu de 20 % lors de la crise de 2008-2009 !
Mais aussi que le monde de l’immobilier ne se résume pas aux agents immobiliers. Les notaires en particulier, et maintenant les avocats, pratiquent également la vente immobilière. Ce texte ne les concernant pas, introduirait une discrimination entre professionnels. Ils pourront continuer à prendre des mandats exclusifs, irrévocables et non limités dans le temps, se faire rembourser la publicité… toutes choses interdites aux agents immobiliers.
Et quelle profonde atteinte au principe de la libre convention des parties !
Pourquoi empêcher le propriétaire d’un bien de signer, s’il le souhaite, en assumant ses responsabilités et en toute reconnaissance d’une clause pénale, un mandat exclusif et de bénéficier ainsi de tous les services qui y sont attachés ? Après tout, c’est bien lui qui paie l’agence, puisque les honoraires sont déduits de la somme qui lui revient. Et ce n’est pas plus cher pour l’acquéreur, puisque le bien se vend au final au prix du marché, honoraires de l’agence compris, et pas un centime de plus parce qu’une agence s’en occupe !
Le mandat exclusif dans les autres pays ?
Le “mandat simple” est une spécificité bien française. Dans les pays anglo-saxons, notamment, pourtant très consuméristes, c’est le mandat exclusif qui est plébiscité à plus de 90 %. Et les honoraires des agences y sont 40 % moins élevés qu’en France ! Ceci explique cela.
Ce n’est donc pas le mandat exclusif qu’il faut supprimer, mais bien le mandat simple qu’il faut marginaliser !
C’est l’avis auquel se range toute personne sensée se penchant sérieusement sur la question :
“Cette pratique (du mandat simple) est très dommageable du point du vue du fonctionnement du marché :
– elle conduit les agents à limiter les investissements et les efforts qu’ils pourraient faire pour une affaire qui risque de leur échapper ;
– elle renchérit le coût global de l’entremise en multipliant les visites et les démarches commerciales infructueuses ;
– elle condamne tous les efforts qui pourraient être faits pour rendre le marché plus transparent, puisqu’une information précise permettrait d’identifier un logement et par là même de «doubler » l’agent qui la fournit ;
– elle empêche pour la même raison de pleinement tirer parti d’Internet ; les exemples étrangers montrent ce qu’une profession organisée peut faire en rendant publique une information très complète sur une proportion significative de l’offre.”
(extrait du rapport établi par M. Bernard Worms, remis à Mme la Ministre de la Justice, le 3 avril 2002, à sa demande, pour moderniser la réglementation des professions immobilières).
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Je vous remercie de votre suivi.
Je n’avais à informer les mandataires que dans l’éentualité où l’acquéreur aurait été une personne ayant eu connaissance de mon bien par leur intermédiaire.
J’ai signé le mandat Calitimo, que je croyais être un mandat simple, le 6 décembre 2012. Le 15 février 2013, j’ai questionné le mandataire qui m’a répondu qu’il n’avait eu aucun appel pour mon bien
Le 20 février 2013 un acquéreur qui m’avait contactée en en août 2012, revient à la ch
( j’ai fait une fausse manoeuvre, je termine ma réponse )
Pour répondre à votre question essentielle. Oui l’agent CIM sait fort bien que j’ai finalisé la vente avec ma copropriétaire qui m’avait contactée en août 2012.
En effet, déjà le 6 décembre 2012, lors de la signature du mandat que je croyais simple, je l’avais mis au courant de ce que ma copropriétaire, en août 2012, intéressée par mon bien m’avait fait une offre qui ne ne m’avait pas convenue.
Après avoir reçu mon message curriel l’informant de ce que j’avais réalisé ma transaction, il m’a appelé au téléphone, je l’ai informé de ce qu’il s’agissait de ma copropriétaire qui revenait à la charge.
Cet agent CIM ne respecte pas la déontologie attachée à la profession des agents immobiliers ; en effet, au cours de cet entretien téléphonique, il a prétendu avoir JUSTE A CE MOMENT des personnes intéressées par mon bien et m’a demandé si j’acceptais, bien qu’ayant donné déjà une promesse de vente, DE FAIRE VISITER MON APPARTEMENT. Evidemment j’ai refusé. Il a tenté de me piéger !!!!!!!!
Le juge est capable, dans le cas de sa saisine pour un vice du consentement ( escroquerie ) de reconnaître la bonne foi d’une plaignante.
Dans sa lettre R.AR cet agent me réclame 50% de la rémunération prévue au mandat et !!!!! me propose un arrangement à l’amiable !!!!!!!!!!!
Mon avocat saura me conseiller utilement.
Merçi encore de votre intérêt.
L’agence concernée nous a contacté et voici les explications du négociateur :
“M.V… a contacté cette dame qui lui a raccroché au nez le mardi 12 Mars, il a aussi contacté le notaire de cette dame afin que ce dernier tente de la raisonner.
Ayant déroulé le BOOK, je lui ai clairement dit la chose suivante : « laissez votre panneau sur votre fenêtre, par contre renvoyez moi toute personne qui vous contacte directement, je gèrerai l’entretien en agence avant de faire visiter, m’assurerai de l’identité des acquéreurs, … et diminuerai mes honoraires de 50% lorsque la personne vous contactera en direct » ; cette dame était même conquise par le principe et m’a dit que sa voisine l’avait déjà contactée dans le passé et que l’offre ne lui plaisait pas donc elle m’a demandé de mettre le papier « bien unique » dans la boite de sa voisine, chose que j’ai faite quelques jours après la prise de mandat.”
Bonjour,
Bien que particulier, je suis étonné que la dame n’ait pas relu ce qu’on lui faisait signer ! En plus même si elle l’avait relu dans les 2/3 jours elle pouvait se rétracter dans les 7 premiers jours, en envoyant une lettre recommandée à l’agence.
J’ai vu ce mandat calitimo chez des amis qui ont mis leur maison en vente ; j’ai trouvé qu’il était très bien rédigé, clair et précis… Pour moi il n’y a pas de doute sur le contenu de ce document. (ce n’est pas pour ça que j’accepterai de confier mon bien à vendre à une agence avec ce type de mandat).
Après tout l’agence a certainement payé beaucoup de frais de publication pour tenter de vendre, et je comprends qu’ils cherchent à se dédommager. En plus leur contrat le prévoit donc la dame n’a qu’à accepter les conditions, ou verser une somme négociée à l’agence… De toutes façons si il y a procès, ça va durer au moins 2 ans, son avocat va lui facturer des frais, et compte tenu des jurisprudences elle a beaucoup de chances de perdre ! ( j’ai vérifié sur internet) Son avocat n’est pas un bon conseillé dans cette affaire à mon avis : il voit surtout les honoraires qu’il va toucher.
On va dire que les autres agences ne touchent rien quand on vend directement à un particulier. Moi je dis simplement que les autres agences sont bien bêtes de ne pas avoir le même type de mandat, tant pis pour elles si elles acceptent de faire des frais sans pouvoir être dédommagées en cas de vente par le particulier.
Voila donc mon avis dans cette affaire.
J’ai fait plusieurs ventes avec cimm, j’ai eut plusieurs commerciaux et systématiquement il propose cette option. Je pense très sincèrement que cette dame est de mauvaise foie !!!
Lisez les jurisprudence et vous verez que les closes utilisées par cimm sont très cadrées… Aucun procès perdu !!! Je vous conseil de leur proposer un règlement à hauteur de 80% de la somme par exemple, cela vous coutera très certainement moins cher car vous perdrez et sur ce genre de réseau les avocats sont loins d’être les moins chers.
Cdt
En France nous marchons sur la tête, les gens ne comprennent rien. Pour vendre il faut une agence et pas plus, par ailleurs, il serait normal de devoir payer des frais de dossier couvrant la publicité dès la mise en vente auprès d’une agence, cela éviterai à certains de faire nimporte quoi. Des frais de mise en ligne à hauteur de 600 OU 700€ seraient logique.
Bref
Excellente idée : Nou fournissons un travail, visite, conseil juridiques et fiscaux, conseils de mise en valeur, estimation, tout cela gratuitement.
1) le vendeur ayant payé une partie de nos prestations sera moins tenté d’annuler le mandat. 2) le vendeur aura une meilleure considération de l’agent, ce qui est gratuit n’a pas de valeur, ce qui est payant…
Mais si seulement quelques agents pratiquent ce système, ils seront écrasé par ceux qui continuent de travailler gratis.
Bonjour
Est-ce que l’amendement de Mr Lefebvre sur l’exclusivité a réeellement été adopté?
Merci de votre retour
Non, il a été retoqué au Sénat.
Cela veut-dire qu’il a été amendé? si oui quelle sont exactement les modalités d’un contrat d’exclusivité : sur la non reconduction tacite, l’abandon de dédommagement de commission à l’agence, etc. Est-ce que l’on est toujours dans les dispositions de l’article 78?
Merci de votre réponse