Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.

Que dit la loi concernant les offres d’achat ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

Bien sûr en présence de deux offres d’achat  émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.

Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.

Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites ! 

En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.

Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.

Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.

Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.

Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.

Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :

https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html

Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.

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À propos de l'auteur 

500 Commentaires

  1. Je ne suis pas d’accord avec cette phrase :
    “Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur”
    En effet, selon les articles L.221- 18 et suivants, tout contrat réalisé à distance ou à domicile ouvre un droit de rétractation au consommateur sollicité par un professionnel
    Ce délai est de 14 jours
    Deux cas :
    – soit l’offre est aux conditions du mandat, et on peut considérer que le délai est purgé par le mandat (c’est une interprétation)
    – soit l’offre n’est pas aux conditions du mandat, et il faut purger un délai prévu par cet article du code de la consommation…
    Par ailleurs, le respect de ce délai n’est pas suffisant selon la loi et ces articles qui sont d’ordre public au passage, car le contrat d’offre (appelez cela comme vous le voulez : lettre d’intention, offre, peu importe, mais il s’agit bien d’un contrat au sens des articles nouveaux du code civil en vigueur depuis le 1er octobre 2016) doit posséder un bordereau détachable de rétractation
    Ipso facto, la phrase exacte serait de dire que le vendeur est définitivement engagé dès le commencement de rédaction de la promesse ou du compromis, délai de rétractation purgé
    Bien évidemment, ces articles du code de la consommation, et du code civil définissant le consentement d’un particulier, ouvre la porte béante à la surenchère
    Je pense que les agents immobiliers ont préféré l’absence d’un bordereau de rétractation sur leurs contrats d’offre, plutôt que de subir la surenchère du vendeur
    C’est un choix qui se respecte, mais qui n’est pas sans risque bien évidemment
    Il y a cependant un avantage, c’est que sans attendre la rédaction du compromis, et à condition d’y joindre les diagnostics, l’offre acceptée par le vendeur et délai scrivener purgé, peut être notifiée à l’acheteur au titre de la loi SRU

  2. Bonjour Jean-Michel,
    Tes remarques sont intéressantes, sauf qu’il a été jugé que la transmission d’une offre au propriétaire, même à un prix inférieur à celui du mandat, n’entraînait pas de délai de rétractation.
    Et la surenchère du vendeur existe déjà, notamment quand il y a plusieurs acquéreurs intéressés.

  3. Bonjour
    J’ai signé une offre d’achat par agence en date du 25/10/2016, accepté par le vendeur en date du 27/10/2016 a ce jour toujours pas de compromis, l’agence ma demander de débloqué 5% pour réservation sur l’offre d’achat ce qui a était fais, mais sur l’offre la surface est de 42m² et la surface réel est de 33m².
    Le vendeur a t’il l’obligation de rectifier le prix pour être conforme a la surface.
    Merci pour votre réponse
    Stephou

  4. L’OFFRE D’ACHAT ETENT ACCEPTEE PAR LE CLIENT VENDEUR, ENGAGE L’ACQUEREUR : JUSQU’A QUANT ?
    ==> OBTENTION D’UN PRÊT : OK
    SI L’OFFRE D’ACHAT NE PREVOIT

  5. Bonsoir Monsieur . Sous la dictée d’un agent immobilier, je lui ai envoyé par mail non signé, une acceptation d’une offre d’achat incomplète : pas de date de signature du compromis ou de validité, de financement, de nom des acheteurs. Deux jours après cet envoie, les acheteurs ont de nouvelles exigences, et je veux annuler cet acceptation. Que dois je faire et à quoi je m’expose si il y a action judiciaire. Merci et salutations

  6. Je suis le 1er a avoir signé une offre d.achat. L’agence immobilière m’informe que plusieurs offres d’achat ont suivi en poursuivant les visites. L’agence me dit que le propriétaire informé de ces offres, va choisir. Est ce légal si l’offre ne m’est pas retenue ?

  7. Bonjour,
    une agence a t elle le droit de privilegier un client vis a vis d’un autre client en ne lui appliquant pas, ou beaucoup moins, de frais d’agence ?
    J’ai peur d’être en concurence avec des amis du patron de l’agence.

  8. est-ce que ”LÉGALEMENT” l’agent immobilier est tenu au silence des offres d’un acheteur envers les autres acheteurs ou il s’agit seulement d’une étique morale? puis-je exiger en tant qu’acheteur de connaitre le montant des autres offres actuel sur la propriété qui m’intéresse?

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