L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
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Bonjour
Nous avons signé une offre d’achat acceptée des propriétaires fin août 2019.
L’agent immobilier depuis est très ingrat et imbu de sa personne.
Il nous dis aujourd’hui que les propriétaires ne veulent plus vendre au prix et que l’offre devient obsolète.
Nous sa ete très long a se mettre en place avec les banques.
Est ce que du coup il peux annuler l’offre et pourrions nous passez outre lui qui est désagréable et insultant avec nous car sa traine un peu.
Bonjour,
Vous trouverez la réponse dans cet article et les nombreux commentaires :
https://cimm.blog/jurisprudences/offre-achat-acceptee-vendeur-refuse-de-poursuivre-condamnation-185.html
Cordialement
Merci pour la réponse mais ce n’est pas le vendeur qui refuse mais l’agent immobilier.
L’agent immobilier n’a aucun droit de décision concernant un accord entre les parties. Si l’offre a été acceptée il ne peut revenir dessus.
Bonjour,
Mes parents ont contacté un agent pour vendre leur appartement. Un jour, celui-ci dit avoir une offre au prix, mais ne la transmets pas à mes parents.
En contrepartie il exige un accord de vente au prix, par écrit de mes parents et qu’ils ont fait et envoyé, mais 1 semaine plus tard ils veulent se rétracter de la vente.
L’agent dit qu’il est trop tard, que mes parents doivent payer une indemnité sans pour autant avoir contresigné une offre.
L’agent dit que l’offre de l’acheteur est dans son tiroir et qu’il faut lui même le lien entre l’offre de l’acheteur et l’accord de mes parents?
Est-ce possible ?
Merci
Bonjour,
Mes parents ont contacté un agent pour vendre leur appartement.
Un jour il les contacté pour leur communiquer qu’il a une offre négocié, sans pour autant la transmettre par écrit.
Les parents lui envoie un accord sur l’offre négocié, mais 1 semaine plus tard ils veulent se rétracter.
L’agent dit qu’ils doivent payer une indemnité car ils ont signé un accord.
Est-ce possible? Même s’ils ont signé un accord, ils n’on jamais contresigné une offre, car l’agnet ne leur a pas transmis ?
Merci
Bonjour,
Vous pouvez lui demander copie de l’offre par LRAR, sauf à la considérer comme nulle si elle ne vous est pas transmise. Par ailleurs les honoraires de l’agence ne sont dus qu’en présence d’un seul document signé par les parties…
Bonjour,
Je suis agent commercial et j’ai eu une offre d’achat pour une propriété qui a la base avait été entré par le patron de l’agence. Il a lui aussi eu une offre plus basse et a transmis son offre immédiatement et malheureusement n’a jamais transmis la mienne. Il me dit qu’il l’a fait verbalement et que la cliente a préféré accepter la sienne car les clients gardaient les locataires. Ses clients ont fait l’offre à 15000€ de moins et ont besoin d’un prêt, tandis que les miens n’ont aucune condition suspensive et garde les locataires jusqu’à ce qu’ils trouvent un autre logement. Mes clients sont prêt à payer le prix demandé, mais le patron me dit que c’est inutile. Tout ça pour ne pas a avoir payer ma commission. Que dois je faire???
Merci
D’abord il faut établir (témoignage du vendeur) que votre offre n’a pas été transmise. Ensuite vous avez une action en dommages-intérêts contre l’agence, et le vendeur aussi.
Bonjour,
on a fait une proposition d’achat de maison à un propriétaire.
L’agence qu’ils avaient contacté pour la mettre en vente, l’a appelé le même jour pour faire une proposition.
Le propriétaire a refusé l’offre de l’agence pour accepter la nôtre.
Mais l’agence les menace de les mettre en demeure s’ils refusent en disant que notre proposition ne vaut rien.
Ont ils le droit ?
Le vendeur choisit librement l’offre qui lui convient. Tout au plus devrait-il des dommages-intérêts à l’agence en cas de mandat exclusif, il ne peut aucunement être forcé de choisir une offre plutôt qu’une autre.
Bonjour ,
J’ai visité une maison , le soir même une personne à fait une offre d’achat inférieur au prix . Le lendemain j’appelle plusieurs fois l’agence pour effectuer une offre celle ci me dit qu’une offre à 10 000 e en dessous a été faite , je dis alors à l’agence que je fait une offre à au prix voulu par le vendeur , je lui envoie par écrit , celle ci me recontacte le lendemain en me disant que la première offre a été accepté mais à t’elle montré mon offre ?? Est ce légal ? Et comment faire , puis-je contacter les propriétaires ??
Bonjour,
Cela paraît étonnant. Mais oui vous pouvez contacter le propriétaire pour en avoir le cœur net.
Merci , j’ai réussi à joindre les propriétaires me disant qu’ils n ont pas reçu mon offre d’achat . Mais que celle où l’offre était en dessous du prix . Le propriétaire est d’accord pour faire affaire avec moi mais comment faire ? Faut-il tout de même passer par l’agence ? Ou comme ils sont en faite puisqu il non montré mon offre d’achats nous pouvons faire cela entre particulier ?
Je rectifie . Comme l’agence est en faute puisqu’elle n’a pas parlé de mon offre aux propriétaires
Bonjour,
Ce sont deux problèmes différents. Le premier : oui vous pouvez traiter avec le propriétaire. Le deuxième : les honoraires de l’agence. Il est bien évident que s’il est possible de prouver que l’agence n’a pas transmis l’offre, elle serait très malvenue à les réclamer.
Bonjour,
Nous avons visité une maison en directe avec le propriétaire.
Ce dernier a un contrat exclusif avec une agence avec la mention que “le propriétaire peut aussi la vendre”.
Nous avons fait une offre au propriétaire de -3 000 € par rapport au prix.
Il nous dit qu’il souhaite l’accepter mais si l’agence lui trouve un acquéreur au prix qu’elle nous passera sous le nez. Il nous demande donc de faire une offre au prix.
Est-il vrai que si nous faisons une offre plus basse même si le propriétaire est d’accord que l’agence puisse obliger une vente au prix à d’autres acquéreur.
Bonjour,
Le propriétaire fait ce qu’il veut, ce n’est pas à l’agence de décider.
Dans votre cas il peut très bien accepter votre offre, il ne devra rien à l’agence.
Par contre si l’agence présente une offre au prix et qu’il accepte une offre présentée concomittament à un prix inférieur, sans raison objective, il devrait une indemnité à l’agence, qui aurait trouvé un acquéreur au prix convenu. Mais encore une fois s’il a accepté antérieurement une offre, il ne devra rien.
Bonsoir à vous. Nous avons visité une maison pour laquelle nous avons eu un coup de coeur immédiat. J’ai donc souhaité faire immédiatement une offre au prix écrite mais l’agent immobilier m’a dit qu’il laissait la priorité aux deux couples qui avaient visité le bien avant nous qui étaient intéressés et qu’il devait les revoir le soir-même pour confirmation après notre visite. Le cas échéant, que ce serait nous. Il nous a rappelés le lendemain pour confirmer que le premier couple avait réservé le bien avec 10 jours pour se rétracter. Je me sens frustrée de ne pas avoir pu faire de proposition écrite alors que nous étions tous au prix. Est-ce normal ou l’agent a-t-il voulu donner la priorité au premier couple? Je suis découragée car je me dis que ça va être compliqué d’arriver toujours en premier sur un bien intéressant. Merci pour vos lumières.
Ce n’est pas normal, le rôle d’un agent immobilier est de recueillir les offres et de les transmettre au propriétaire. Il n’a pas à donner une quelconque “priorité” à qui que ce soit.