L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
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merci de votre réponse
Bonjour,
Nous avons visité par l intermediaire d une agence ayant un mandat simple une maison. Nous avons fait une offre 10000e en dessous du prix. L agent immobilier nous a fait savoir que notre offre était refusee. Nous avons fait une autre offre au prix avec condition suspensives l obtention du pret et la vente definitive de notre appartement dont le compromis est deja signé. L agent nous a dit quelques jours plus tard que notre offre est acceptée et que le vendeur la signe au plus tot. L agent nous a demande nos pieces d identite et autres pour preparer le compromis. Et depuis l agent immobilier n a plus de nouvelles du vendeur qui n a pas contre signee notre offre, au prix je le rappelle. Que pouvons nous faire?
J ai cru comprendre qu il n est pas obligé d accepter notre offre mais devra régler l agence qui a fait son travail. Est ce bien cela?
En vous remerciant
Bonjour,
Oui c’est exact, en présentant un client qui accepte le prix du mandat, l’agence a accompli sa mission. Sa rémunération est donc due en cas de refus du vendeur, sauf si celui-ci renonce définitivement à vendre.
Bonjour, j’ai visité une maison via un agent immobilier. Coup de coeur, je souhaite faire une offre. Seulement voila, l’agent demande 5% d’accompte pour faire l’offre (montant qui sera bloqué à l’agence et non chez mon notaire). Est-ce légal ? Je ne suis pas du tout d accord de payer un accompte alors que je ne sais même pas si mon offre va être acceptée. J’ai aussi une offre preremplie reçue de mon notaire, l’agent ne veut pas prendre celle-ci et dit qu’il faut remplir LEUR offre, et avec eux uniquement (je ne pourrais pas par exemple leur envoyer par mail). Je trouve tout cela plus que douteux.
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour Madame, effectivement l’acompte ou le séquestre ne peuvent pas être perçus sans que vous ayez “signe” un compromis de vente ou une promesse d’achat/vente. L’agent immobilière qui “prend” un acompte en dehors d’un acte est passible de prison..
Bonjour,
L’article 1589-1 du Code civil l’interdit : « Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme ».
Concernant le deuxième point il n’y a pas de formalisme précis pour l’offre, pourvu qu’elle soit claire. Mais ne vous inquiétez pas outre mesure puisque vous avez la possibilité de vous rétracter le cas échéant.
Bonjour, je viens de visiter une maison avec un agent immobilier. il m’avise que un potentiel acheteur a fait une offre ce matin légèrement inférieur au prix. Cette après-midi je passe à l’agence et je dépose mon offre au prix.
Je pensais être sure d’avoir la maison en étant au prix, mais la directrice de l’agence m’informe que c’est l’autre acheteur potentiel qui a la priorité et que l’agence a l’obligation de l’informer pour lui permettre de renchérir. Du coup, si elle le fait, mon offre ne sera pas retenue.
Pouriez vous me dire si cette demarche est correcte? Ou si j’ai la possibilité d’etre prioritaire vu que j’ai fait en premiere l’offre au prix?
Merci!
Bonjour,
Le Code de déontologie de l’immobilier précise que les agents immobiliers doivent communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles ils ont été mandatés l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ; l’information selon laquelle une offre au prix a été faite, tant qu’elle n’est pas accompagnée d’informations nominatives, est donc pertinente. Mais il n’y a aucune priorité, l’agence doit transmettre votre offre dans les meilleurs délais et c’est au vendeur de choisir celle qui lui convient.
De la même manière l’agence devra vous informer si l’autre acquéreur remonte son offre, et rien ne vous interdit de surenchérir si vous le souhaitez.
Bonjour,
Nous avons visité une maison avec notre agent immobilier et un autre agent qui a la maison en vente dans son agence.
Nous avons fait une offre d achat avec notre agent qui l a transmise à l agence qui a le bien en vente.
Quelques jours après,notre agent nous annonce que l offre a été refusé mais il n’y a pas de retour ecrit.
Nous même et notre agent remettons en cause l honnêteté de son confrère, et nous pensons fortement que notre offre n a pas été proposé au vendeur.
Quel recours avons nous pour connaître la vérité?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Vous pouvez contacter directement le vendeur pour en avoir le cœur net, si vous avez ses coordonnées. A défaut vous pouvez transmettre votre offre par écrit par mail puis en LRAR à l’agence en demandant une réponse écrite.
Bonjour
Nous avons visité une maison il y’a plusieurs mois et avons rapidement fait une offre par mail. Elle a, á ce que dit l’agent’ été accepté par les vendeurs’ mais aucun écrit. Pour rédiger le comprmis’ l’agent a eu beucoup de mal à fournir les diagnostics demandés et apporter des réponses à nos questions ( peu réactif et trop évasif) Au final 5 mois plus tard toujours pas promesse signée. Nous avons fini par prendre contact avec les vendeurs et avons compris que cet agent est incompétent. Sommes nous engagés avec lui? Pouvons nous faire la vente en direct? Avons nous des risques?
Bonjour,
C’est très étonnant qu’un agent immobilier soit à ce point ennemi de ses intérêts !
En ce qui concerne les diagnostics toutefois rappelons qu’ils sont à la charge du vendeur.
Prenez contact avec le notaire pour qu’il prépare le compromis mais pour éviter toute déconvenue ultérieure faites confirmer préalablement son accord au vendeur, au moins par mail.
Quant à l’agence une fois qu’elle vous a présenté un bien elle a droit à ses honoraires si la vente se fait directement entre les parties, à des dommages-intérêts si la vente se conclut par une autre agence.
Bonjour monsieur
nous avons visite une maison. En arrivant sur les lieux nous avons appris que ce terrain venait d être divisé pour vente. Cela ne nous avait pas ete dit et cela ne figurait pas dans l annonce. Après vérification que le terrain divise n était tjrs pas vendu nous sommes allé a l agence pour discuter avec les agents et proposer d acheter les 2 lots. La maison que nous visitons et son terrain divisé. L agence a finalement refusé (car deja engage oralement pour la vente du terrain seul) sans même contacter le vendeur pour lui donner notre offre d achat! Nous avons joint le vendeur qui était très surpris.. et dois rappeler l agence a qui j ai fais un email dans laquelle nlis avons ecrit notre proposition d acaht (mais je n ai eu aucune reponse ecrite de leur part bien sur.)
Que pouvons nous faire svp ? Le vendeur peut il rompre le mandat qui le lie à l agence pour non présentation d une offre d achat ? Avons nous un recours pour faire notre proposition d achat ?
Cdt
merci md avance pour votre aide.
Bonjour,
Ne pas présenter une offre au mandant est un grave manquement au Code de déontologie, qui justifierait la rupture immédiate et sans indemnité des relations avec l’agence. Quoi qu’il en soit le vendeur reste libre de vendre son bien à qui il le souhaite.
Bonjour,
Nous avons visité auprès d’un particulier une maison. Nous avons lors de nos échanges avec la propriétaire émis quelques doutes sur le prix demande. Elle fait donc estimer le bien par une agence et signe un contrat d exclusivité. Nous avons cependant rédiger une offre d achat avant qu’elle ne prenne contact avec l agence. Elle souhaite aujourd’hui accepter notre offre cependant l agence lui dit que ce n est pas possible. Est elle dans son droit ?
Merci par avance de votre réponse
Bonjour,
Accepter votre offre est toujours possible, la maison lui appartient. Peut-être devra-t-elle des honoraires à l’agence, selon la rédaction du mandat, qu’il faut lire soigneusement. Mais comme ce n’est pas l’agence qui a trouvé les acquéreurs, en cas de litige les dommages-intérêts fixés par le juge devraient être peu élevés, c’est pourquoi il y a probablement matière à négocier avec l’agence.
Bonjour, j’ai visité un bien. A l’issue de la visite, je vais une offre inferieur au prix. Cependant, ayant eu un coup de coeur, je demande à l’agent s’il peut contacter directement le propriétaire. Il l’appelle pendant la visite. A la fin de la discussion, le vendeur lui aurait dit qu’il a besoin de réfléchir d’ici la fin de la semaine puis au fil de la discussion, qu’il fera un retour demain matin sur mon offre. Sachant que l’agent avait une autre visite le lendemain à 11h. Avant mon départ, il me rassure en disant qu’il me contacte demain matin avant la visite et en fonction, je m’alignerai à la contre proposition ou en cas de refus. Le lendemain matin, l’agent ne m’appelle pas. Je le contacte vers 11h30 mais sans réponse. A 12h50, il m’appelle pour me dire qu’il vient d’avoir une offre au prix et que le vendeur a accepté. Je lui ai dis que j’avais attendu son appel, et qu’il devait me faire le retour pour surenchérir si besoin.
A ce jour, le vendeur conteste et maintient l’offre du deuxième visiteur avec une signature la semaine prochaine.
Est ce que je peux avoir un recours svp ?
Merci
Bonjour,
Vous n’avez hélas aucun recours envers le propriétaire qui peut décider librement de vendre à qui il souhaite. Quant à l’agence elle vous a fait subir un préjudice, la perte d’une chance de pouvoir acheter ce bien, mais la preuve serait difficile à rapporter devant un tribunal.
Bonjour,
J’ai visité un bien ce weekend et ai fait une offre à 223000€, offre inférieure au prix demandé de 250000€. Un autre acquéreur avait fait un jour avant moi une offre à 210000€. L’agent me rappelle aujourd’hui pour me dire que le premier acquéreur monte au prix de 225000€ (toujours inférieur au prix demandé) et que je ne peux pas sur-enchérir étant donné que je suis la deuxième personne qui à fait une offre. Quid de la loi ? Pourquoi ne pourrais-je pas sur-enchérir ?
Merci d’avance
Bonjour,
Contactez le propriétaire pour lui expliquer que l’agence vous interdit de surenchérir, donc ne défend pas ses intérêts, vous verrez bien sa réaction…. Et surtout le Code de déontologie de l’immobilier Impose à l’agent immobilier de transmettre au mandant toutes les offres répondant au mandat confié dans les meilleurs délais. Oui bien sûr, vous avez le droit de surenchérir, et même au delà du prix proposé.
Merci beaucoup pour votre retour, j’ai appuyé mon offre avec ces arguments, ils m’ont finalement laissé surenchérir mais le deuxième acquéreur a de nouveau monté son offre. Après plusieurs ré-renchères, le deuxième acquéreur s’est aligné son mon offre à 235k – nous voila donc toutes les deux à exactement la même offre mais l’agent me dit qu’ils ne vont présenter que son offre car elle est prioritaire… Cela m’a laissé un goût amer et je décide d’abandonner.
Merci pour votre aide en tout cas, c’est très gentil car n’ayant que peu de connaissances sur le secteur c’est agréable de pouvoir avoir un avis d’expert !
Aucune offre n’est prioritaire, le rôle et le devoir de l’agent est de les présenter toutes. Il n’a pas le droit de retenir une offre. De plus ce faisant il peut créer un préjudice susceptible d’une action judiciaire : vous pour perte d’une chance de pouvoir acheter, le vendeur au cas où le seul acquéreur présenté n’irait pas au bout.
Il est navrant de voir des agents immobiliers se comporter ainsi au préjudice de leurs mandants.