L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
bonsoir,
j’ai signé une offre d’achat pourla vente de ma maison, le compromis n’a pas encore été signé car nous n’avons pas encore le numéro parcellaire, entre temps j’ai eu une offre d’achat supérieure avec une autre agence immobilière, dois je renoncer à cette 2ème offre
Bonjour,
Sur le principe, une offre acceptée vaut vente. Ensuite cela dépend de sa rédaction, vous trouverez des précisions dans cet article :
https://cimm.blog/jurisprudences/offre-achat-acceptee-vendeur-refuse-de-poursuivre-condamnation-185.html
Bonjour
depuis plusieurs années je cherche à acheter une maison
A chaque fois un rendez vous est prévu pour visiter mais impossible d’y arriver car une offre est faite dans l’heure est toute les visites sont annulées
comment faut-il faire
on désespère car la c’est impossible de trouver son rêve.
Peut-être rendre visite aux agences du secteur sans attendre que les biens fraîchement entrés soient passés en publicité ?
toutes les agences sont faites dans mon secteur et même plus loin, alertes mails aussi tous les sites existants
le problème est que pas le temps d’arriver au rendez-vous que dans la journée les biens sont vendus c’est au moins la 10eme qui nous passe sous le nez sans avoir visiter
Bonjour,
Nous avons eu une offre d achat par téléphone avec une agence immobilière qui en avait le mandat, nous avons donc rédiger un mail signalant que nous acceptions la proposition à tel prix et mentionnant le lieu du bien sans proposition écrite des acheteurs et ni de l’agence immobilière,nous avons aucun élément sur cette proposition ni sur l état civil des acheteurs et les conditions, sommes nous donc tenu de vendre le bien?
Car nous souhaitons nous rétracter.
Merci pour vos réponses
Bonjour j’ai visité une maison j’ai dit aux propriétaires ok j’achète. Je n’ai pas négocié le prix
Puis le propriétaire me dit à non il faut passer par un mandataire je refuse. Les proprio donnent mon tel au mandataire qui vient à la maison et je signe une offre.
J’apprends le lendemain, par le mandataire la maison n’ai plus a vendre.
Je retourne voir les proprio ils m’expliquent que le mandataire et eux se sont disputes car il leur a menti il leur a fait visiter une maison qui finalement plus a vendre bref vexé les proprio ne vendent plus.
Et personne ne me parle de l’offre j’en parle aux proprios qui le propose de passer au notaire directement
Est ce possible ? Ais je le droit ?
Et le proprio avait un mandat d’exclusivité avec le mandataire depuis 2 semaines env
Merci d’avance
Bonjour j’ai visité une maison j’ai dit aux propriétaires ok j’achète. Je n’ai pas négocié le prix
Puis le propriétaire me dit à non il faut passer par un mandataire je refuse. Les proprio donnent mon tel au mandataire qui vient à la maison et je signe une offre.
J’apprends le lendemain, par le mandataire la maison n’ai plus a vendre.
Je retourne voir les proprio ils m’expliquent que le mandataire et eux se sont disputes car il leur a menti il leur a fait visiter une maison qui finalement plus a vendre bref vexé les proprio ne vendent plus.
Et personne ne me parle de l’offre j’en parle aux proprios qui le propose de passer au notaire directement
Est ce possible ? Ais je le droit ?
Et le proprio avait un mandat d’exclusivité avec le mandataire depuis 2 semaines env
Merci d’avance
Bonjour,
Sur une offre d’achat, le nom de l’agent commercial, mandataire de l’agence immobilière (elle-même mandataire) n’apparaît pas. Apparaît seulement le nom de l’agence immobilière (et de l’agent immobilier).
Est-ce légal? Cela dépend-il du contrat de mandat entre l’agence et l’agent commercial?
Merci infiniment!
Bonjour, un agent commercial à l’interdiction de prendre l’engagement des parties, quel que soit son contrat de mandant ou ce que stipule son attestation de collaborateur. Du coup son nom ne peut pas apparaître sur un type de contrat recueillant l’engagement des parties… ( article 4 de la loi Hoguet )
Bonjour, un agent commercial à l’interdiction de prendre l’engagement des parties, quel que soit son contrat de mandant ou ce que stipule son attestation de collaborateur. Du coup son nom ne peut pas apparaître sur un type de contrat recueillant l’engagement des parties… ( article 4 de la loi Hoguet )
Bonjour
Je viens de signer une offre d’achat au prix via un agent immobilier. Il nous a certifié arrêter les visites, félicitations etc etc…
La visite et signature était le samedi. Le lundi il nous invente une histoire comme quoi les propriétaires ont vendu directement dans le we à d’autres personnes. Je trouve ça étrange et après ma petite enquête auprès des voisins et familles de la maison en vente, il s’avère que c’est ce même agent immobilier qui a fait une autre visite après la notre ainsi que la vente… alors que nous avions signé auparavant. Est-il dans son bon droit? Ai-je un recours ou pas?
Par avance merci.
Cordialement
Bonjour,
La seule chose que vous pourriez reprocher juridiquement à cet agent serait de ne pas avoir présenté votre offre au propriétaire. Après c’est lui qui choisit.