L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour, Nous avons visité un bien et avons clairement dit à l’agent que nous souhaiterions nous positionner sur le bien. Il avait une autre visite à suivre et nous a demandés de le rappeler (mandataire indépendant sans agence). Après plusieurs appels et messages restés sans réponse de sa part, il nous annonce qu’une offre a été faite en dessous du prix et a refusé de transmettre la nôtre au prix aux propriétaires. Comment faire face à ce genre de comportement illégal? Merci
Bonjour,
Un agent immobilier est tenu de transmettre toutes offres qu’il reçoit à son mandat afin que celui ci puisse librement choisir laquelle lui convient. S’il ne le fait pas, il engage sa responsabilité contractuelle vis à vis du mandant mais aussi sa responsabilité civile vis à vis de l’offrant.
Il vous reste à démontrer en justice l’existence de votre préjudice et de lien de causalité avec les agissements de l’agent.
Bonjour,
J’ai fait une offre sur un bien un peu inférieure au prix demandé et l’agent immobilier m’a dit qu’elle avait été refusée.
J’ai un doute sur le fait qu’il l’ai présenté au propriétaire
Il refuse de me donner une preuve par écrit de ce refus
Comment savoir si mon offre a bien été présentée?
Merci par avance
Bonjour,
Le fait de transmettre les offres au vendeur est une obligation légale et contractuelle pour l’agent immobilier. Si vous prétendez qu’il n’a pas transmis la vôtre, il vous appartient de le prouver et de faire la démonstration de votre préjudice et de lien de causalité en justice afin de vous faire indemniser.
Bonjour,
Nous avons acheté une nouvelle maison en juillet dernier. Celle-ci était présentée par une agence.
Pour acquérir cette maison, nous avons contracté un prêt classique et un prêt relais. Ceux-ci nous ont été assez facilement accordés mais, pour le prêt relais, la banque nous imposait soit d’avoir déjà signé un compris sur la maison à vendre, soit de signer un mandat avec une agence immobilière pour vendre cette même maison. Comme nous avions eu un bon contact avec l’agent qui nous avait vendu la nouvelle maison, nous avons signé un mandat avec lui.
Il est venu le matin du 15 juillet à la maison pour faire des photos pour la future annonce. L’après-midi même, il nous annonce qu’il a déjà des acheteurs intéressés (des connaissances de son patron). Le 18, le patron (« notre » agent étant en congés) nous fait part oralement d’une offre à 10000€ en dessous du prix demandé. Le 19, nous refusons (puisque c’était la première visite et que l’annonce n’avait même pas encore été publiée). Le 20, le patron nous informe, toujours oralement, que ces clients/connaissances font finalement une offre au prix. Parfait pour nous ! Le patron décide donc de ne pas publier l’annonce du tout (alors que je lis maintenant dans votre article qu’une offre au prix ne signifie pas forcément suspension des publications…).
Cependant, pendant la visite nous avons informé les acquéreurs potentiels :
– Que le contrôle de l’assainissement non collectif devait être refait (le précédent datait de l’achat de la maison en 2009 et n’était donc plus valable),
– Qu’en l’état, l’ANC n’était pas nocif pour l’environnement mais pas non plus totalement aux normes (sous dimensionnement par rapport à la capacité totale d’accueil de la maison).
L’agent était présent, témoin de notre signalement, et nous pouvions parfaitement lui transmettre le précédent rapport au besoin.
En raison des congés d’été et du manque de réactivité du SPANC, le rapport du nouveau contrôle ne nous a été transmis que le 26 août. Le 29 août, le patron nous demande des précisions pour pouvoir rédiger le compromis. Le 30 août, il m’informe par téléphone qu’après lecture du nouveau SPANC, les acquéreurs veulent négocier ! Nous refusons de nouveau : ils étaient parfaitement informés que le SPANC classerait de nouveau l’installation comme « non nocive pour l’environnement mais sous-dimensionnée ». Le 31 août, les acquéreurs retirent leur offre.
Le 1er septembre : l’annonce est (enfin…) publiée sur le site de l’agence mais, pour nous, retour à la case départ ! Nous avons perdu un mois et demi dans le délai de remboursement de notre prêt relais !!!
Du côté de acquéreurs, je trouve leur attitude particulièrement déplorable puisqu’ils étaient informés depuis la visite initiale du problème de l’ANC. Mais le problème me semble être ici d’ordre moral et je ne vois pas de recourt juridique contre eux (sauf si avez des articles de loi à me fournir sur ce point ??).
En revanche, à mes yeux l’agence immobilière multiplie les fautes depuis le départ :
– Les différentes offres et contre-offres ne nous ont été transmises que de manière orale alors que tous les articles traitants de ce sujet sur internet indiquent « qu’une offre a un caractère juridique et doit être ECRITE avec des mentions bien spécifiques », « que l’offre doit être acceptée/refusée de manière ECRITE par les vendeurs ».
– Ces mêmes articles indiquent que l’annulation de l’offre de la part des acquéreurs doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Nous n’avons jamais vu passé l’ombre d’une LRAR…
– L’agent immobilier nous a indiqué qu’aucune annonce immobilière ne pouvait être publiée sans DPE (même si certaines agences se le permettent). Ce point est expressément mentionné dans son mandat. Obligation légale : ok… Dans ce cas, comment se fait-il que l’annonce ait été présentée (sur le site de l’agence et sur le site Le Bon Coin) pendant une semaine avec un DPE vierge, sans indication de nos consommations électriques ??
– L’agent immobilier nous a indiqué que son agence ne pratiquait pas de vente avec « frais à la charge de l’acquéreur » parce que ce serait « illégal ». Or, non seulement (d’après internet…) je ne trouve rien d’illégal dans cette façon de procéder mais, de plus, l’une de leurs annonces (toujours en ligne à l’heure où j’écris) est rédigée avec « frais à la charge de l’acquéreur » !
– Lorsque nous avons demandé au patron s’ils pouvaient revoir leur frais de mandat à la baisse en cas de demande négociation de la part d’acheteurs potentiels, il nous a opposé un « non, c’est illégal, à partir du moment où les tarifs sont clairement affichés ». Or, je vois régulièrement sur internet qu’une négociation peut parfaitement se faire à trois : vendeur, acheteur ET agence immobilière (cela avait d’ailleurs été le cas lors de l’achat de notre maison en 2009 quand vendeur ET agence avait fait un effort de 2000€ chacun).
– Concernant les « tarifs affichés », nous avons signé un mandat exclusif parce qu’officiellement ils ne font pas d’autre sorte de mandat. Or, je viens juste de constater que leur barème de prix publié sur leur site internet indique une colonne de prix pour « mandat exclusif » et une autre pour « mandat de recherche ou mandat NON exclusif ».
– Et je passe sur la qualité de l’annonce plus que moyenne qui ne mentionne ni le terrain piscinable, ni le jardin potager, ni les arbres fruitiers, ni les terrains voisins non constructibles…
Le problème, c’est que le mandat est valable jusqu’au 30 septembre et qu’avec les deux semaines de préavis de non-reconduction, l’agence garde l’exclusivité pendant encore un mois complet.
Sachant que chaque jour qui passe nous coûte de l’argent à la fois sur notre prêt relais, et à la fois sur notre prêt classique (que nous avons négocié de rembourser partiellement, sans frais de remboursement anticipé, avec la vente de notre maison actuelle), avons-nous la possibilité d’un recourt contre l’agence pour incompétence ou faute professionnelle ?
Merci d’avance pour tout éclaircissement que vous pourrez nous apporter sur l’un ou l’autre des points décrits.
Maya,
Beaucoup de choses sont évoquées dans votre commentaire pour lesquelles vous avez déjà les solutions, puisque vous les avez évoquées.
Sachez que lorsque vous avez recours à un professionnel celui-ci est responsable (et assuré) des erreurs ou des manquements qu’il commet dans l’exécution de sa mission que ce soit au niveau civil mais aussi pénal.
En conséquence, il vous reste dans un premier temps de prendre contact avec le professionnel afin de solutionner votre litige naissant de manière amiable. Par suite, si rien n’aboutit il vous restera à saisir le tribunal afin de faire constater votre préjudice et de démontrer le lien de causalité direct avec les fautes commises par le professionnel afin de vous faire indemniser.
Bonjour,
Suite à une offre effectuée au prix pour une maison le 3 octobre 2022(premier jour de visite et pas d’offre effectuée) l’agent immobilier m’annonce que le propriétaire a choisi une personne ayant fait une offre au prix. Aucune des offres d’achat n’était comptant, et aucune n’a était faite le même jour que moi ne devrais je pas être prioritaires ? Le choix du vendeur n’est il pas sensé s’effectuer si il y a des offres concomitante ? Et si il y en a pas la loi du “premier arrivé premier servi” ne devrait pas s’appliquer ?
Cordialement
Bonjour,
Dans le cadre d’un mandat d’entremise (= mandat généralement utilisé par les agents immobiliers), le vendeur a toujours le droit de choisir l’offre qu’il va accepter quel que soit la date de réception de cette offre ou ses conditions.
Cordialement.
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour ,nous avons signé un contrat simple avec une agence pour vendre une maison dès le deuxième jour l agent nous annonce par mail que notre maison est vendue au prix sans plus de précision.Puis au bout d une quinzaine de jours alors que nous demandions des nouvelles il nous dit que les clients doivent faire un emprunt et attendent une réponse de leur banque, puis il nous envoie un mail précisant que les futurs acheteurs souhaitent baisser le prix de 10000 euros nous lui demandons de nous transmettre l offre écrite car nous souhaitons connaître le détail de leur financement et leur identité,l agent répond qu ‘il n est pas obligé de le faire .Est ce exact,pouvez-vous me donner la référence des textes de loi merci
Ben si en fait…le professionnel de l’immobilier se doit, dans le cadre du code de déontologie, d’être transparent envers toutes les parties…Donc pas de client « mystère »….
Bonjour, comment peut on vérifier qu’un agent immobilier a bien transmit une offre d’achat au impôt lorsqu’il est mandater par eux. Car celui ci ne m’a donner aucune preuve et ne veut pas me donner les coordonnées des impôts qui traite la vente. D’autre par il m’a informer que les impôts ont choisi les autre personne avec un dossier pourtant mon solide que le mien.