L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
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Nous avons trouvé une maison a acheter, via une agence, 2 visites en 5j, un bien rare donc on se dépêche.
On savait qu’un autre couple visitait plusieurs fois la maison, donc hier on fait une offre en négociant un peu.
L’agent Immo nous dit “on va avoir une autre offre on vous tient au courant”
17h un SMS “l’autre couple à fait une offre plus avantageuse, si vous voulez vraiment la maison, faites une offre au prix”
18h, je rappelle pour dire “ok offre au prix” et la elle me dit
“Non désolée les autres acheteurs ont fait une offre au prix, ils sont prioritaires, bla-bla-bla”
On a fait les impulsifs, on est passé chez les vendeurs direct hier soir pour leur donner notre offre en main propre. L’offre rédigée, parlait bien des geais d’agences, pour éviter que l’agence nous accuse de les contourner.
Ils avaient pas bien l’air au courant des negoxiatrions et nous ont juste dit qu’il voulait nous vendre leur maison à nous, plutot qu’aux autres.
Je n’arrive pas à comprendre le droit français : apparemment la première offre parfaite ( au prix) est prioritaire. Mais les vendeurs ne peuvent donc pas choisir à QUI ils vendent ??? Si notre dossier leur plait plus ?? Donc ils s’engagent automatiquement avec les premiers qui proposent le prix affiché ? Avec l’absence de choix sur un dossier ?
Bonjour Sanae,
Aucune offre n’est prioritaire. Le vendeur peut choisir à qui il vend, quel que soit le montant des offres.
Bonjour
Quel est le délai légal de transmission d’une promesse d’achat au mandant par l’agent immobilier.
S’il n’y a pas de délai cela peut vouloir dire que l’agent immobilier pqut “lier les mains” du mandant en cas de mandat simple en lui stipulant qu’il possède une offre au prix du mandat et ne jamais lui présenter afin que le mandant ne puisse pas vendre par lui même a un prix inférieur.
Bonjour Regis, l’agent immobilier a l’obligation de transmettre les offres “dans les meilleurs délais” ; ce n’est pas tout à fait la même chose que “sans délai” mais presque quand même… Un juge pourra accepter qu’on laisse passer un week-end, mais pas une demi-journée de plus par exemple.
Bonjour,
Merci pour cet artcile.
J’ai visité un bien il y a 5 jours, dans l’heure je fais une offre au prix par email. Le lendemain on me dit que l’offre a été transmise, je repasse a l’agence lundi, pas de nouvelles des propriétaires. Je renvoie un mail aujourd’hui, pas de réponse…
J’ai peur que l’agent n’ai pas transmis notre offre et attende celle d’un couple de “connaissance” a lui qui visitait l’appartement juste avant moi (alors que j’étais censé le visiter en premier).
En gros je ne sais pas où on en est… et si je l’appelle a nouveau il va me dire qu’on attend la réponse des proprios.
Quel recours ai-je ?
Bonjour CM,
Dans un premier temps une LRAR polie mais rappelant les faits, confirmant votre offre, demandant incidemment quand elle a été transmise et demandant de vous tenir au courant le plus rapidement possible. Si vous avez des arguments supplémentaires à faire valoir genre accord de principe d’une banque, n’hésitez pas.
Dans le courrier vous pouvez demander si l’offre a bien été transmise “dans les meilleurs délais” conformément au Code de déontologie. L’agent immobilier risque de mal le prendre, d’un autre côté s’il fait de la rétention il comprendra que ça ne peut pas durer.
merci
Bonjour,
J’ai visité un appartement sur lequel j’ai tout de suite fait une offre au prix. J’étais le premier à le visiter, je suis donc à priori prioritaire mais derrière moi, plusieurs personnes ont également fait l’offre au prix. L’agent immobilier fait désormais trainer la réponse sur notre offre, en mettant comme clause à l’obtention de l’appartement, le fait de lui confier le mandat de vente de nos 2 appartements actuels. Que dit la loi à ce sujet ? Comment pouvons nous faire valoir nos droits auprès de l’agent et de l’acheteur ?
Merci
Bonjour,
Un tel chantage est indigne d’un professionnel. Bien sûr il ne vous l’a pas écrit…
Vous pouvez accepter, signer les mandats en dehors de l’agence avec rétractation de 14 jours, puis vous rétracter… Ou le rappeler à ses obligations qui sont de transmettre votre offre au vendeur “dans les meilleurs délais” (Code de déontologie), ou encore contacter directement le propriétaire.
Bonjour
Merci pour votre retour. La situation est d’autant plus frustrante que nos deux appartements sont très bien situés dans Paris et se vendront probablement en 1 ou 2 jours, il n’y a donc aucun intérêt pour nous à passer par une agence et nous préférerions les vendre en direct.
Au delà du code de déontologie à invoquer, avons nous un quelconque recourt possible ? Il nous est malheureusement impossible de contacter le propriétaire en direct ?
Merci
Thomas
Il n’y a que le Code de déontologie qui traite expressément de la communication des offres, mais il s’agit aussi d’une obligation générale de rendre des comptes à son mandant propre à tout mandataire, inscrite dans le Code civil.
Vous pouvez faire une LRAR à l’agence, ou faire écrire par un avocat, ce qui sera probablement plus efficace.
Bonjour,
Pour ma part, j’ai contacté l’ADIL ainsi que l’assistance juridique de mon assurance, on m’a bien dit que j’étais dans mon droit étant la 1ère à avoir fait une offre, mais que dans les faits, je ne pouvais pas faire grand chose contre cet agent immobilier qui m’a menée en bateau… Je lui ai envoyé une LRAR, sans réponse, je laisse tomber et essaye de passer à autre chose…
Merci en tous cas pour les réponses et les partages, et bon courage à tous dans vos recherches.